Vous avez acheté un logement pour le louer et espérez une belle rentabilité. Mais avant de laisser les clés à un locataire, le propriétaire bailleur doit s’assurer de cocher toutes les cases du parfait investissement locatif. Alors que certaines obligations sont imposées par la loi, d’autres astuces sont à appliquer pour ne pas se retrouver coincé ensuite. Une fois la location débutée, il est parfois plus difficile de faire marche arrière ou de modifier un contrat de location par exemple. Nous vous proposons LA to do-list pour réussir votre première mise en location et vos premiers pas de propriétaire-bailleur.
Quel type de location pour votre investissement locatif ?
Une très grande majorité du parc locatif privé est composée de logements loués nus au titre de résidence principale. Mais d’autres choix s’offrent aux investisseurs en fonction du marché de l’immobilier sur lequel ils ont investi.
Pour faire simple, vous pouvez opter pour la location nue ou la location meublée, pour la résidence principale ou la location saisonnière. Chaque type de contrat a ses avantages et ses inconvénients. Il s’agit donc avant tout d’étudier scrupuleusement le secteur :
- Quelle est la population qui l’habite ?
- Quel est le turn-over ?
- La demande locative est-elle davantage portée vers un logement meublé ou nu ? Vers un logement pour quelques semaines, quelques mois ou quelques années ?
Ces premiers éléments orienteront votre choix définitif. Vous pouvez également vous faire accompagner par les experts Médicis Immobilier Neuf pour vous assurer du potentiel de rentabilité de votre placement. Contactez votre interlocuteur dédié !
Une importante part des investisseurs se tourne aujourd’hui vers la loi Pinel 2023 pour investir dans un programme immobilier neuf en France. Si les conditions pour en bénéficier ont changé depuis le 1er janvier, elles restent intéressantes dans le cadre d’une location non meublée au titre de résidence principale. Tout savoir sur la loi Pinel Plus et sur les dispositifs de défiscalisation pour réduire vos impôts.
Bon à savoir : un propriétaire-bailleur ne peut en aucun cas demander à son locataire de quitter le logement pour en modifier l’usage à l’exception de quelques cas précis tels qu’une vente ou une occupation personnelle. Il est donc très important de déterminer en amont si la location se fera sous le sceau d’un bail meublé ou d’un bail nu.
Enfin, une dernière option a la cote depuis quelques années, la location en colocation. Ce type de contrat a vu ses statuts améliorés par le biais de la loi ALUR. La colocation offre des avantages rentabilité certains, avec des montants de loyers généralement plus élevés que pour une mise en location destinée à un ménage seul.
Un logement mis en valeur pour une location plus facile
Pour susciter l’intérêt des potentiels locataires, il est important de mettre en avant les atouts du logement. Il s’agit donc dès l’annonce de location de lister ses avantages et de présenter de belles photos. Mais attention, les images doivent traduire la réalité pour ne pas décevoir les visiteurs.
Au fil du temps, vous avez donc tout intérêt à prendre soin de votre logement, à réaliser les travaux nécessaires au fur et à mesure, à installer préalablement des équipements pratiques et des rangements. Cela évitera par exemple que les locataires ne percent (un peu trop) les murs.
Quelques couleurs sur les murs, des aménagements bien pensés, une optimisation des espaces… permettent de se démarquer facilement de la concurrence. Les locataires sont en quête de confort dans leur futur chez eux et sont prêts, pour une majorité, à débourser quelques euros de plus tous les mois pour obtenir ce qu’ils désirent. Une bonne astuce si le bien à louer est situé dans une zone géographique concurrentielle, pour attirer des locataires sans avoir besoin de diminuer le loyer de manière conséquente.
Bon à savoir : le home staging est souvent plébiscité lors de la vente d’un logement. Mais la pratique peut également être bénéfique avant la mise en location d’un bien. L’investissement décoration intérieure et optimisation sera généralement très vite rentabilisé.
Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la mise en location
Moins nombreux que lors d’une vente, les diagnostics immobiliers sont également obligatoires lors d’une mise en location, annexés au bail dans le DDT ou dossier de diagnostic technique. Ils révèlent l’état du logement proposé et permettent aux locataires de se projeter plus facilement, sur le prix des énergies notamment. Ils sont indispensables pour établir un budget mensuel cohérent. Le propriétaire-bailleur doit faire réaliser :
- Le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique qui doit être mentionné sur les annonces immobilières.
- Le diagnostic plomb ou Constat de risque d’exposition au plomb, Crep.
- L’ERNT ou État des risques et pollutions naturels, miniers, sismiques, technologiques, radon….
- Le diagnostic bruit.
- Une copie de l’état indiquant la présence ou non d’amiante.
- L'État de l’installation intérieure de l’électricité pour une installation de plus de 15 ans.
- L'État de l’installation intérieure du gaz pour une installation de plus de 15 ans.
Bon à savoir : dans le cas d’un bien situé dans une copropriété, le syndic doit fournir les diagnostics immobiliers liés aux parties communes. Ils sont eux-aussi annexés au contrat de location et sont réalisés en amont de la mise en location.
Déterminer le loyer
Impossible de fixer le loyer d’un logement sans quelques renseignements, sur le marché locatif du secteur et de la ville notamment. La première réponse à trouver concerne le ratio entre offres et demandes. Les locataires sont-ils plus nombreux que le nombre de logements à louer ou inversement ? La balance est-elle en faveur des investisseurs ou des locataires ? La vacance locative est-elle importante dans la zone ? Quels sont les loyers pratiqués dans le secteur ? Sont-ils orientés à la hausse ou à la baisse ces dernières années ?
Plus nombreuses sont les informations, plus il est facile de déterminer le montant du loyer à appliquer. Il convient cependant de respecter les dispositifs en vigueur et notamment l’encadrement des loyers, le plafonnement des loyers ou encore les plafonds de loyer au m² fixés en fonction du dispositif de défiscalisation.
Bon à savoir : l’expertise des professionnels de la gestion locative démontre que des loyers trop hauts grèvent une partie de la rentabilité sur le long terme, turn over oblige. Un logement accordé sur les prix moyens du secteur se valorise plus rapidement, se loue plus facilement et affiche un turn over moins important. Les revenus locatifs sont alors constants et intéressants.
La liste des documents indispensables pour le propriétaire-bailleur
Si la liste n’est pas exhaustive, le particulier investisseur peut garder en tête certains documents à connaître à la perfection et à utiliser à chaque mise en location :
- Le bail aussi appelé contrat de location.
- L’état des lieux.
- La quittance à envoyer chaque mois au locataire.
Une rapide recherche sur la toile vous permettra de trouver des modèles vierges pour chacun de ces documents si vous décidez d’assumer seul la gestion locative.
Trouver le locataire idéal pour votre investissement locatif
Emplacement du logement, type de contrat de location, mise en valeur du bien… Il est un autre facteur déterminant dans la rentabilité de l’investissement locatif : le locataire. Le souhait le plus cher des propriétaires est évidemment de dénicher la perle rare, le locataire qui paiera son loyer en temps et en heure chaque mois sans interruption et qui ne posera aucun problème de voisinage ou autre nuisance tout en prenant soin de son lieu de vie.
La recherche du locataire idéal est donc déterminante. Si vous décidez de gérer le quotidien locatif, commencez par :
- Rédiger une annonce immobilière détaillée et la diffuser sur les sites dédiés.
- Utiliser les services de mise en relation propriétaires-locataires.
- Faire fonctionner le bouche-à-oreille.
- Étudier minutieusement le dossier de chaque candidat à la location en vous assurant que les ressources sont au moins 3 fois équivalentes au montant du loyer.
- Analyser la personne en face de vous lors de la visite : ponctualité, politesse, attitude, dossier locatif complet ou non… sont quelques éléments à observer discrètement.
Vous n’avez ni le temps ni l’envie d’assumer le quotidien du bien loué ? Faites appel à un professionnel de la gestion locative pour gagner en sérénité et en rentabilité.
La to do-list du bailleur en résumé
Après lecture, gardez en tête les 6 étapes-clés d'un investissement locatif pour une rentabilité boostée et un investissement locatif pleinement exploité :
- Étape n°1 : le choix du type de location à savoir location vide ou meublée, location en résidence principale ou saisonnière.
- Étape n°2 : la mise en valeur du logement.
- Étape n°3 : la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires avant mise en location.
- Étape n°4 : l’étude du marché locatif pour déterminer le juste prix du loyer tout en respectant les obligations locatives (encadrement des loyers et plafonnement des loyers).
- Étape n°5 : la compilation des documents obligatoires pour tous les propriétaires-bailleurs.
- Étape n°6 : la recherche du locataire.
Vous n’avez pas encore lancé vos démarches d’investissement locatif ? Découvrez notre rubrique dédiée « Acheter pour investir dans l’immobilier neuf » pour débuter recherches et réflexions.
