Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? Une notion un peu floue pour bien des acquéreurs et des vendeurs mais qui a son importance au moment de la revente. Entre imposition et exonération de la plus-value, les règles sont établies et connaissent leurs exceptions. Savez-vous comment et quand profiter d’une exonération de la plus-value immobilière ? Si la vente de votre résidence principale entraîne une taxation ? On vous dit tout pour maîtriser votre vente immobilière (et votre achat) de A à Z.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La définition de la plus-value immobilière est simple : si vous revendez votre logement plus cher que son prix de départ, la différence entre le prix premier et le prix final représente la plus-value immobilière imposable.
Imaginons que vous ayez acheté votre appartement il y a 15 ans pour 242 000€ et que vous le revendiez cette année 300 000€, le bénéfice de l’opération est de 58 000€, 58 000€ représentant la convoitée plus-value immobilière. Ce montant est utilisé dans le calcul de l’imposition pour le compte du vendeur. L’imposition de la plus-value immobilière incombe systématiquement au vendeur alors que les frais de notaire, plus justement appelés frais d’acquisition, sont à honorer par l’acquéreur.
Combien coûte l’imposition sur la plus-value immobilière ?
Nous reviendrons dans les lignes qui vont suivre sur les types de vente immobilière qui ouvrent le droit à une exonération de plus-value. Pour les autres, la taxation est de 36,20% maximum du montant perçu.
Cette imposition maximale de la plus-value immobilière intervient principalement dans le cas de la revente d’un bien détenu depuis moins de cinq ans et non occupé au titre de résidence principale. Ce type de vente immobilière n’autorise ni abattement ni déduction.
Pour entrer plus en détails, gardez en tête que la plus-value immobilière est soumise à la fois à l’impôt sur le revenu au taux global de 19% mais aussi aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Le montant n’est pas forfaitaire. Le taux d’imposition est le même pour tous les particuliers imposables.
Sachez cependant que certains critères font diminuer ce taux d’imposition maximal de 36,2%. C’est le cas par exemple d’une détention du bien depuis plus de cinq ans. Si vous êtes propriétaire depuis 22 ans ou plus, vous êtes exonéré des 19% de taux global. Après 30 ans, les prélèvements sociaux de 17,2% sont eux-aussi supprimés, permettant de profiter d’une exonération sur la plus-values immobilière.
Quels sont les taux d’abattement en fonction de la durée de détention du logement ?
Plus vous approchez de la trentième année, moins vous êtes imposé. Dans le cas de l’impôt sur le revenu l’abattement est de :
- 6% pour chaque année au-delà de la 5ème année de propriété et jusqu’à 21 ans de détention.
- 4% pour la 22ème année.
- 100% à partir de la 22ème année.
Dans le cas des prélèvements sociaux l’abattement est de :
- 1,65% chaque année de la 5ème à la 21ème année.
- 1,60% dès la 22ème année.
- 9% pour chaque année de la 22ème à la 30ème année.
- 100% au-delà de la 30ème année.
Dans quels cas l’exonération sur la plus-value immobilière est-elle appliquée ?
Vous connaissez désormais les généralités, voici maintenant les cas de figures précis dans lesquels vous pouvez profiter d’une exonération sur la plus-value immobilière :
- Une détention du bien depuis plus de 30 ans.
- Une vente immobilière conclue pour un montant de moins de 15 000€.
- La vente d’une résidence principale.
Quelle exonération sur la plus-value immobilière lors de la vente d’une résidence principale ?
Voici une règle fiscale qui plaît particulièrement aux propriétaires vendeurs : la plus-value n’est jamais imposée lors de la vente d’une résidence principale. Elle s’applique même si vous êtes resté propriétaire du bien moins de cinq ans et qu’importe le prix de vente final.
La seule obligation est qu’il s’agisse de la résidence principale et actuelle du vendeur et non d’une ancienne résidence principale, mise en location quelques mois ou années par exemple. La question est donc posée : qu’est-ce qu’une résidence principale ?
Une résidence principale, c’est quoi ?
Aux yeux de l’administration fiscale, une résidence principale est le lieu occupé une majeure partie de l’année et de laquelle dépendent vos différents centres d’intérêt personnels et professionnels comme l’école des enfants, le domicile fiscal…
Il n’y a pas légalement de temps d’occupation minimum à respecter avant la revente pour bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière. Mais une revente après très peu de temps peut dans certains rares cas susciter la méfiance de l’administration fiscale.
Il n’est pas possible de posséder deux résidences principales. Ainsi, si vous partagez votre année entre deux lieux, il vous faudra désigner une résidence principale et une résidence secondaire lors de votre déclaration de revenus. La première profitera de l’exonération sur la plus-value, la seconde sera imposée en cas de vente immobilière.
Est-on exonéré sur la plus-value immobilière à chaque revente de résidence principale ?
Sur papier oui. Vous pouvez revendre 10 résidences principales et être exonéré 10 fois sur la plus-value. Il est possible au cours d’une vie de faire face à de nombreux événements entraînant la nécessité de vente immobilière, de déménagement, de changement de localisation : changement de travail, mariage, séparation, enfants, retraite… Les conditions d’exonération respectées, vous bénéficierez autant de fois que nécessaire de l’exonération sur la plus-value immobilière.
Les dépendances sont-elles exonérées d’imposition sur la plus-value ?
Qu’il s’agisse d’une cave, d’un garage, d’une cour, d’un terrain ou toute autre dépendance liée à la résidence principale, l’exonération s’applique. Il faut cependant que l’annexe soit rattachée au logement. Une chambre de service située dans un immeuble différent ne peut pas profiter de l’exonération par exemple.
Autre cas de figure, la vente du logement à un acquéreur et la vente du garage à un autre. L’entrée en jeu de deux acheteurs ne change rien, vous profitez tout de même de l’exonération sur la plus-value immobilière.
Est-il possible de profiter de l’exonération sur la plus-value en cas de vente d’une construction en VEFA non livrée ?
C’est une question intéressante ! Acheter un logement en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement, consiste à acheter un bien immobilier neuf sur plan. Sa construction avant la livraison et la remise des clés appellent quelques mois voire quelques années (deux ans maximum). Mais il peut se passer bien des événements dans ce laps de temps, événements entraînant l’obligation de vendre le bien qui n’est pas encore sorti de terre.
Si le logement du programme immobilier neuf en France était destiné à devenir votre résidence principale, vous pourrez profiter d’une exonération sur la plus-value immobilière alors que vous ne l’avez pas possédé pendant plus de cinq ans. Certains critères doivent cependant être respectés :
- La vente immobilière est orchestrée suite à une instance de divorce.
- La vente immobilière est consécutive d’une rupture de pacs ou d’une séparation des concubins.
- La vente immobilière fait suite à une mutation professionnelle.
- La vente immobilière est rendue obligatoire pour cause d’invalidité du vendeur, de son partenaire, de son concubin.
- La vente immobilière est entraînée par le décès du partenaire.
Ainsi, l’achat en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement vous apporte cette sécurité supplémentaire tout au long de la construction pour faire face aux imprévus. D’autant que l’immobilier neuf a une forte propension à se valoriser rapidement.
Vous voulez connaître tous les avantages de l’immobilier neuf et autres éléments sécurisants ? Consultez les garanties de l’immobilier neuf systématiquement appliquées avant, pendant et après votre acquisition.
