L'achat sur plan aussi appelé achat en VEFA est caractéristique d'un achat immobilier neuf. Vous devenez ainsi propriétaire d'un logement sur plan dont la construction est à venir. À l'inverse d'une transaction dans l'ancien, il faut donc patienter pour emménager et profiter des avantages de l'immobilier neuf. Avec cette attente et ce mécanisme différent de celui que nous connaissons, les acquéreurs se posent souvent des questions. Sachez que commercialisateur et promoteur répondent toujours à ces interrogations avant même le choix du bien. Vous pouvez les questionner à loisir. Nous vous proposons aujourd'hui une FAQ des questions les plus fréquentes dans l'esprit des acheteurs. Un excellent moyen de préparer votre prochain achat immobilier neuf.
Qu'est-ce qu'un achat en VEFA ?
VEFA signifie Vente en l'État Futur d'Achèvement. Par ce terme d'achat en VEFA ou d'achat sur plan, on désigne le fait de devenir propriétaire d'un logement neuf, appartement ou maison, vendu alors qu'il n'est pas encore construit ou achevé.
L'acquéreur acquiert ainsi la pleine propriété de son bien au fur et à mesure de la construction. En échange, il honore des appels de fonds et paye le prix du logement neuf au fil de l'avancée des travaux.
L'achat sur plan est strictement réglementé par la loi pour protéger l'acquéreur à 100%. Ainsi, l'acheteur s'engage à devenir propriétaire du bien et le constructeur/promoteur à lui livrer le logement qu'il a réservé sur plan.
Qu'est-ce que le contrat de réservation ?
Le contrat de réservation est le document qui régit l'achat immobilier neuf. Il n'existe pas dans l'immobilier ancien. Cet avant-contrat a une grande importance, engageant les deux parties selon un accord et des termes spécifiques. Il est signé entre le promoteur et l'acheteur et compte d'indispensables éléments :
- La superficie du logement neuf.
- Le nombre de pièces et de dépendances.
- La situation du bien immobilier neuf dans l'ensemble.
- La note technique indiquant la qualité de la construction (nature des matériaux, éléments d'équipements…)
- La liste des équipements collectifs présents (ascenseur, chauffage collectif…)
- Le prix prévisionnel du logement neuf et, dans certains cas, les modalités de révision de ce dernier (évidemment encadrées par la loi).
- La date de conclusion définitive de la vente.
- Les délais pour exécuter les travaux mentionnant une date de livraison approximative (souvent exprimée en un trimestre).
- Une reproduction intégrale des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, relatifs au dépôt de garantie.
L'acheteur prend systématiquement connaissance du contrat de réservation avant de s'acquitter d'un éventuel dépôt de garantie.
Comment est déterminé le prix de vente d'un logement neuf ?
C'est une question que se posent beaucoup d'acheteurs. Le prix du bien immobilier neuf est librement fixé par le promoteur. Il se base systématiquement sur le secteur, sur la demande, sur les commodités à proximité mais également sur la qualité du bâti.
Bon à savoir : lors de la signature du précité contrat de réservation, le prix de vente est prévisionnel. Il ne peut cependant pas varier de plus de 5%. Si une révision du prix premier est prévue, elle est strictement encadrée par l'indice du bâtiment aussi appelé BT01. Les acheteurs sont donc protégés de tout abus.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie pour un achat sur plan ?
Dans une très grande majorité de cas, l'acquéreur s'acquitte d'un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation. Ce montant est versé sur un compte spécial ouvert pour le réservataire (banque ou notaire le plus souvent). Le dépôt de garantie est le seul montant qui peut être demandé à l'acquéreur avant la signature du contrat de vente définitif. Il est de l'ordre de 5% si ce dernier est signé sous un an ou de 2% si le délai annoncé est compris entre 1 et 2 ans. Au-delà, le promoteur ne peut exiger de versement en qualité de dépôt de garantie.
Est-il possible d'annuler un achat immobilier neuf ?
Dans certains cas strictement définis, il est possible pour l'acheteur de revenir sur son engagement. Il peut ainsi se rétracter si :
- Il décide d'annuler au cours du délai de rétractation de 10 jours. Aucune justification n'est alors nécessaire et le dépôt de garantie est intégralement restitué.
- Il n'obtient pas le crédit immobilier qui doit servir à financer le logement neuf. Le refus doit alors être justifié par la banque.
- Le promoteur abandonne le projet (cas extrêmement rare). L'acheteur est systématiquement protégé.
- Le prix de vente dépasse la variable de 5%. L'acquéreur peut alors annuler son achat et demander la restitution de son dépôt de garantie.
- Un équipement prévu sur le contrat de réservation, comme un ascenseur, vient à manquer.
L'on constate ainsi que l'acquéreur est très largement protégé lors de son achat immobilier neuf.
Quand est signé le contrat de vente définitif ?
Après la signature du contrat de réservation vient celle du contrat de vente définitif. Cette dernière survient généralement quelques mois après la première. Un mois avant la date de signature, le notaire fait parvenir à l'acheteur un projet d'acte authentique et ses annexes. Il peut alors en prendre connaissance et vérifier que le document liste :
- La description du logement neuf.
- La situation du bien dans l'ensemble.
- Le prix du bien et les éventuelles conditions de révision du prix.
- Les modalités de paiement.
- Le délai de livraison.
- Les informations relatives à la garantie d'achèvement ou de remboursement.
- La condition suspensive relative à l'obtention du ou des prêt(s).
- Les annexes relatives aux plans, aux coupes, aux matériaux utilisés…
- Le règlement de copropriété.
Comment payer un logement neuf ?
Contrairement à un achat classique, l'achat sur plan appelle un paiement en plusieurs fois au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Cet échéancier est lui-aussi encadré par la loi :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations.
- 70 % à la mise hors d’eau.
- 95 % à l’achèvement des travaux. 5 % restants à la livraison.
Quelles sont les garanties de l'immobilier neuf ?
Voici l'un des grands avantages de l'immobilier neuf : l'acquéreur est protégé par des garanties pendant 10 ans à compter de la livraison du logement. Les principales sont :
- La garantie de remboursement si un défaut d'achèvement est constaté. Une garantie qui n'est quasiment jamais utilisée car non nécessaire mais qui protège et tranquillise l'acquéreur.
- La garantie financière d'achèvement qui peut être souscrite par le promoteur. Ainsi, si le constructeur vient à manquer de fonds pour la construction, un assureur, une banque ou encore une société de caution mutuelle prend le relais pour mener le programme immobilier neuf à son terme.
- La garantie de parfait achèvement couvre les éventuels désordres constatés dans le bien pendant une année à compter de la réception.
- La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement assure les équipements présents dans le logement pendant deux ans à compter de la réception.
- La garantie décennale couvre les acquéreurs pendant dix ans en cas de défaut impactant le gros œuvre et rendant le logement pour tout ou partie impropre à l'habitation.
Comment se passe la livraison de l'achat sur plan ?
Tout au long de la construction, le propriétaire accède à son logement. Une première visite appelée "visite des cloisons achevées" intervient, comme son nom l'indique, une fois les cloisons terminées. C'est le moment de vérifier que les m² sont conformes à ceux annoncés.
Vient ensuite la visite de pré-livraison destinée à analyser le logement neuf dans son intégralité. Si des défauts ou manquements sont constatés, ils sont consignés dans un PV et rectifiés avant l'attendue livraison.
La livraison est ainsi le jour où le promoteur remet définitivement les clés à l'acheteur qui prend possession des lieux. Une dernière visite minutieuse est effectuée, portant notamment sur les finitions. Mais pas de panique. Si certaines problématiques ont échappé à l'acquéreur le jour de la livraison, il dispose d'un mois pour en informer le vendeur par lettre recommandée.
Après la livraison, l'acheteur dispose pleinement de son bien et peut emménager ou le louer quand il le souhaite.
Avez-vous d'autres questions relatives à l'achat sur plan ? Nos experts vous répondent et vous accompagnent dans vos démarches d'acquisition. Contactez-les !
