Qu'est-ce que la plus-value immobilière ? Ce prisé montant en faveur de l'acquéreur correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, à l'évidente condition que son prix de vente soit supérieur à son prix d’achat. Il s’agit tout simplement de la différence positive entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition, logiquement corrigé de certains frais et charges. Ce gain est potentiellement soumis à l'impôt, sauf dans certains cas d'exonération.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ? Définition
Lorsqu’un propriétaire revend son bien, il réalise dans certains cas une plus-value immobilière, c'est-à-dire qu’il cède son bien plus cher qu’il ne l’a acheté initialement.
Briguées, ces plus-values immobilières sont généralement imposées et imposables mais pas toujours. Elles peuvent en effet être exonérées d’impôts dans le cas d’une vente de résidence principale ou au contraire taxée à 36,2% dans le cas d’une revente de résidence secondaire détenue moins de 30 ans par exemple.
Comment calculer son imposition ? Quels sont les biens exonérés de taxation ? On vous dit tout !
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Pour calculer la plus-value immobilière, on utilise la formule suivante :
Plus-value immobilière = Prix de vente - (Prix d’achat + Frais et charges déductibles)
Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte de vente, après déduction de certains frais comme expliqué ci-après.
Le prix d'achat inclut le montant initial d’acquisition du bien immobilier, auquel peuvent s’ajouter :
- Les frais de notaire et droits d’enregistrement.
- Les dépenses de travaux effectués par des professionnels (sous certaines conditions).
Pour aller plus loin : quels sont les frais à déduire de la plus-value immobilière ?
Les frais à déduire de la plus-value immobilière incluent :
- Les frais d'acquisition : ils représentent 7,5 % du prix d'achat du bien, sauf si vous pouvez justifier de frais réels supérieurs (frais de notaire, droits d’enregistrement...)
- Les dépenses de travaux : les travaux d'amélioration ou de construction (hors entretien ou réparation courante) réalisés par des entreprises tout au long de la détention du logement peuvent être déduits. Si le bien a plus de 5 ans, il est possible de déduire une somme forfaitaire de 15 % du prix d’achat sans fournir de justificatif.
- Les frais de voirie, de réseaux et de distribution : ces frais peuvent aussi être déduits si vous avez dû les payer lors de l'acquisition ou après.
Quelle taxation pour les plus-values immobilières ?
La plus-value immobilière est soumise à deux types d’imposition :
- L'impôt sur le revenu à un taux fixe de 19 %.
- Les prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
Au total, le taux global d'imposition est donc de 36,2 %. Toutefois, des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien.
Quelle est la taxe sur la plus-value immobilière ? Le cas de la résidence principale et de l'investissement locatif
Seules les plus-values réalisées sur les résidences principales sont exonérées de taxation sans exception. Les autres biens, à savoir les résidences secondaires, les biens mis en location (investissements locatifs), les logements vides, les locaux commerciaux, les terrains, les parts d'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou encore celles d’une SCI (Société Civile Immobilière), n’échappent pas à l'imposition.
En résumé :
- Le cas de la résidence principale : la vente d'une résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention.
- L'investissement locatif : les ventes de logements locatifs ou de résidences secondaires sont soumises à l'impôt, sauf si vous bénéficiez d’une exonération liée à la durée de détention.
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value immobilière ? Votre fiscalité
Un prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19% s’applique sur la plus-value immobilière nette réalisée. À cela s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux pour une taxation finale de la plus-value de 36,2%.
Cependant, des abattements en fonction de la durée de détention du bien immobilier permettent de réduire cette imposition :
- L'impôt sur le revenu : un abattement progressif est appliqué à partir de la 6ème année de détention et une exonération totale après 22 ans.
- Les prélèvements sociaux : l'exonération totale sur la plus-value immobilière intervient après 30 ans de détention.
Quelles sont les conditions pour ne pas payer de plus-value immobilière ? Les cas d'exonération
Pour résumer, voici les principaux cas d'exonération :
- La vente d'une résidence principale : la plus-value réalisée lors de la vente est totalement exonérée.
- La durée de détention : si vous détenez un bien immobilier depuis plus de 22 ans (pour l'impôt sur le revenu) ou plus de 30 ans (pour les prélèvements sociaux), votre plus-value immobilière n'est pas taxée.
- Le prix de vente : si le montant de la vente du bien est inférieur à 15 000€, vous êtes exonéré.
- La vente au profit d’un organisme public : certaines ventes à des organismes publics ou sociaux bénéficient d'une exonération totale ou partielle.
Quel délai pour ne pas payer de plus-value immobilière ?
Depuis le 1er septembre 2013, il est donc possible de bénéficier de l’exonération totale du prélèvement forfaitaire au bout de 22 ans de détention contre 30 ans auparavant.
Les propriétaires bénéficient d’un abattement d’impôts sur le revenu de 6% par année à partir de 6 ans de détention puis de 4% la 22ème année.
Mais l’exonération de prélèvements sociaux n’intervient elle qu’à l’issue de 30 ans de détention.
Plus en détails, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 1,65% entre la 5ème et la 21ème année, de 1,60% la 22ème année et de 9% à compter de la 23ème année.
Quelle déclaration pour la plus-value immobilière de votre appartement ou de votre maison ? Vente et démarches
Lors de la vente d’un bien immobilier, c’est le notaire qui se charge de la déclaration de la plus-value immobilière. Il calcule la plus-value taxable et la transmet à l'administration fiscale.
Le vendeur doit ensuite régler l’impôt sur la plus-value directement via le notaire, qui retient les montants correspondants sur le prix de vente.
Bon à savoir : respectueux des dernières normes environnementales et intégrant des services et espaces innovants, les programmes immobiliers neufs en France affichent une plus forte propension à la valorisation à moyen et long termes, offrant aux revendeurs une possible et intéressante plus-value immobilière.
