Vous envisagez de revendre votre bien immobilier acquis sous le dispositif Pinel ? Sachez que certaines conditions sont à respecter, notamment concernant la durée d'engagement de location. Qu'il s'agisse d'une revente après 6, 9 ou 12 ans, ou même avant terme en cas de force majeure, plusieurs options s'offrent à vous. Découvrez toutes les perspectives offertes, les avantages fiscaux et comment optimiser la plus-value de votre investissement.
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Introduite sur la scène immobilière en 2015, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager l'investissement immobilier locatif en France. Elle permet aux investisseurs d'acquérir un bien neuf le plus souvent, logement mis en location Pinel pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, ils bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu, dont le taux varie en fonction de la durée de location et du type de Pinel appliqué :
- La loi Pinel classique.
- La loi Pinel Plus (+).
Ce dispositif s'adresse à tout contribuable français et offre une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Quelles sont les différences entre la loi Pinel classique et la Loi Pinel Plus (+) ?
La loi Pinel classique et la loi Pinel Plus (+) sont deux dispositifs de défiscalisation visant à encourager l’investissement locatif, mais plusieurs différences les distinguent.
- Le Pinel classique, introduit en 2015, offre des taux de réduction d'impôt basés sur la durée de location. Cependant, ces taux ont été revus à la baisse à partir de 2023.
- Le Pinel Plus, entré en vigueur en 2023, maintient les taux de réduction antérieurs mais impose des critères d'éligibilité plus stricts, notamment en matière environnementale et de qualité du logement.
D'une manière générale, le Pinel Plus favorise les logements plus "verts" et plus confortables, tandis que le Pinel classique a des critères d'éligibilité un peu moins stricts. Les deux dispositifs coexistent jusqu'au 31 décembre 2024.
Tout savoir sur la loi Pinel classique et la loi Pinel Plus (+).
Zoom sur la loi Pinel Plus (+) ? Comment ça marche ?
Le dispositif Pinel Plus (+) est une version améliorée de la loi Pinel classique. Il a été introduit pour maximiser les avantages fiscaux pour les investisseurs. Comme avec la loi Pinel classique, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts lorsque vous investissez dans l'immobilier neuf.
La particularité de la loi Pinel Plus (+) est qu'elle offre des taux de défiscalisation plus élevés, soit 12%, 18% et jusqu'à 21% en fonction de la durée de location choisie, à savoir 6, 9 ou 12 ans. Ces taux s'appliquent en fonction de la durée d'engagement de location que vous choisissez, ce qui signifie que plus vous louez longtemps, plus vous êtes récompensé.
Il faut noter que pour profiter de ces avantages, le logement doit être conforme aux exigences de confort et de performances énergétiques Pinel Plus (+) ou situé dans un quartier prioritaire.
Bon à savoir : la revente d’un bien acquis en Pinel Plus (+) est soumise à certaines conditions et peut entraîner des frais, et notamment la perte des avantages fiscaux si vous ne respectez pas votre engagement de location initial.
Pourquoi investir avec la loi Pinel est intéressant ?
Investir avec la loi Pinel présente de nombreux avantages. Tout d'abord, l'avantage fiscal est important.
Bonne nouvelle : vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 63 000€ sur 12 ans dans le cas d'une éligibilité du projet à la loi Pinel Plus (+). Une aide considérable pour financer votre investissement qui allège grandement le coût final de l'opération.
La loi Pinel offre également une grande flexibilité. Vous pouvez choisir votre durée d'engagement de location et ainsi adapter votre investissement à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.
Le dispositif vous donne la possibilité de louer à vos ascendants ou descendants, toujours sous conditions. Cela peut être une solution intéressante pour aider un membre de votre famille tout en réalisant de belles économies d'impôts.
Enfin, la loi Pinel est un excellent moyen de constituer un patrimoine immobilier. En effet, l'investissement dans la pierre est une valeur sûre depuis des décennies, qu'importe (ou presque) l'état du marché de l'immobilier.
Promoteur, constructeur, commercialisateur... Qui peut vendre du Pinel ? Les conditions
La revente d'un bien immobilier acquis sous le dispositif Pinel peut être réalisée par divers acteurs du secteur immobilier : le promoteur, le constructeur ou le commercialisateur.
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Le promoteur immobilier : il est évidemment autorisé à vendre des biens sous le dispositif Pinel. Il est responsable de la construction du bien et doit respecter les normes de performances énergétiques eu autres conditions exigées par la loi Pinel.
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Le commercialisateur : Médicis Immobilier Neuf vous propose un vaste choix de programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel en France entière et selon les zones éligibles. Vous accédez ainsi à une offre multi promoteurs pour un gain de temps et de sérénité assuré !
Quand vendre un bien Pinel ?
La revente d'un bien acquis en loi Pinel dépend principalement de la durée d'engagement de location que vous avez choisie : 6, 9 ou 12 ans. Il est généralement conseillé de respecter cette durée avant de vendre pour ne pas perdre les avantages fiscaux associés.
Vous pouvez cependant revendre votre bien plus tôt, dans certains cas exceptionnels seulement et notamment en cas de force majeure tels qu'un licenciement.
Il faut noter que la revente anticipée d'un bien Pinel entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus. Vous aurez donc à rembourser les réductions d'impôt déjà perçues si votre situation n'entre pas dans les cas de force majeure.
Outre ces considérations, le moment idéal pour vendre un bien Pinel peut aussi dépendre de l'état du marché de l'immobilier. Si les prix sont élevés, c'est peut-être le moment de vendre. En revanche, si les prix sont bas, il peut être préférable d'attendre.
Enfin, il est également possible de revendre votre bien Pinel après la période d'engagement sans aucune pénalité. Dans ce cas, vous n'aurez rien à rembourser et vous pourrez bénéficier pleinement de la plus-value réalisée lors de la vente.
Comment revendre mon logement sous loi Pinel en résumé ?
Pour vendre un logement sous loi Pinel, plusieurs options s'offrent à vous.
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La vente après la période d'engagement : cette option est la plus simple et la plus courante. Vous attendez la fin de votre période d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans) avant de mettre votre bien en vente. Ainsi, vous pouvez vendre votre bien sans avoir à rembourser les réductions d'impôts obtenues.
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La vente avant la fin de la période d'engagement : c'est possible, mais vous devrez alors rembourser les réductions d'impôts perçues dans une majorité de cas (sauf exceptions telles que le licenciement du propriétaire, son décès ou une maladie/accident entraînant son invalidité.
Il est essentiel de bien planifier la vente de votre bien Pinel pour optimiser votre opération sur un plan fiscal et financier.
Comment vendre un bien Pinel avec un locataire en place ?
Vendre un bien Pinel avec un locataire en place nécessite de respecter certaines règles. Tout d'abord, le locataire dispose d'un droit de préemption, ce qui signifie qu'il a la priorité pour acheter le bien s'il est mis en vente. Si le locataire n'est pas intéressé par l'achat, vous pouvez alors proposer le bien à d'autres acquéreurs.
Il faut cependant respecter le bail en cours et les conditions de celui-ci. Vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant son expiration, sauf cas exceptionnels comme un départ à la retraite ou une mutation professionnelle.
En cas de vente, le nouveau propriétaire doit respecter le bail existant jusqu'à son terme. Ainsi, le locataire ne peut pas être expulsé du logement suite à la vente, sauf si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement ou le vendre à son tour, et respecte un délai spécifique avant de donner son préavis au locataire en place.
Revente d'un logement en loi Pinel avant 6 ans, 9 ans ou 12 ? Puis-je revendre un appartement Pinel avant le terme de la période de défiscalisation ?
Oui, revendre un appartement Pinel avant le terme de la période de défiscalisation est possible. Cependant, cela pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux sous certaines conditions. Si pendant la période d'engagement, vous n'avez pas déclaré de déficit foncier pendant 3 ans, la vente est autorisée. En revanche, en cas de déficit foncier, la vente est interdite pendant 3 ans.
Bon à savoir : le licenciement est considéré comme un cas de force majeur justifiant la revente d'un logement Pinel avant la fin de l'engagement de location tout en évitant un redressement fiscal. Nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
Il est essentiel de faire un calcul précis pour déterminer si la revente avant terme est une option viable.
Est-il possible de revendre un logement Pinel avant la fin si je divorce ?
En cas de divorce, la revente d'un logement Pinel avant la fin de l'engagement de location est possible mais peut présenter des complications.
Pourquoi ? Parce que le divorce n'est pas considéré comme un cas de force majeure autorisant la revente anticipée. Ainsi, la revente pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux obtenus.
La solution ? Que l'un des ex-époux décide de conserver le bien et de poursuivre l'engagement de location. Dans ce cas, il sera nécessaire de racheter les parts de l'autre conjoint et de respecter les conditions de ressources du locataire (revenu global) en vigueur selon les plafonds imposés par la loi Pinel.
Est-il possible de revendre un logement Pinel avant la fin de l'engagement de location en cas de licenciement ?
En cas de licenciement, la revente anticipée d'un logement Pinel est bien possible. En effet, le licenciement entre dans la catégorie des cas de force majeure qui permettent de se libérer de l'engagement de location sans encourir de redressement fiscal.
Attention cependant : il est impératif que la décision de rupture du contrat de travail émane de l'employeur. La démission et la rupture conventionnelle ne sont pas considérées comme des cas de force majeure justifiant la revente avant la fin de la durée de l'engagement.
Bon à savoir : la reprise d'un emploi après le compromis de vente n'impacte pas cette dérogation. Il reste préférable de bien anticiper cette démarche en informant le fisc de cette nouvelle activité tout en respectant les étapes légales de vente d'un bien immobilier.
Après 6, 9 ou 12 ans, quand revendre un logement acheté avec la loi Pinel ?
La décision de la revente d'un appartement acquis avec la loi Pinel après la période d'engagement de 6, 9 ou 12 ans dépend de plusieurs facteurs, dont certains très personnels pour le propriétaire :
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L'état du marché immobilier : il est préférable de vendre lorsque les prix de l'immobilier sont élevés pour maximiser votre gain.
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Votre situation personnelle et financière : si vous avez besoin de liquidités ou si vous envisagez un autre investissement, la vente peut être une bonne option.
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La situation locative du bien : si le bien est toujours en location, il peut être intéressant de continuer à percevoir des revenus locatifs.
Vente ou non ? Que faire de votre logement Pinel une fois le dispositif de défiscalisation terminé ?
A l'issue du dispositif de défiscalisation Pinel, plusieurs options s'offrent à vous concernant votre bien immobilier. Vous pouvez continuer à le louer, sans bénéficier des réductions d'impôt liées au dispositif.
Pour augmenter sa rentabilité, envisagez quelques améliorations : réaliser des travaux de rénovation peut le rendre plus attractif et justifier une hausse du loyer sous conditions toujours.
Autre option, vous pouvez changer de statut et passer en loueur meublé non professionnel. Quelques démarches administratives qui peuvent amener une belle rentabilité. Tout savoir sur le statut LMNP.
Vous pouvez évidemment décider de la revente de votre appartement Pinel pour réaliser un autre projet ou pour profiter de liquidités.
Vous pouvez également l'habiter. Certains investisseurs font en effet le choix de rentabiliser le bien pendant quelques années, une partie du crédit immobilier étant assumé par le locataire puis de l'occuper, une fois la retraite venue par exemple.
Si vous envisagez de revendre un appartement Pinel, prenez en compte l'état du marché immobilier et vos objectifs patrimoniaux qui ont peut-être évolué.
Comment est imposée la plus-value lors de la revente d'un logement Pinel ? Le calcul
Lorsque vous revendez un bien immobilier Pinel, la plus-value immobilière réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) est sujette à l'impôt sur le revenu. Le taux d'imposition actuel est de 36,2%, qui se décompose en 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Cependant, des abattements fiscaux sont possibles, notamment après la cinquième année de détention du bien. Ces taux d'imposition deviennent ainsi dégressifs, offrant une perspective d'allègement fiscal sur le long terme.
Il est à noter que cette plus-value est intégrée au montant de l'impôt sur le revenu de l'investisseur, et non pas traitée séparément. Ainsi, la vente d'un logement Pinel peut avoir un impact significatif sur votre situation fiscale globale.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel, votre notaire par exemple, pour estimer précisément le montant de l'impôt à payer sur la plus-value, en tenant compte de ces différents paramètres.
La revente d'un logement Pinel est une question qui se pose très souvent avant même le lancement du projet. Il est donc primordial d'être bien informé sur ses modalités. Mais avant de vendre, vient le moment de profiter de votre investissement locatif ! Choisissez le programme immobilier neuf Pinel qui répond à vos besoins de placement.
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