La Réunion fait rêver, et pas seulement pour ses paysages ! C'est aussi une terre d'opportunités pour les investisseurs immobiliers. Aujourd'hui, Médicis Immobilier Neuf analyse pour vous un investissement particulièrement efficace : l’acquisition d’un bien en VEFA sous dispositif CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif), 244 Quater W, destiné à la location via une société soumise à l’IS (le plus souvent une SCI). Médicis Immobilier Neuf décrypte les principales questions posées par ses clients.
"Pourriez-vous nous expliquer en quoi consiste le dispositif CIOP ? Qu'est-ce que l'article 244 Quater W du Code Général des Impôts (CGI) ?"
La réponse Médicis Immobilier Neuf : Bonjour ! Volontiers. Le CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif) est un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier neuf à La Réunion tout en bénéficiant d'une fiscalité très avantageuse pour un investissement.
Concrètement, nous combinons trois éléments : l'achat d'un logement neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la structuration de cet achat via une société qui opte pour l'Impôt sur les Sociétés (le plus souvent une SCI à l’IS), et l'application d'un dispositif fiscal puissant, celui de l'article 244 Quater W du CGI (Code Général des Impôts).
Le cœur de cette stratégie, c'est le crédit d'impôt substantiel que cet article accorde aux entreprises qui investissent dans certains logements neufs outre-mer.
"CIOP et SCI : qui peut bénéficier de la loi 244 Quater W ?"
La réponse Médicis Immobilier Neuf : Le CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif) est une excellente solution pour tous les investisseurs privés qui vont créer le plus souvent une entreprise, entité de type SCI dédiée à ce projet, tout en choisissant l'option IS. Ces investisseurs cherchent généralement à optimiser puissamment leur fiscalité – à la fois via le crédit d'impôt relatif au CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif), loi 244 Quater W, et grâce en plus aux avantages propres de la Société Civile Immobilière (SCI) à l'IS comme l'amortissement – tout en bâtissant un patrimoine immobilier de qualité sur le long terme.
"Comment cela se déroule-t-il en pratique pour l'investisseur ? Comment fonctionne le crédit d'impôt CIOP de la loi 244 Quater W ?"
La réponse Médicis Immobilier Neuf : Nous accompagnons nos clients à chaque étape de leur investissement CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif). D'abord, nous sélectionnons rigoureusement un bien immobilier en VEFA (Vente en l'État d'Achèvement) éligible au dispositif à La Réunion, en tenant compte de son potentiel locatif.
Ensuite, nous mettons en relation nos clients avec un cabinet d’expertise dédié à cette activité, assurant ainsi le montage d’un dossier répondant à toutes les exigences légales.
Une fois l'acquisition actée, le mécanisme fiscal du CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif) s'enclenche : la SCI génère un crédit d'impôt basé sur le prix de revient de l'investissement, qui peut aller jusqu’à 35 % du montant du bien !
Pour vous donner une idée, un investissement de 300 000 € peut générer jusqu'à 105 000 € de crédit d'impôt, ce qui est considérable pour la rentabilité du projet ! L'étape finale, bien sûr, est la mise en location du bien, qui doit respecter certaines conditions ; là encore, nous mettons nos clients en relation avec une agence locale qui assurera non seulement la gestion “classique” et quotidienne du bien, mais qui en plus protégera le versement systématique des loyers grâce aux assurances adaptées. Et là encore, tous ces frais rentrent en déduction des loyers !
"Quels sont les grands atouts de cette approche par rapport à un investissement plus classique ? Quels sont les avantages fiscaux de la loi 244 Quater W ?"
La réponse Médicis Immobilier Neuf : L'attractivité est multiple ! Le premier atout, c'est évidemment l'efficacité fiscale double. Vous avez d'une part le crédit d'impôt qui réduit très considérablement le coût de l’opération.
D'autre part, les avantages structurels de la SCI à l'IS. Je pense notamment à la déduction de l'ensemble des charges pour l'entreprise (intérêts d'emprunt, frais...) et surtout à l'amortissement comptable du bien. Cet amortissement permet de réduire, voire d'annuler, le résultat fiscal pendant de longues années, minimisant ainsi l'impôt sur les revenus locatifs au niveau de la SCI. C'est un avantage majeur !
Ensuite, investir en VEFA, c'est choisir la qualité et la sécurité : un logement neuf, aux normes récentes, avec les garanties constructeur, c’est ce qui séduit les locataires et limite les soucis de gestion.
N'oublions pas non plus le marché réunionnais, qui reste hyper dynamique avec une très forte demande locative. C'est donc un dispositif pertinent pour construire un patrimoine pérenne dans une zone attractive.
"Un avantage fiscal aussi intéressant suppose des engagements. Quels sont les plafonds de loyers du CIOP, les contraintes et les conditions du dispositif ? Quels investissements sont concernés par la loi 244 Quater W ? "
La réponse Médicis Immobilier Neuf : Effectivement, la contrepartie de cet avantage est le strict respect des règles et obligations suivantes :
Première étape, le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, et ce pendant une durée minimale de cinq ans. Il faut également respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, spécifiques à l'île de la Réunion et mis à jour annuellement.
La location du logement doit aussi débuter dans les douze mois qui suivent l'achèvement du bien. Et il y a un point d'attention majeur aujourd'hui : la date limite ! Ce dispositif n'est pas éternel. Il s'applique aux opérations dont l'investissement est réalisé ou agréé (si besoin) avant le 31 décembre 2025. Le calendrier est donc serré pour ceux qui veulent en profiter.
"En conclusion, que faut-il retenir du dispositif CIOP Outre-Mer en 2025 (Art. 244 Quater W) ?"
La réponse Médicis Immobilier Neuf : Il faut retenir que le CIOP, Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif (art. 244 Quater W) est un dispositif très performant, qui combine intelligemment optimisation fiscale poussée et investissement immobilier de qualité dans un cadre porteur comme l'île de la Réunion. Cependant, c'est un montage qui demande de l'expertise pour sa mise en place et son suivi, et surtout, de la réactivité compte tenu de l'échéance du dispositif fin 2025.
Chez Médicis Immobilier Neuf, nos conseillers et nos partenaires sont spécialisés sur le dispositif CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif). Nous sommes là pour analyser votre situation, valider l'intérêt de cet investissement pour vous, et vous accompagner de A à Z dans sa réalisation sécurisée. Contactez-nous pour une étude personnalisée. Le temps est un facteur clé !
