Propriétaire occupant, investisseur ou locataire, la zone tendue vous concerne peut-être. Pourquoi ? Cette notion géographique implique quelques règles spécifiques qui impactent les dispositifs d'achat ou d'investissement dont vous pouvez bénéficier pour votre projet immobilier, le loyer, le préavis et même la taxe sur les logements vacants. On fait le point pour vous permettre d’y voir plus clair et de maîtriser cette notion indissociable du marché de l'immobilier.
C'est quoi la zone tendue ? Définition
On parle de zone tendue pour désigner les villes de France dans lesquelles l’offre de logements, à la vente comme à la location, est inférieure à la demande (comme à Paris ou à Lyon par exemple). Elles sont situées dans l’une des 28 grandes agglomérations de l’Hexagone et sont définies depuis le décret de la loi Alur du 10 mai 2013.
Mécaniquement, les prix des loyers et de l’immobilier sont souvent plus élevés dans ces zones où offre et demande affichent un rapport déséquilibré. Cette classification permet au gouvernement d’appliquer des règles spécifiques pour encadrer les loyers, favoriser l’accès au logement et inciter à la construction de biens immobiliers neufs.
Loi Pinel, PTZ, Prêt à Taux Zéro... À quoi sert le zonage en France ?
Le zonage en France traduit un découpage du territoire national en différentes zones (A, A bis, B1, B2, et C) basé, comme précédemment expliqué, sur la tension immobilière. Il sert plusieurs objectifs et intervient notamment dans le fonctionnement des dispositifs d'aide à l'achat immobilier et aux mécanismes de défiscalisation :
- La loi Pinel et la loi Pinel Plus (+) : ces dispositifs de défiscalisation permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts s’ils achètent un bien immobilier neuf principalement et le louent pendant une durée définie. Il est centré sur les zones dans lesquelles la demande de logements est élevée.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : le PTZ est un prêt remboursé sans intérêt pour faciliter l’accession à la propriété dans les zones tendues. Il est destiné aux primo-accédants dans certaines zones, notamment A et B1, pour les aider à acheter leur première résidence principale. Grâce au PLF 2025, projet de loi de finances pour l'an prochain, un élargissement du PTZ est prévu pour rendre davantage de ménages éligibles.
- Les autres aides : d’autres dispositifs, comme l’aide au logement ou les plafonds de loyer fixés en zone tendue, sont également ajustés en fonction du zonage.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la loi Pinel, Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+), Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro
Quelles sont les villes situées en zone géographique très tendue ? Zone A, Abis, B1, B2 ou C : c'est quoi en 2024 ?
Pour faire simple, les zones tendues sont définies par le zonage suivant :
- Zone A bis : comprend Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var.
- Zone A : agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes par exemple) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A.
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1.
- Zone C : le reste du territoire.
Source : ecologie.gouv.fr
Bon à savoir : ces zones sont mises à jour périodiquement pour refléter les besoins en logement et les évolutions du marché de l'immobilier.
Le loyer en zone tendue - La location
En zone tendue, le loyer est très encadré pour éviter des augmentations excessives et abusives. Dans les faits, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas dépasser un certain plafond, établi en fonction de la surface, du type de bien et de sa localisation. Cette règle vise à réguler les prix dans les zones où la demande dépasse l’offre.
Comment fixer le loyer en zone tendue ?
En zone tendue, fixer le loyer pour un logement mis en location pour la première fois, ou reloué après une vacance significative, est encadré pour limiter les hausses excessives des tarifs locatifs. Voici les règles et démarches à suivre pour définir ce loyer :
La vérification de l’encadrement des loyers locaux : dans certaines villes dites en zone tendue, comme Paris ou Lille, il existe un strict encadrement des loyers qui impose des plafonds par mètre carré pour chaque type de bien. Ces plafonds sont calculés en fonction de la zone, de l’année de construction et de la surface du logement principalement. Pour les déterminer, le propriétaire peut se référer à l’arrêté préfectoral applicable dans sa ville, qui donne un loyer de référence, un loyer majoré (plafond légal) et un loyer minoré.
Le respect du dernier loyer pratiqué : si le logement a déjà été loué au cours des 18 mois précédents, le propriétaire doit fixer le loyer au niveau du dernier montant pratiqué, sauf exceptions. Une augmentation n'est possible que si :
- Des travaux d’amélioration représentant au moins 6 mois de loyer ont été réalisés entre deux locations.
- Le précédent loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier pour des biens similaires.
Dans ces cas, une réévaluation du loyer est possible, mais elle reste encadrée.
La possibilité d'un complément de loyer : dans les zones soumises à l'encadrement strict, un complément de loyer peut être autorisé si le logement présente des caractéristiques particulières (vue exceptionnelle, terrasse, équipement de qualité...) non prises en compte dans le loyer de référence. Ce complément doit cependant être justifié dans le bail et peut être contesté par le locataire s’il est jugé excessif.
Une justification de travaux (si applicable) : en cas d’augmentation du loyer après travaux, le propriétaire doit être en mesure de fournir les justificatifs des coûts engagés et leur impact sur la valeur locative.
Consulter les outils publics : certains sites officiels et autres bases de données, tels que l’outil de simulation de l’encadrement des loyers en ligne, permettent aux propriétaires de vérifier les loyers de référence applicables selon la localisation et les caractéristiques du bien.
Ces mesures permettent d’encadrer le premier loyer en zone tendue, tout en protégeant les locataires contre les loyers excessifs dans des zones où la demande de logements est forte.
Quel préavis en zone tendue ?
Le préavis pour un logement non meublé situé en zone tendue est d’un mois seulement. Le locataire peut notifier son propriétaire sans justifier son départ. Cette facilité a été pensée pour encourager la mobilité géographique.
Pour comparaison, en zone non tendue, le préavis est de trois mois sauf exception (chômage, mutation…)
Bon à savoir : dans le cas d’une location meublée, le préavis est d’un mois que le logement se trouve en zone tendue ou non.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants en zone tendue ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) est une taxe due par les propriétaires de logements laissés vacants depuis plus d’un an en zone tendue. Son objectif ? Inciter les propriétaires à remettre leur bien en location pour réduire le nombre de logements inoccupés et répondre à la demande croissante de logements sur le marché de l'immobilier locatif tendu.
Le montant de la taxe sur les logements vacants dépend de la valeur locative du logement, augmentant chaque année de vacance supplémentaire.
Vous souhaitez profiter des zones tendues pour investir dans l'immobilier ? Contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf. Il vous accompagne pas à pas dans toutes les étapes de votre achat immobilier neuf.
