Une feuille de route plus qu’attendue ! L’actualité immobilière apporte des nouvelles du côté du ministère. Patrice Vergriete, ministre du Logement en place, a décliné son plan d’action sur fond de grands axes stratégiques destinés à redonner espoir aux professionnels du secteur et à booster un marché en crise depuis des mois. Une série de mesures sera engagée dans les prochains mois si l’on s’en tient à la politique du Logement annoncée. Le ministre a été interviewé au micro de France Info le 12 septembre dernier. Zoom sur ses annonces et leur retentissement pour les acteurs de l’immobilier.
Nouvelle politique logement : quels constats ? Qui est responsable de la politique du Logement sous le gouvernement Macron ?
« Il y a la nécessité d’une intervention publique », c’est ce qu’affirmait le ministre il y a quelques jours pour introduire sa feuille de route de la nouvelle politique du Logement en France. Utilisant volontairement des termes forts et marquants, il a exprimé son soutien au secteur du Logement, du bâtiment et à ses acteurs, intégrant également les préoccupations des particuliers.
« On va à la catastrophe sociale si on ne fait rien aujourd’hui » a expliqué le ministre délégué en charge du Logement. Si les chiffres sont relativement similaires à ceux de 2008 « la solution qu’il ne faut pas faire, c’est de ne rien faire ». Si Patrice Vergriete veut redonner espoir au secteur, il se montre raisonnable « on ne retrouvera pas la dynamique immobilière qu’on avait avec des taux à 1%. Il faut être tout à fait honnête ». Il va alors falloir composer avec l’état actuel du marché de l’immobilier.
Pour aller plus loin : Qui est le ministre du Logement 2023 ?
Du côté de l’immobilier neuf : Quelles sont les lois sur le logement ? Des dispositifs supprimés et recentrés ces prochains mois
« Je ne suis pas en quête de solutions miracles ou de bricolage, mais plutôt d'une approche réfléchie, qui pose les bases pour une reprise de la production dans un contexte où il est nécessaire de repenser notre approche. » a décliné le ministre. En ce sens, il a donc décidé de maintenir la ligne de conduite d’Olivier Klein, ancien ministre du Logement en France. Mais laquelle ?
La suppression de la loi Pinel pour réduire le budget et alléger les comptes de l'État
La suppression du dispositif Pinel aura bien lieu dans la nouvelle politique du Logement. Le mécanisme de défiscalisation jugé trop coûteux a une fin programmée au 31 décembre 2024. Pour rappel, loi Pinel et loi Pinel Plus offrent la possibilité d’acheter un logement (neuf principalement) tout en profitant d’une belle réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€.
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Le recentrage du PTZ, Prêt à Taux Zéro dans l'actualité de la nouvelle politique du Logement
Du côté de la propriété, les nouvelles qui font la Une de l’actualité immobilière sont meilleures. Le PTZ, Prêt à Taux Zéro qui devait prendre fin en décembre 2023 est finalement prolongé jusqu’en 2027 dans la politique du Logement annoncée.
Un recentrage du PTZ sera cependant opéré pour favoriser l’achat d’un logement neuf en collectivité dans les zones tendues. Le Prêt à Taux Zéro restera disponible pour les logements collectifs et individuels dans les zones détendues à condition de viser un bien appelant d’importants travaux de rénovation énergétique.
Mais le dispositif sera recentré sur les logements neufs collectifs dans les zones tendues, et dans tous les logements (collectifs et individuels) en zone détendue sous condition de rénovation.
Une politique de l'Habitat et du Logement qui favorise l'autonomie des maires pour réguler les loyers
C’est une autre annonce majeure sur la scène immobilière. Lui-même ancien maire de Dunkerque, Patrice Vergriete se positionne pour l’autonomie des maires dans la régulation des loyers. Il souhaite tout simplement supprimer la règle consistant à obtenir l’autorisation de l’État pour réguler les loyers dans une commune. Il s’agit d’une annonce sur fond de conviction personnelle dont la mise en œuvre effective reste à suivre dans la future politique du Logement en France.
« Le but est donc de donner plus d’outils aux collectivités locales pour pouvoir faire ce qu’elles souhaitent. À l’avenir, en 2024, lorsque l’encadrement des loyers nationaux sera terminé, il faut que les intercommunalités puissent décider seules de continuer un contrôle des loyers sur leur territoire. Ces dispositifs sont vertueux, mais n’ont pas de sens à être appliqués sur l’ensemble du territoire. »
Bon à savoir : les locations touristiques et leur fiscalité sont également dans le viseur, à plus long terme cependant.
Toujours plus de rénovation énergétique - Les enjeux de la politique du Logement et de ses acteurs
Comme ses prédécesseurs et dans la droite lignée des politiques logement menées ces dernières années, l’accent sera mis dans les semaines et mois à venir sur la rénovation énergétique. Il s’agit pour Patrice Vergriete de « massifier les opérations » avec comme constat que « les initiatives menées au cas par cas, que ce soit au niveau individuel ou collectif, ne suffisent pas à structurer efficacement ce secteur ».
Les particuliers seront ainsi encouragés à lancer leurs opérations de rénovation énergétique pour contrer en partie les effets du changement climatique, par le biais de coups de pouce encore plus importants notamment pour cheminer vers des immeubles et des logements durables.
Autre levier d’action, la sensibilisation des Architectes des Bâtiments de France ou ABF qui sont aujourd’hui montrés du doigt. Pourquoi ? Il semblerait que dans certains cas (et certains cas seulement), ils privilégient la préservation du patrimoine architectural en lieu et place de la rénovation énergétique. Les deux volets doivent absolument être couplés.
Plus globalement, le ministre a insisté sur la nécessité de se pencher sur les logements classés G pour « accompagner les propriétaires afin qu’en 2025 il n’y ait plus de logement interdit à la location ». « Nous analysons si une possibilité existe pour les propriétaires de ne pas avoir besoin de travaux de copropriété pour transformer les logements de classe G en classe F. En effet, à cause de l’impossibilité de louer des logements de classe G dès 2025, le Gouvernement travaille sur des moyens afin de mesurer les coûts des travaux nécessaires pour passer un logement de classe G à classe », a-t-il indiqué.
« Si finalement l’investissement n’est pas si important, les propriétaires pourront effectuer des travaux sans être obligés de passer par des travaux collectifs, notamment dans les copropriétés. Ensuite, nous aurons le temps de prendre les mesures nécessaires pour les logements de classe F qui seront interdits en 2028. Il faut se rappeler que l’urgence climatique est une priorité. L’idée est donc d’accompagner les propriétaires afin qu’en 2025 il n’y ait pas de logement interdit à la location.
Comment faire face au manque de logements sociaux en France ? Quelle politique du gouvernement pour le logement social ?
Le logement social traverse une crise majeure depuis plusieurs années, une crise qui s’accentue de manière alarmante. De plus en plus de particuliers sont éligibles au logement social, en font la demande mais ne peuvent être satisfaits. La demande est telle que le parc social est incapable d’y répondre, et de loin.
Le gouvernement planche sur deux solutions dans sa politique du Logement pour freiner cette problématique préoccupante :
1. Déployer massivement le BRS ou Bail Réel Solidaire.
2. Contourner la hausse des taux d’intérêt en améliorant les fonds propres des organismes de logement social.
Le cas du logement étudiant en chiffres
Selon les chiffres du gouvernement, 12% des étudiants ne poursuivent pas leurs études (ou ne les débutent pas) faute à un problème de logement. Patrice Vergriete préconise donc la mobilisation des bailleurs sociaux qui ont un appartement dit familial qui ne se loue pas pour le mettre en location au titre de colocation étudiante.
« Il faut accueillir les étudiants dans de grandes colocations, car certains territoires n’ont plus de demande pour ce type de logements. Le logement étudiant doit être envisagé comme une diversification sociale dans certaines régions. À Gennevilliers, par exemple, dans le projet ANRU où je me rendais récemment, rien n’a été prévu pour accueillir une résidence étudiante. Je trouve cela dommage, car le mécanisme de mixité entre logement social et logement étudiant doit se généraliser. »
Construire plus pour faire baisser les loyers
La Fondation Abbé Pierre demande une augmentation des APL ou Aides Personnalisées au Logement de 10% dès l’an prochain. Ce à quoi le ministre délégué au Logement répond « la question aujourd’hui n’est pas celle des APL (Aides Personnalisées au Logement) » mais de « relancer la construction ».
Pourquoi ? Parce que tout ce qui est rare est cher. Ainsi, si plus de logements sont disponibles à la location sur le marché, les prix demandés par les bailleurs seront probablement revus (un peu) à la baisse, concurrence oblige. « Si on veut maîtriser les prix du locatif, il faut avoir plus d’offres. »
En résumé, une hausse des APL n’est pas « sur la table » de la nouvelle politique du Logement, la valorisation de l’offre de biens oui.
Plus de zones tendues en France ?
C’est une mesure demandée par les acteurs du secteur depuis longtemps : un travail en profondeur sur le découpage de la France. Patrice Vergriete se positionne ainsi en faveur de la refonte du zonage dans sa politique du Logement qui permettra d’identifier davantage de zones tendues qu’à l’heure actuelle.
Bon à savoir : une zone tendue est une localité dans laquelle l’offre de logements à la location est plus faible que la demande. La pénurie de logements crée donc un déséquilibre marqué.
« Je pense qu’il faut travailler sur l’ensemble des domaines, notamment sur l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro est une solution. Nous souhaitons élargir son périmètre puisque nous sommes en train de travailler sur un décret qui permettra à plus de villes d'être considérées comme des zones tendues. L’objectif est d’ouvrir le PTZ aux villes en réindustrialisation qui ont besoin de beaucoup de logements. Une ville comme Fécamp sera, par exemple, enregistrée en zone très tendue, ainsi les classes moyennes pourront également profiter davantage de ce dispositif. »
Enfin, le ministre délégué en charge du Logement l’affirme, certaines villes n’ont plus besoin de construire des logements neufs. Voilà une information immobilière qui ne plaira pas à tous les constructeurs/promoteurs. Mais dans certains secteurs, il s’agit d’une réalité, il y a davantage besoin de réhabiliter les logements vacants, de faire face à un afflux de locations touristiques impactant le marché immobilier général… Un autre pilier de sa politique du Logement.
Pour aller plus loin : quels sont les quatre grands enjeux liés à la politique du Logement en France ?
La politique du Logement en France est confrontée à quatre enjeux majeurs :
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La construction : il est nécessaire de simplifier l'acte de construire et d'accueillir de nouveaux acteurs sur le marché. Cela permettrait de répondre au besoin de logements, notamment dans les zones tendues.
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L'empreinte carbone : l'habitat est un des secteurs clés pour la transition écologique. Réduire l'empreinte carbone du logement, par la rénovation énergétique et la construction durable, est un défi majeur.
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Le logement social : la régulation de la construction, du financement et de la gestion des logements sociaux par et pour les organismes HLM est un enjeu crucial. Il s'agit de fixer justement les loyers et les plafonds de ressources pour l'accès et le maintien dans un logement social.
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Le rôle du marché : le logement est à la fois un bien de première nécessité et un bien marchand. Trouver le bon équilibre entre ces deux aspects est un défi central de la politique du logement.
Une liste non exhaustive mais qui résume clairement dans un premier temps les axes à emprunter ces prochains mois et années et les attentes des acteurs du secteur/des particuliers pour une politique du Logement plus apaisée.
Des axes très concrets d’amélioration et de sortie de crise sont envisagés par le ministère dans sa politique du Logement annoncée. Rendez-vous dans quelques mois pour constater ou non la mise en œuvre des annonces ! En attendant, les informations immobilières sont accessibles en un clic : Nos Actualités Immobilières.
