Acheter un bien immobilier neuf, notamment en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), implique un mode de financement particulier pour ne pas impacter les particuliers pendant la durée des travaux. Avec les mécanismes mis en place, il est ainsi possible d'assumer un loyer ou un autre crédit immobilier tout en devenant propriétaire d'un nouveau bien acheté sur plan. Parmi les termes qui reviennent souvent en matière de financement : les intérêts ou frais intercalaires. Mais de quoi s'agit-il ? Comment fonctionnent-ils et peut-on les optimiser, voire totalement les gommer ? Voici tout ce que vous devez savoir.
Achat immobilier neuf : qu'est-ce que les intérêts ou frais intercalaires ? Définition
Pour bien comprendre la notion et le principe de intérêts intercalaires, rappelons ce qu'est la vente en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement. Acheter un bien immobilier neuf se fait très souvent sur plan. Plus simplement encore, l'acquéreur devient propriétaire d'un logement qui n'est pas encore sorti de terre.
Pendant ce laps de temps, celui de la construction de l'appartement neuf ou de la maison neuve, nombreux sont les particuliers qui ont encore un crédit immobilier ou un loyer à assumer. C'est pourquoi la VEFA connaît ses propres mécanismes de financement : pas question de doubler le montant alloué au budget logement chaque mois ! C'est ici qu'interviennent les intérêts intercalaires : pendant toute la durée de la construction et jusqu'à la remise des clés, l'acquéreur ne paye que quelques dizaines d'euros par mois au prorata des déblocages de fonds (nous y reviendrons). Le remboursement des pleines mensualités débute une fois le logement livré seulement.
Les intérêts intercalaires désignent ainsi les intérêts que vous payez à votre banque lorsque le capital de votre prêt immobilier est débloqué de manière progressive. Contrairement à un achat dans l'ancien où le prêt est utilisé en une seule fois, en VEFA, les fonds sont libérés en plusieurs étapes au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement
Comment fonctionnent les intérêts intercalaires d'un crédit immobilier ? Comment les calculer ? Zoom sur le déblocage progressif des fonds
Comme précédemment évoqué, lors d’un achat en VEFA, le promoteur constructeur appelle les fonds progressivement selon un calendrier prédéfini. En voici un donné à titre d'exemple :
- 35 % du prix à l'achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée),
- 95 % à l'achèvement des travaux,
- 100 % à la remise des clés.
L'établissement bancaire ne verse donc pas l'intégralité du capital dès le départ : elle débloque les fonds progressivement, facturant des intérêts intercalaires sur les sommes nécessaire et réellement appelées par le promoteur. Plus le chantier avance, plus ces intérêts augmentent mais ils ne dépassent jamais quelques dizaines d'euros. Leur objectif ? Rester assumables par le futur propriétaire du logement neuf financé.
Pour aller plus loin : Votre appartement neuf : quel délai de livraison pour un achat sur plan
Quelle est la différence entre les intérêts classiques d'un prêt immobilier et les intérêts intercalaires ?
La différence entre les intérêts d’un prêt immobilier classique et les intérêts intercalaires repose sur leur mode de calcul et leur période d’application.
Les intérêts d’un prêt immobilier classique
- Lorsque vous empruntez une somme d’argent pour acheter un bien (neuf ou ancien), vous commencez à rembourser immédiatement le capital ainsi que les intérêts associés.
- Vos mensualités incluent une part d’intérêts et une part de capital, ce qui réduit progressivement le capital restant dû, à savoir le montant que vous devez encore rembourser à la banque.
Les intérêts intercalaires
- Ils s’appliquent uniquement lorsque les fonds sont débloqués progressivement, comme dans le cadre d’un achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement.
- Pendant la construction, vous ne remboursez pas encore le capital, mais uniquement les intérêts sur les sommes déjà débloquées.
- Ce n’est qu’à la livraison du bien que vous commencez le remboursement "normal" du prêt, incluant capital + intérêts.
En résumé
- Pour un prêt classique ==> Remboursement immédiat du capital + intérêts.
- Pour un prêt avec intérêts intercalaires ==> Paiement temporaire des intérêts calculés en fonction des fonds réellement débloqués, puis remboursement complet une fois le bien livré.
Les intérêts intercalaires permettent donc de différer la charge du prêt.
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Frais intercalaires et prêt immobilier, pendant combien de temps ?
Vous devez payer ces intérêts intercalaires jusqu'à la livraison de votre logement. Si les travaux durent 18 ou 24 mois, cela représente donc une somme à intégrer dans votre budget pendant quelques mois.
Le coût total des intérêts intercalaires varie en fonction :
- Du prix du bien,
- Du calendrier de déblocage des fonds,
- Du taux d'emprunt appliqué par la banque,
- De la durée de la construction.
Remboursement de prêt - Quel est le coût des frais intercalaires lors d'un achat en VEFA ou vente sur plan financé par la banque ?
Comment calculer le montant des frais intercalaires tous les mois et pendant combien de temps allez-vous les rembourser ? Le calcul est relativement simple :
Intérêts intercalaires = Montant débloqué x Taux d’intérêt annuel / 12
Par exemple, si le taux de prêt immobilier accordé par votre banque est de 3 % et que 50 000 € ont été débloqués selon les appels de fonds du promoteur, le calcul est le suivant : (50 000 € x 3 %) / 12 = 125 € d'intérêts intercalaires par mois.
En bonus - Comment éviter de payer des intérêts intercalaires lors d'un achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement ?
Astuce n°1 - Négocier un différé total
Certaines banques proposent un différé total qui vous permet de ne commencer à rembourser qu'à la livraison du bien. Mais attention, cette option peut entraîner un coût total du crédit plus élevé.
Astuce n°2 - Augmenter votre apport personnel
Plus votre apport personnel initial est important, moins vous aurez besoin de débloquer des fonds, et donc moins vous paierez d'intérêts intercalaires. Logique non ?
Astuce n°3 - Comparer les offres bancaires
Certaines banques appliquent des conditions plus avantageuses relativement aux intérêts intercalaires. Une étude comparative des offres est essentielle pour optimiser le coût total du financement. Pour gagner du temps et optimiser cette étude, faites appel à un courtier en immobilier neuf. Son métier ? Trouver les meilleures conditions de financement à ses clients !
Astuce n°4 - Choisir un programme immobilier neuf proche de l’achèvement
Si vous en avez la possibilité, opter pour un programme immobilier en fin de construction limite la période de déblocage des fonds et donc la durée pendant laquelle vous devez payer des frais intercalaires.
Pour aller plus loin : Consultez nos programmes immobiliers neufs en livraison immédiate en France
Quel est l'intérêt des frais intercalaires ? Un bon calcul pour votre achat immobilier neuf ?
Si à première vue ils viennent alourdir le budget de votre achat immobilier, les frais intercalaires ne sont pas forcément une mauvaise chose ! Voici les principaux avantages des intérêts intercalaires pour les emprunteurs :
Ils vous évitent de payer une mensualité complète dès la signature du contrat de réservation
Puisque vous ne remboursez pas encore le capital, votre charge mensuelle est réduite pendant toute la durée de construction du bien. Ces frais ont donc une vraie utilité si vous assumez déjà le paiement d'un loyer ou d'un crédit immobilier en parallèle.
Ils facilitent l’accès à l’achat immobilier neuf
En limitant le poids des remboursements pendant la construction, les frais intercalaires permettent d’accéder plus facilement à la propriété sans avoir à assumer immédiatement une mensualité trop élevée.
Ils offrent une importante flexibilité financière
Ces frais donnent du temps pour organiser son budget avant d’entrer dans le remboursement total du prêt. Ils peuvent aussi permettre d’économiser ou d’investir ailleurs en attendant la livraison du logement.
Ils peuvent éviter un remboursement anticipé sur un prêt relais
Si vous achetez en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement tout en revendant un bien immobilier, les intérêts intercalaires peuvent vous permettre d’attendre la vente sans précipitation, limitant ainsi le risque de vendre à perte.
Même s'ils représentent un coût supplémentaire, les intérêts intercalaires offrent donc une grande souplesse, appréciable dans le financement d’un bien neuf pour de nombreux acquéreurs. Tout est question de stratégie et d’optimisation !
Un expert du financement pour optimiser votre achat immobilier neuf, le calcul des frais intercalaires, les taux et les conditions d'emprunt !
Faire appel à un courtier ou à un expert en financement peut vous aider à trouver les meilleures conditions d’emprunt et à réduire l’impact des intérêts intercalaires sur votre budget. Négociation du taux, analyse des offres bancaires, optimisation du calendrier, du premier déblocage au dernier… Un accompagnement professionnel peut faire toute la différence et vous faire gagner temps, argent, sérénité et efficacité !
Pour aller plus loin : 4 bonnes raisons de faire appel à un courtier en immobilier neuf
Bien comprendre les intérêts intercalaires est ainsi essentiel pour anticiper le coût de votre achat en VEFA et adapter votre stratégie de financement. En jouant sur différents leviers, il est possible d’en réduire l'impact et d’optimiser votre investissement immobilier neuf !
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