La semaine passée, l’actualité immobilière nous rapportait l’annonce d’un nouveau plan Logement, une feuille de route politique destinée à trouver des solutions pour faire face à la crise du logement qui touche la France. Parmi les mesures annoncées, la prolongation du PTZ, Prêt à Taux Zéro jusqu’en 2027. Zoom sur les grandes lignes directrices déclinées par la ministre Elisabeth Borne pour venir en aide au secteur qui compte aujourd’hui de nombreux déséquilibres.
Les grandes thématiques du nouveau plan Logement
Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment sont en attente, en attente de la mise en œuvre de solutions pour débloquer un marché compliqué, un marché qui compte plus de 2,24 millions de foyers demandeurs d’un logement social, qui voit le secteur de la construction à la peine, la rénovation énergétique insuffisante…
Ce sont donc 14 mesures distinctes qui ont été annoncées par le gouvernement dans le cadre de sa politique du logement, il y a quelques jours après des mois de concertation au cœur du Conseil national de la Refondation.
Pour rappel, le Conseil de la Refondation ou CNR a vu le jour le 28 novembre 2022 sous l’impulsion du président de la République, Emmanuel Macron. Des échanges et études ont eu lieu ces six derniers mois autour de grandes thématiques telles que :
- L’accès au logement abordable pour tous.
- La création de davantage de logements.
- L’amélioration de la qualité des logements existants.
- L’intégration plus forte des enjeux de la transition écologique.
- La mixité sociale.
- L’action forte contre le « sans-abrisme ».
Mais l’accueil de ces grandes lignes n’a pas eu l’effet escompté. Les acteurs du logement concernés de près ou de loin sont mitigés, réservés voire critiques. Certains affirment même être « déçus » et en « colère » tant les annonces sont éloignées de leur réalité.
À ces mécontents, le gouvernement tente de répondre par le pragmatisme avec la voix du ministre délégué au Logement, Olivier Klein. Il précise qu'il « n'y a pas de mesure magique, seule et unique, qui permettrait de débloquer la situation ». Les mesures proposées n’ont pas vocation à être « un aboutissement » ou « un point final ».
Mais quelles sont donc ces mesures annoncées qui font débat, quels sont les fils conducteurs de la nouvelle politique du logement ?
Une prolongation du PTZ, Prêt à Taux Zéro en faveur du logement collectif et des appartements dans le plan Logement
Mesure phare du plan du gouvernement, la prolongation du PTZ, Prêt à Taux Zéro. Ce mécanisme destiné à booster l’accès à la propriété devait prendre fin au 31 décembre 2023. Il a finalement été prolongé jusqu’en 2027 avec quelques modifications concernant les conditions d’éligibilité du PTZ.
Il sera en effet réservé à l’achat d’un bien immobilier neuf dans un immeuble collectif pour les zones tendues et à l’achat d’un logement ancien, qu’il soit collectif ou individuel en zone tendue à condition qu’il fasse l’objet d’une importante rénovation énergétique.
Le ministre délégué au Logement estime qu’il s’agit d’une « mesure forte » même s’il sait qu’elle connaît ses détracteurs. Il affirme la nécessité de faire des choix budgétaires. Aujourd’hui, pour le gouvernement « ce choix, c’est de privilégier de logement le plus grand nombre et donc l’habitat collectif » affirmait-il la semaine passée au micro de FranceInfo.
Quid de la révision du taux d'usure - Comment faire pour obtenir un logement rapidement en passant la barrière de l'emprunt ?
Du côté du financement, le gouvernement a également annoncé une autre prolongation, celle de la mensualisation de la révision du taux d’usure. Elle restera ainsi en vigueur jusqu’à la fin d’année 2023. Pour rappel et très simplement, le taux d’usure est le taux maximal auquel les établissements bancaires peuvent prêter de l’argent. Ce taux d’usure est aujourd’hui un facteur bloquant dans de nombreux dossiers d’emprunt. Il est donc révisé chaque mois au lieu des trois mois habituels.
Les Airbnb dans le viseur de la politique du Logement
Les ministres sont à l’œuvre. Leur objectif ? Proposer des solutions pour une fiscalité des locations uniformisées. Elisabeth Borne est donc en charge d’étudier une fiscalité alignée des meublés touristiques de type Airbnb. Pourquoi ? Parce qu’ils sont aujourd’hui pointés du doigt pour leur implication dans la crise du logement, accusés d’impacter négativement les locations longue durée.
Olivier Klein a affirmé être enclin à une taxation plus forte des logements loués via Airbnb, estimant qu’il n’y avait là aucun « tabou » lié à une interdiction de louer sur la plateforme dans les centres des grandes villes touristiques de France par exemple.
Une révision du plafond du bail réel solidaire
Toujours dans l’idée d’encourager l’accès à la propriété des ménages, levier indissociable pour une bonne santé du secteur de l’immobilier, du bâtiment, de la construction… le gouvernement a proposé de relever le plafond de ressources du dispositif de « bail réel solidaire » en expérimentation à Paris. Pour Olivier Klein, ce mécanisme est un vrai tremplin pour devenir propriétaire d’une résidence principale, « d’acheter de manière plus abordable » sans payer le foncier.
Sans surprise, l’acquisition du terrain sur lequel est construit le logement est responsable d’une grande partie du prix final, parfois davantage que les coûts de construction eux-mêmes.
La suppression de la loi Pinel
Actuellement, la loi Pinel classique et la loi Pinel Plus (+) cohabitent sur la scène de l'investissement locatif. Il est possible de bénéficier de l’une ou de l’autre selon les conditions d’éligibilité à la loi Pinel du logement, de la zone, du propriétaire, du locataire…
Mais le mécanisme qui permet de profiter d’une réduction d’impôts de plusieurs milliers d’euros est jugé inefficace par le gouvernement. Il sera donc supprimé fin 2024.
En contrepartie, le dispositif « Logement locatif intermédiaire » sera privilégié. Pour rappel, le mécanisme permet de proposer un logement à un prix abordable aux foyers de classes moyennes qui ne peuvent pas prétendre à un bien social.
Le dispositif est pour l’heure exclusivement réservé aux zones tendues mais il pourrait être élargi vers des zones détendues à l’étude.
Une belle enveloppe pour le dispositif "Logement d'abord" - Le logement d'abord c'est quoi ?
Autre annonce, celle d’une enveloppe de 160 millions d’euros débloqué sur cinq ans pour booster le dispositif « Logement d’abord ». Il a pour dessein de trouver un logement de manière pérenne à destination des foyers mal logés.
Enfin, 2 millions de personnes pourraient profiter de la garantie Visale à l’horizon 2027. Grâce à elle, un locataire peut faire appel à Action Logement pour assurer son cautionnement.
Des mesures pour soutenir le secteur de la construction et de l’immobilier neuf - Action Logement mis à contribution
Pour que le marché de l’immobilier neuf ne soit pas saturé, la gouvernement a sollicité Action Logement et la Caisse des Dépôts avec pour objectif de racheter 47 000 logements neufs invendus.
MaPrimeRénov’ pour une accélération de la rénovation énergétique en France
Le gouvernement veut accélérer la rénovation énergétique du parc existant. Un coup de fouet qui passe notamment par un volet d’information et de sensibilisation sur le terrain. Pour cela, il a été décidé de déployer davantage de points d’information sur le terrain. Les 450 guichets France Rénov’ passeront ainsi à 1 300 et les accompagnateurs Rénov’ de 2 000 à 5 000.
Le nouveau Plan Logement critiqué, le volet du logement social mis à mal
Acteurs du logement, professionnels du bâtiment, de la construction, de l’immobilier mais aussi Fondation Abbé Pierre ou encore bailleurs sociaux, le Plan Logement annoncé par le gouvernement est loin de faire l’unanimité.
La FFB, Fédération du Bâtiment par exemple, estime que les annonces sont « une déception. Quasiment aucune des propositions faites par le secteur n’a été retenue ».
Pour la Fnaim, Fédération de l’immobilier, il s’agit « de mesurettes, un rapiéçage, un raccommodage, l’utilisation d’anciens dispositifs qui ont plus ou moins connu un succès ».
Les acteurs du logement social sont eux aussi déçus alors qu’ils attendaient un véritable électrochoc. Pour la Fondation Abbé Pierre, « en l’état, ce plan n’est pas de nature à répondre aux immenses inquiétudes, aux défis qui sont devant nous, ça manque de souffle, il y a peu d’objectifs chiffrés, pas vraiment de recentrage social ».
Une chose est certaine, avec la prolongation du PTZ, Prêt à Taux Zéro, les acquéreurs pourront continuer à devenir propriétaire dans les meilleures conditions. Prêt accordé par l’État à taux zéro, il solvabilise de nombreux ménages tout en leur permettant d’accéder à un logement neuf en qualité de résidence principale.
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