Le foncier manque en France. Les terrains à construire pour édifier des programmes immobiliers neufs en milieu urbain et en périphérie des villes sont plus rares encore. Comment répondre alors aux besoins en immobilier, en logement locatif, en logement résidentiel, en logement social... Où et comment construire ? Le constructeur-promoteur ICADE a livré il y a quelques semaines un passionnant livre blanc dans lequel sont mises en avant les entrées de ville et leur potentiel. Avec un total de 1 500 entrées de villes à (re)valoriser en France pour un total de 500 millions de m², les possibilités sont quasi infinies pour qui veut s'y intéresser. Zoom !
En préambule - Qu'est-ce qu'une entrée de ville ? Définition
Très simplement, une entrée de ville est la zone d’accès principal à une agglomération. Elle est généralement située en périphérie immédiate de la ville. Elle désigne l’espace que l’on traverse en arrivant en voiture ou en transport depuis les grands axes routiers ou autoroutiers alentour.
L'entrée de ville est ainsi la première impression et la première vision qui s'offrent à un visiteur ou à un habitant.
Ses principales caractéristiques
- Des commerces souvent dominants : grandes enseignes, zones commerciales, centres commerciaux sont très représentés dans les entrées de ville.
- Un réseau routier important : avec de larges axes de circulation, des ronds-points, des parkings, l'accès aux entrées de ville est facile.
- Un paysage urbain très artificialisé : ces zones concentrent le plus souvent peu de logements, peu de nature et beaucoup de béton.
- Une fragmentation fonctionnelle : elles affichent peu de mixité (en accueillant des commerces principalement) et nourrissent peu de liens avec le centre-ville.
Pourquoi l'aménagement des entrées de ville est devenu un enjeu urbain majeur ?
Les entrées de ville sont les héritières d’un urbanisme des années 60-90, conçu pour la (dépendance à la) voiture et pour optimiser la consommation. Résultat : elles sont souvent peu attractives, peu durables et sous-exploitées.
Avec la crise du logement, la loi ZAN, Zéro Artificialisation Nette des Sols, et les enjeux climatiques, elles représentent un gisement foncier stratégique à requalifier.
Elles peuvent ainsi devenir des quartiers de vie mixtes, intégrant logements neufs, mobilités douces, commerces de proximité, espaces verts… En bref, des portails durables vers la ville de demain.
Pour aller plus loin : Immobilier neuf et zones d’activités commerciales : un avenir étroitement lié
500 millions de m² de foncier à disposition
Longtemps reléguées au rang de simples zones de transit, les entrées de ville françaises devraient vivre une véritable métamorphose. Ces territoires périphériques, dans lesquels se concentrent des hypermarchés, des enseignes en tout genre et des parkings à perte de vue, cachent un incroyable potentiel foncier.
Un foncier à l'emplacement stratégique que les acteurs de l’immobilier, Icade en tête, comptent bien activer pour réconcilier urbanisme, écologie et répondre à la crise du logement. Bienvenue dans le futur des villes françaises, à la croisée de la transformation urbaine et du renouveau immobilier !
Les chiffres donnent le vertige : 1 500 entrées de ville à revaloriser, soit 500 millions de mètres carrés à repenser. Ces zones – héritées du modèle désormais désuet des Trente Glorieuses – représentent une réserve foncière quasi inexploitée et pourtant précieuse, pour limiter drastiquement l’étalement urbain notamment.
L’enjeu ? Transformer ces "no man’s land fonctionnels" en quartiers de vie mixtes, durables et inclusifs. Logements neufs, équipements publics, bureaux, espaces verts, mobilités douces et intelligentes… Tout est à imaginer, tout est à faire !
Et l’intérêt est au moins double, à savoir : revitaliser ces territoires en perte d’attractivité tout en créant des milliers de logements là où les besoins sont criants.
"Ville en Vue" : la méthode Icade pour repenser les entrées de ville
Pour accompagner cette mutation, Icade a lancé une méthodologie inédite : "Ville en Vue". Cette approche en trois temps – diagnostic, concertation, exécution – propose un modèle sur mesure pour chaque territoire, adapté aux spécificités des localités.
"Chaque périphérie est unique, mais toutes peuvent devenir des quartiers de vie attractifs", résume Charles-Emmanuel Kühne, directeur général d’Icade Promotion. Le mot-clé ? Co-construction. Impliquer collectivités, habitants, commerçants et entreprises pour faire émerger un projet urbain cohérent, respectueux des usages et de l’identité locale.
Action Cœur de Ville 2, ... - Des initiatives publiques et privées convergentes
Conscientes de cet enjeu, les autorités publiques ont lancé des programmes ambitieux ces dernières années. Le dispositif "Action Cœur de Ville 2", par exemple, intègre désormais la requalification des entrées de ville, avec pour objectifs d'améliorer la qualité architecturale et paysagère, de favoriser la mixité et de promouvoir la sobriété immobilière.
Parallèlement, des partenariats entre acteurs publics et privés voient le jour sur le marché de l'immobilier. La Banque des Territoires, CDC Habitat et le groupe Frey ont ainsi créé une société d'investissement gérant une enveloppe de 200 millions d'euros pour transformer les zones commerciales situées en partie dans les entrées de ville, en quartiers mixtes et attractifs, intégrant logiquement des logements neufs et de vastes chantiers de rénovation énergétique.
Entrées de ville à Annecy, Trignac, Chartres… Des villes pilotes en mouvement et en transformation - Des exemples concrets
Partout en France, des villes saisissent les opportunités offertes par leurs entrées de ville. Voici quelques exemples de projets et de leurs bonnes pratiques en cours ou à venir.
À Annecy, longtemps dominée par un Auchan tentaculaire, l’entrée nord d’Épagny est en passe d’être requalifiée. La communauté d’agglomération du Grand Annecy y voit une réponse aux défis de densité, de logement et de climat qui pèsent sur son territoire.
À Trignac, en Loire-Atlantique, l’aménagement devra composer avec le risque de submersion. À Chartres, la transformation des zones commerciales vieillissantes est déjà en marche.
À Chambéry, Bayonne, Anglet, Cahors… Les initiatives se multiplient, preuve que le sujet est devenu central dans les stratégies urbaines locales.
Plusieurs autres projets illustrent cette dynamique de requalification. À Montigny-lès-Cormeilles, dans le Val-d'Oise, la requalification de la RD14 vise à transformer une zone commerciale en un quartier mixte, intégrant logements, commerces et espaces publics de qualité.
De même, à Drancy, en Seine-Saint-Denis, une ancienne friche ferroviaire est en cours de transformation pour accueillir 500 logements et 8 000 m² de surfaces commerciales, contribuant ainsi à la revitalisation de l'entrée de ville.
Pour aller plus loin : Consultez notre catalogue exhaustif de programmes immobiliers neufs en France entière pour devenir propriétaire
Urbanisme et architecture de demain - Vers des quartiers durables et inclusifs
Mais attention : la transformation des entrées de ville ne se limite pas à la construction de programmes immobiliers neufs. Elle s'inscrit dans une démarche globale offrant la possibilité de repenser la ville de demain et les usages urbains, tout en plaçant l'humain et son bien-être au cœur des préoccupations.
En résumé, l'aménagement des entrées de ville représente une formidable opportunité pour l'immobilier neuf en France. En transformant ces espaces délaissés en quartiers vivants et attractifs, les acteurs de l'urbanisme contribuent à façonner des villes plus résilientes, inclusives et durables.
Une mutation et des actions ambitieuses
Repenser les entrées de ville n’est pas imaginer un éco-quartier neuf en partant d'un terrain vierge. L'exercice est différent. Il s'agit de transformer des zones en activité, souvent morcelées, sans interrompre leur dynamique économique même sur le déclin. Cela demande du temps, des moyens et surtout, une vision à long terme.
Comme le souligne Nicolas Joly, directeur général d’Icade : "Ces reconfigurations sont plus complexes que des aménagements classiques, car les commerces doivent continuer à fonctionner. Elles seront plus longues et plus coûteuses, mais nous nous donnons les moyens de cette ambition."
En conclusion - Le PLU des entrées de ville - Une réponse plurielle aux défis de demain
C’est bien plus qu’un projet immobilier qui se joue finalement dans et aux abords des entrées de ville. C’est un changement de paradigme. En y intégrant le logement neuf, ces espaces deviennent les laboratoires d’un urbanisme plus résilient, plus vert, plus humain, participant même pleinement à la transition écologique via des stratégies innovantes.
Ils répondent aux enjeux majeurs de la crise du logement, tout en limitant l’artificialisation des sols. Ils réconcilient ville et nature, commerce et habitat, périphérie et centralité. Ils offrent une réponse concrète à l'obligation de réinventer nos territoires sans pour autant sacrifier le quotidien de leurs usagers.
Loin d’être un simple défi technique, l’aménagement des entrées de ville est un projet de société, un guide et une ligne de conduite pour les années à venir. Celui de faire de ces zones longtemps oubliées des lieux de vie ancrés dans leur époque, des lieux où l’on vit, travaille, consomme et respire mieux. C’est aussi une formidable opportunité pour l’immobilier neuf de jouer un rôle moteur dans la transition (écologique) des villes françaises, pour cheminer vers un avenir plus stable.
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