Au cœur de l’actualité immobilière, le projet de loi « relatif au développement de l’offre de logements abordables ». Décliné début mai, il est porté par le ministre en charge du Logement Guillaume Kasbarian et sera prochainement présenté au Sénat entre les 17 et 19 juin. Vote solennel prévu le 25 juin. Alors que certains acteurs du secteur voient d’un bon œil le défi portant sur le développement du logement abordable intermédiaire, d’autres font part de leurs inquiétudes : que va devenir le logement social ? Sera-t-il toujours une priorité du gouvernement ? Le projet fait débat mais pourquoi ? On décrypte cette Une de l’information immobilière pour vous.
Un projet sur le logement abordable en réponse à quels enjeux ?
Que l’on soit d’accord ou pas sur les voies empruntées, sur les leviers activés par le projet de loi, ce dernier est motivé par une évidence : le marché de l’immobilier, de la construction et du Logement plus généralement a besoin d’air. Les mises en chantier et les permis de construire sont à la traîne, les taux d’intérêt encore hauts désolvabilisent certains ménages, les accédants à la propriété sont moins nombreux, les prix des matériaux sont en hausse… Devenir propriétaire comme locataire est aujourd’hui un brin compliqué.
C’est de ce dossier Logement que s’est donc emparé l’actuel gouvernement en tentant de trouver des solutions viables, des solutions axées autour d’un « choc d’offre » annoncé par le ministre en charge du Logement, Guillaume Kasbarian.
Pour rappel, les chiffres font état de 4,2 millions de personnes mal logées et de 2,6 millions de foyers dans l’attente d’un logement HLM social.
Pour répondre à cette situation anxiogène, « il nous faut construire tous les types de logements pour tous les Français : des logements sociaux, des logements intermédiaires, des logements libres », a affirmé le ministre chargé du Logement, Guillaume Kasbarian, à la sortie du Conseil des ministres du 3 mai dernier.
Pourquoi le projet de loi sur le logement abordable fait débat ?
Parmi les points clés du projet porté par Guillaume Kasbarian, un pan important visant le logement abordable et le développement d’une offre étoffée de logements intermédiaires. Sur le papier, les intentions sont louables. Alors pourquoi ? Pourquoi le projet de loi peine tant à convaincre et soulève même les mécontentements ?
Posons tout d’abord chiffres et objectifs : le ministre a annoncé la construction visée de 30 000 logements neufs intermédiaires entre aujourd’hui et 2027. Trois années donc pour faire des annonces une réalité. Comment Guillaume Kasbarian compte parvenir à ses fins ? En donnant plus de lest à la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), en l’assouplissant pour que les communes affichant un manque de logements sociaux puissent transformer les obligations HLM en logements intermédiaires, tout simplement.
Les acteurs favorables à cet assouplissement voient ici la possibilité d’optimiser le nombre de logements à destination des classes moyennes et de répondre à une forte demande tout en encourageant la mixité sociale.
« Face à la crise immobilière actuelle et à la difficulté pour les ménages d’accéder à la propriété, il est plus que jamais nécessaire aujourd’hui de relancer la production de logements abordables, avant tout sociaux mais aussi intermédiaires pour permettre à tous de se loger dans des conditions dignes et financièrement soutenables, tout en permettant la relance du parcours résidentiel », affirment ainsi la fédération des ESH et Procivis.
MAIS, d’autres acteurs du marché de l’immobilier ne l’entendent pas de cette oreille et soulèvent des problématiques liées au projet de loi qui fait la Une de l’actu immobilière. Lesquelles ? Le durcissement des règles contre les locataires du parc social dont les ressources dépasseraient les plafonds de ressources fixés. Et pour cause, plus de 200 000 particuliers locataires seraient aujourd’hui dans cette situation selon le ministre en charge du Logement.
Parmi les dispositions annoncées par Guillaume Kasbarian, le paiement d’un complément de loyer pour les locataires dépassant les seuils de revenus établis, allant même jusqu'à l'expulsion en cas de ressources supérieures de 20%. Notons que ce pourcentage est actuellement fixé à 50%, représentant une sérieuse différence si la disposition est adoptée dans le cadre du projet de loi à l’étude.
Bon à savoir : en France, plus de 2,6 millions de personnes sont en attente d’un logement social.
Avec de telles mesures, les acteurs détracteurs du projet et menant principalement une politique de Gauche, ont peur d’une aggravation de la crise sociale alors même que les effets projetés de leur efficacité sont nuls ou peu significatifs pour enrayer la crise de la construction et, plus largement, du secteur de l’immobilier. « Un choc de l’offre » prôné par le ministre en charge du Logement qui peine donc définitivement à convaincre.
Des craintes relayées par d’autres acteurs tels que la Fondation Abbé Pierre, la Fédération des acteurs de la solidarité ou encore l’Union sociale pour l’habitat qui pointe du doigt un « mauvais signal […] particulièrement malvenu dans un pays menacé de fragmentation sociale », à l’occasion d’un communiqué commun paru quelques jours après la présentation du projet de loi début mai.
La FPI, Fédération des promoteurs immobiliers réclame quant à elle « une relance de la demande » en lieu et place d’une relance de l’offre. Pour son président, les mesures annoncées par le gouvernement semblent aller dans « le bon sens » mais ne sont « vraiment pas du tout à la hauteur de l’enjeu et de la catastrophe ».
Réponse insuffisante ? « Profonde erreur » ? Ou vraie bouffée d’oxygène pour le marché de l’immobilier et de la construction ?
14 mesures au cœur du projet de loi pour le logement abordable
Au total, 14 mesures sont déclinées dans le projet, 14 mesures au travers desquelles le ministre souhaite :
- « Offrir de nouveaux outils aux maires pour construire ».
- « Simplifier les procédures administratives pour construire plus vite ».
- « Libérer l'investissement dans le logement abordable ».
- « Faciliter l'accès au logement des Français ».
Et concrètement ?
1. Intégrer les logements intermédiaires dans les quotas pour offrir aux communes déficitaires une possibilité de « se rattraper » par le biais d’un « contrat de mixité sociale » signé avec l’État. Mais attention, cette mesure serait rendue possible pour les seules communes affichant d’ores et déjà plus de 15% de logements sociaux voire 10% si le quota à atteindre est de 20%.
2. Octroyer le pouvoir d’attribution des logements sociaux neufs aux maires. Le gouvernement traduit ici sa confiance en les élus. Ils pourraient ainsi détenir pour chaque logement neuf, « le droit de classer les propositions faites par les réservataires et […] le droit de véto, à motiver, sur les candidatures proposées par chaque réservataire sur son contingent ».
3. Confier aux maires la possibilité de donner un avis conforme sur une partie de la vente directe aux locataires du logement social, « en supprimant les autorisations préfectorales et en sécurisant la gestion des copropriétés ».
4. Préempter « plus facilement » des terrains pour construire des logements abordables (pour les maires toujours).
5. Confier à Action Logement la possibilité d’attribuer une partie des logements sociaux pour encourager « l’accès au logement des travailleurs ». L’objectif final ? « loger davantage de ménages fragiles salariés dans les zones où l'emploi est tendu ».
6. Augmenter le loyer des locataires d’un logement social en cas de seuil de ressources dépassé, voire l’expulser.
…
Une liste non exhaustive. Rendez-vous le 19 juin prochain après présentation au Sénat du projet de loi !
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