Ça y est, le grand jour est arrivé. Votre logement neuf est sorti de terre et vous allez commencer à rentabiliser votre placement. Il attend seulement d’être loué, gestion locative que vous avez décidé d’assumer vous-même. Après avoir trouvé votre locataire, vient le moment de rédiger le bail, un contrat de location qui connaît quelques différences en fonction du dispositif avec lequel vous avez investi. Guide pratique pour rédiger votre bail de location Pinel dans les règles de l’art.
Quels sont les éléments à ne pas oublier dans un bail de location Pinel ?
Bail de location classique ou bail de location Pinel, tous les contrats de location doivent contenir d’obligatoires mentions, qu’il s’agisse d’un bien immobilier neuf ou d’un bien immobilier ancien. Mais qu’est-ce qui doit figurer sur un bail ?
- L’identité du bailleur et du locataire sans oublier celle de la caution le cas échéant.
- Tous les éléments relatifs au logement à savoir l’adresse évidemment mais également les équipements présents, les annexes comme les caves et parkings ainsi que le type de bien. Dans le cas d’une location Pinel, il s’agit d’un contrat de location nu (non meublé) qui porte sur la future résidence principale du locataire.
- Les données relatives au loyer, loyer fixé dans le respect des seuils Pinel 2023, ainsi qu’au montant des charges et du dépôt de garantie.
- La durée du bail, les conditions de résiliation et les modalités du préavis. La règle est la suivante : le préavis est de trois mois dans les zones non tendues et d’un mois dans les zones tendues (à savoir les zones Abis, A et B1).
Quelles sont les particularités du bail de location Pinel ?
Pour profiter des intéressants avantages fiscaux de la loi Pinel 2023, un propriétaire bailleur doit intégrer plusieurs critères lors de la mise en location.
Dans la quête du locataire idéal, le propriétaire prend en compte les ressources des candidats. Il s’agit de l’une des conditions sine qua non de la loi Pinel. Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, revenus basés sur l’année N-2 (2021 pour une location en 2023 par exemple).
Logiquement, la sous-location en loi Pinel est formellement interdite, les coordonnées fiscales du locataire étant transmises et contrôlées par l’administration.
Autre prérequis, la mise en location sous le sceau des plafonds de loyer Pinel 2023. Pour éviter erreur et mésentente, il est possible d’annexer au bail de location Pinel le document attestant du plafonnement des loyers. Le locataire aura ainsi devant les yeux le montant de son loyer au m² hors charge.
Dernière obligation qui dicte la rédaction du bail Pinel, le caractère de résidence principale du logement neuf. Un bien Pinel doit en effet devenir la résidence principale du particulier et rien d’autre.
S’il n’existe pas de modèle de bail strict à suivre pour une location Pinel, l’administration fiscale peut demander au bailleur de justifier la réduction fiscale. Pour éviter toute erreur, déléguer la gestion locative est une option à étudier. Gain en temps et en optimisation, la tranquillité d’esprit coûte seulement quelques euros par mois, défiscalisables pour partie eux-aussi.
Comment faire pour mettre son bien en location facilement avec la loi Pinel ?
On ne va pas se le cacher, s’occuper de la gestion locative d’un logement peut prendre du temps. L’avantage des programmes immobiliers neufs en France acquis sous le sceau de la loi Pinel pour un investissement locatif est certain. Les avantages de l’immobilier neuf sont attractifs pour les locataires et les loyers modérés facilitent l’accession à la location. Ajoutons également que les biens sont généralement placés dans des quartiers dynamiques à deux pas des commodités, des espaces verts sans oublier les transports en commun. Autant d’atouts qui permettent à un logement Pinel de se louer facilement et rapidement.
La tâche la plus compliquée reste finalement de trier le (très) grand nombre de candidatures reçues. Un particulier qui assure la gestion locative de son bien va rapidement s’en rendre compte. Pour ne pas se laisser noyer sous les demandes, mieux vaut anticiper et indiquer dans l’annonce que la location est soumise à des conditions de ressources et que les candidats doivent impérativement ajouter leur justificatif de ressources à leur dossier de candidature, justificatif à N-2.
En l’absence de ce document, inutile d’étudier le dossier. Un dossier de location complet dès le départ fait gagner du temps au propriétaire bailleur et garantit en partie le sérieux du futur locataire Pinel.
Quelles sont les conditions pour pouvoir louer un logement Pinel ?
Comme précédemment évoqué, les critères d’éligibilité pour prétendre à la location d’un bien Pinel sont principalement des conditions de ressources. Mais elles ne sont pas les seules. Vous vous poserez peut-être certaines questions quand viendra le moment du choix du locataire.
Est-il possible de louer un logement Pinel à un membre de sa famille ?
Oui ! Contrairement à la précédente loi Duflot, un propriétaire bailleur peut choisir de louer son bien à un ascendant ou à un descendant. La condition ? Que ce dernier ne soit pas rattaché à son foyer fiscal, que le bien soit loué au titre de résidence principale à l’année et que le locataire respecte les conditions de ressources établies. Rien de nouveau, le bailleur peut choisir son locataire librement.
Bon à savoir : l’article 199 decies B du CGI indique que logement Pinel peut être loué à une personne mineure rattachée au foyer fiscal de ses parents. Cependant, les ressources du locataire, et non de son ou ses représentants, sont prises en compte.
Comment est déterminé le foyer fiscal d’un locataire ?
C’est très simple ! Les plafonds de ressources étant fixés en fonction de la composition du foyer, il est intéressant d’en comprendre le fonctionnement.
Voici comment est composé un foyer fiscal :
- Les couples mariés peu importe le régime : l’un des deux époux peut signer le bail et engager la responsabilité de son conjoint. Tous deux sont co-titulaires du bail de location et les revenus des deux parties sont pris en compte.
- Les couples pacsés ou en concubinage : les deux conjoints doivent signer le contrat de location Pinel pour que le calcul des ressources intègre les deux revenus.
- Les personnes à charge sont celles rattachées au foyer fiscal du locataire. Il s’agit généralement d’enfants mineurs mais également d’enfants majeurs de moins de 21 ans ou de moins de 25 ans en cas d’études supérieures justifiées. Les enfants en situation de handicap sont comptés dans la composition du foyer fiscal, qu’importe leur âge.
La FAQ de la location Pinel
Loi ou dispositif Pinel, c'est quoi ? Le fonctionnement et la défiscalisation
La loi Pinel est LE dispositif de défiscalisation préféré des Français. Il a été mis en place en 2014 et a connu plusieurs évolutions au fil du temps. Pour faire simple, il permet aux investisseurs de réaliser un placement pérenne avec pour objectif de mettre en location un bien neuf (le plus souvent) dans le parc privé tout en bénéficiant d'une belle réduction d'impôts. La loi Pinel est intégrée dans le Plan de Relance du Logement pour soutenir le secteur de la construction et de l'immobilier neuf tout en étoffant le parc immobilier locatif privé.
Qu'est-ce que la loi Pinel pour les locataires ? Les avantages
La loi Pinel permet aux locataires de profiter d'un logement neuf (le plus souvent acheté en VEFA ou Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou ancien rénové ayant fait l'objet d'importants travaux, à savoir un bien respectueux des dernières normes environnementales affichant de hauts niveaux de performances énergétiques et de faibles consommations d'énergie. Ils doivent cependant respecter quelques conditions pour en bénéficier, des conditions de ressources notamment.
Est-ce que je peux louer en loi Pinel ? Quel revenu pour louer ?
L'éligibilité au dispositif Pinel pour un locataire est soumise à des plafonds de ressources et à un zonage précis. Tous les Français ne sont pas éligibles au mécanisme. Il est en effet réservé aux ménages modestes qui ne peuvent pas bénéficier d'un logement social car étant au-dessus des seuils de ressources déterminés.
Investissement pour une location Pinel ou location meublée ? Quelle est la différence ?
La location Pinel est réalisée sous le sceau d'un bail de location vide alors que la location meublée, comme son nom l'indique, est encadrée par un bail de location meublée. Le plus souvent, la location meublée fait appel au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour le propriétaire-bailleur. Un dispositif de défiscalisation un peu différent de la loi Pinel. Tout savoir sur le LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Vous avez toutes les clés en main pour rédiger le bail de votre location Pinel. Vous souhaitez déléguer la gestion locative ? Contactez le Neuf Gestion pour déterminer la solution la plus adaptée à votre placement.
