Le marché de l'immobilier reprend des couleurs. Alors que les taux d'intérêt sont orientés à la baisse et que les prix de l'immobilier stagnent ou diminuent dans une très grande majorité de localités françaises, le pouvoir d'achat immobilier des ménages progresse. Les dernières données publiées dans le baromètre semestriel Empruntis/Trouver-un-logement-neuf.com confirment cette tendance. Où en est le marché dans les 10 plus grandes villes de l'hexagone ? État des lieux avec une bonne nouvelle à la clé : il est aujourd'hui plus facile de devenir propriétaire d'un logement, d'un bien immobilier neuf ou ancien.
Quel impact des taux de prêt et des prix de l'immobilier ? L'évolution du pouvoir d'achat immobilier des ménages dictée par le contexte sur le marché
Pourquoi est-il plus facile aujourd'hui de devenir propriétaire d'un logement neuf en comparaison d'il y a quelques mois ? Pour une simple et bonne raison : le contexte est favorable à l'achat immobilier grâce à des prix en baisse et des taux de crédit immobilier qui diminuent depuis plusieurs semaines déjà.
Pour aller plus loin : Les tendances des taux de crédit immobilier : un mois de novembre 2024 orienté à la baisse
Une tendance des prix de l'immobilier orientée à la baisse encore plus vraie pour le segment du neuf selon les données du baromètre précité et en prenant comme typologie de référence le T3 neuf (3 pièces) dans les grandes villes françaises.
Un pouvoir d'achat immobilier qui progresse dans les grandes villes de France
Ainsi, entre les taux de crédit immobilier à la baisse, la politique monétaire de la Banque centrale européenne ou BCE plus favorable aux emprunteurs et le prix de la pierre qui perd des euros, l'achat immobilier neuf se fait plus accessible pour les ménages. Selon Nassima Khiari, responsable des relations bancaires chez Empruntis, "la récente décision de la Banque centrale européenne d'abaisser une nouvelle fois ses taux directeurs ouvre des perspectives encourageantes pour le marché immobilier."
Mais où en sont vraiment les prix de l'immobilier dans les 10 plus grandes villes de France ? 7 d'entre elles voient les tarifs des biens à la vente diminuer, à savoir Bordeaux, Lille, Strasbourg, Nantes, Paris, Marseille et Montpellier.
"Cette correction des prix, qui s'opère depuis près d'un an, vise à rendre l'immobilier neuf plus accessible en adéquation avec la capacité d'emprunt des ménages."
C'est à Bordeaux que cette diminution au m² est la plus importante pour répondre aux possibilités des ménages. Les prix de l'immobilier neuf à Bordeaux ont en effet considérablement augmenté ces dernières années. Un ajustement était nécessaire.
Bon à savoir : parmi les villes passées au crible, les diminutions des prix de l'immobilier neuf vont de 3,6 % à 14,6 % selon le baromètre.
Mais comme toujours, la règle connaît ses exceptions. Ainsi, certaines villes font de la résistance avec des prix du neuf qui continuent à progresser ou à stagner. C'est le cas du 3 pièces à Toulouse qui a progressé de 2,5 % ou encore à Lyon et ses +1 %. La plus forte progression est observée à Nice avec +7,6 %. Pourquoi ? Le marché de la Côte d'Azur est un marché davantage composé de biens immobiliers de standing et de résidences secondaires, la demande est donc toujours très forte face à une offre insuffisante.
Paris, Marseille, Nantes... Des mensualités de crédit diminuées pour un pouvoir d'achat immobilier maximisé
Autre donnée intéressante, la mensualité moyenne nécessaire pour l'achat d'un trois pièces a diminué dans 9 des 10 grandes villes françaises analysées. Ainsi, sur une durée de 20 ans hors assurances, la mensualité est en baisse de :
- -26 % à Paris pour 3 746 € en moyenne.
- -19 % à Bordeaux.
- -16,1 % à Lille.
- -11,4 % à Strasbourg.
- -9,3 % à Marseille.
- -7,3 % à Nantes.
A contrario, et pour reprendre la tendance précédemment évoquée, les mensualités sont en hausse de +3,7 % à Nice pour atteindre 2 525 € en moyenne.
Des aides à l'achat immobilier neuf qui boostent le pouvoir d'achat des Français, primo-accédants en tête
Les primo-accédants figurent parmi les chouchous des banques. Nombreux sont les organismes bancaires qui proposent des conditions de financement avantageuses pour un premier achat. Un courtier en immobilier neuf peut vous aider à analyser les conditions de crédit proposées sur le marché et à choisir la banque la plus adaptée en fonction de votre profil emprunteur.
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
Aux côtés de ces conditions inhérentes aux organismes bancaires, des aides à l'achat immobilier neuf permettent de booster le pouvoir d'achat des Français, et notamment :
- Le prisé PTZ, Prêt à Taux Zéro toujours plus intéressant dès 2025. Pour aller plus loin : Un Prêt à Taux Zéro (PTZ) partout - LA priorité de la ministre du Logement
- Les aides à l'achat immobilier neuf locales et régionales.
- La TVA réduite en zone ANRU.
- L'accession aidée à la propriété à prix maîtrisé dans le neuf.
Pour aller plus loin : Achat immobilier : comment faire un crédit sans CDI ?
La FAQ du pouvoir d'achat immobilier - Les questions clés
C'est quoi le pouvoir d'achat immobilier des ménages ?
Le pouvoir d'achat immobilier des ménages reflète la capacité financière d’un ménage à acquérir un bien immobilier en fonction de ses revenus, des taux d'intérêt et des prix au m² à un instant donné. Il détermine ainsi le nombre de m² qu’un ménage peut s’offrir avec un budget dédié. Ce pouvoir d’achat varie en fonction de différents facteurs économiques tels que les taux d’emprunt pratiqués, les évolutions des prix immobiliers et les conditions offertes par le marché (balance entre l'offre et la demande principalement).
Comment se calcule le pouvoir d'achat immobilier ?
Le calcul du pouvoir d'achat immobilier repose sur plusieurs variables distinctes :
1. Le revenu disponible : il s'agit du revenu net du ménage duquel sont déduites les charges récurrentes.
2. Le taux d'intérêt : plus il est bas, plus les mensualités de crédit sont faibles et plus le pouvoir d'achat immobilier augmente.
3. Le prix immobilier : il est calculé en euros par m² dans une localité donnée.
4. La durée du prêt : un prêt plus long permet d'étaler les remboursements, augmentant le budget potentiel disponible pour concrétiser l'achat immobilier neuf.
Existe-t-il une loi qui encadre le pouvoir d'achat immobilier ?
Il n'existe pas une loi spécifique encadrant directement le pouvoir d'achat immobilier, mais plusieurs réglementations l'impactent :
1. La loi sur le taux d’usure : elle limite les taux maximums auxquels les banques peuvent prêter, protégeant ainsi les emprunteurs.
2. Le taux d'endettement maximal : il est fixé à 35 % des revenus depuis janvier 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière, garantissant la solvabilité des ménages.
Ces éléments jouent un rôle indirect en facilitant ou en freinant l'accès à la propriété.
Quels sont les éléments de la loi sur le pouvoir d'achat qui concernent l'immobilier ?
S'il n'existe pas de loi dédiée au pouvoir d'achat immobilier, une loi sur le pouvoir d'achat a quant à elle été adoptée en août 2022. Elle inclut plusieurs mesures ayant impacté ou impactant encore directement ou indirectement le secteur de l'immobilier.
Bien que la loi ne contienne pas de mesures spécifiques pour l'achat immobilier, certaines initiatives connexes visent à encourager l'accession à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été plusieurs fois prolongé pour soutenir les primo-accédants, particulièrement dans les zones où la demande est forte. Le taux d'usure est quant à lui régulièrement ajusté par la Banque de France, permettant de maintenir l'accès au crédit immobilier malgré les hausses des taux d’intérêt.
Enfin, des évolutions comme la loi Lemoine simplifient l'accès au crédit immobilier. Cette dernière abolit le questionnaire de santé pour certains emprunts et facilite la résiliation de l'assurance emprunteur, réduisant ainsi les contraintes, sous conditions, pour les ménages souhaitant acquérir un bien immobilier.
Ces dispositifs combinés participent à améliorer significativement le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Qui est concerné par le pouvoir d'achat immobilier ?
Le pouvoir d'achat immobilier concerne tous les ménages qui souhaitent devenir propriétaires :
- Les primo-accédants : particuliers qui accèdent à la propriété pour la première fois ou n'ayant pas été propriétaire depuis deux ans ou plus.
- Les investisseurs : particuliers souhaitant acheter pour mettre en location.
- Les propriétaires actuels : particuliers qui cherchent à revendre pour acquérir un bien plus adapté à leurs modes de vie.
Quelles sont les conditions à réunir pour pouvoir acheter un appartement ou une maison ?
Pour devenir propriétaire, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions, principalement dictées par les banques qui financent l'acquisition :
Une capacité financière suffisante :
- Un apport personnel est souvent demandé : entre 10 % et 20 % du prix global à financer le plus souvent.
- Des revenus stables : un CDI, un travail indépendant depuis plusieurs années ou équivalent par exemple.
Une gestion saine des finances :
- Le respect de la règle du taux d'endettement de 35 %.
- L'absence d’incidents bancaires majeurs et notamment de découverts bancaires.
Des garanties bancaires solides :
- Une bonne capacité d'épargne et une stabilité professionnelle.
- La souscription d'une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès et d'invalidité principalement.
Un projet réaliste et bien défini :
- Un achat immobilier en adéquation avec le budget et le pouvoir d'achat de l'emprunteur.
- La prise en compte des frais annexes tels que les frais de notaire, les travaux potentiels ou encore les impôts locaux.
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