Dès le 1er janvier 2023, la loi Pinel sera remplacée par la loi Pinel +. Avec elle, des changements amorcés qui rendent les avantages fiscaux moins intéressants que ces dernières années, pour certains investissements seulement. Mais pas de panique, vous pourrez encore profiter de la pleine réduction d’impôts Pinel en 2023 et en 2024. Comment ? Pourquoi ? On vous dit tout !
La loi Pinel : jusqu’à 21% de réduction d’impôts en 2022
La dernière ligne droite de l’année a débuté et avec elle, encore un mois pour profiter de la défiscalisation Pinel et de ses conditions actuelles. Ces conditions ? 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts calculée sur un montant maximum de 300 000€ et deux investissements locatifs par année maximum. En échange, le propriétaire bailleur s’engage à mettre son logement en location pendant 6, 9 ou 12 ans avec possibilité de prolonger de 6 ans ou de 3 ans dans le premier et le second cas.
Mais attention, tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Le futur propriétaire doit viser un programme immobilier neuf en France dans une zone éligible, à savoir une zone tendue dans laquelle l’offre est plus forte que la demande. Le plus souvent, l’investisseur achète un bien sur plan aussi appelé bien en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement dont le prix au m² ne dépasse pas les 5 500€.
Autre condition, le logement doit être inclus au sein d’un ensemble d’habitat collectif. Il n’est plus possible d’acheter ou de faire construire une maison neuve pour la louer ensuite grâce au dispositif Pinel. Et qui dit logement neuf dit performances énergétiques optimales. Pour prétendre au mécanisme, un investisseur doit se tourner vers un bien peu énergivore, respectueux de la RT 2012 au moins actuellement voire de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 idéalement.
Enfin, la mise en location est elle aussi soumise à quelques obligations, à savoir louer à des locataires respectant des seuils de revenus établis en fonction de la zone de résidence et de la composition du foyer principalement et louer le logement au titre de résidence principale en location nue, à savoir non meublée.
Pour vous donner un ordre d’idée, en 2022 les revenus des locataires sont plafonnés à 39 363€ par année en zone Abis pour une personne seule, 58 831€ pour un couple et 92 076€ pour un couple avec deux enfants. Ces montants passent à 32 074€ en zone B1 pour une personne seule, 42 846€ pour un couple et 62 202€ pour un couple avec deux enfants.
Les plafonds de loyers sont quant à eux fixés à :
- 17,62€ par m² en zone A bis.
- 13,09€ en zone A.
- 10,55€ en zone B1.
- 9,17€ en zone B2 et en zone C qui ont obtenu une dérogation.
Ces conditions respectées, le particulier investisseur à tout loisir de profiter de sa réduction d’impôts pendant plusieurs années et de louer à un ascendant ou à un descendant, un vrai avantage en comparaison des dispositifs précédents, Duflot en tête.
Les nouvelles règles de la loi Pinel en 2023
Vous avez certainement lu ou entendu dans l’actualité immobilière que la forme actuelle de la loi Pinel allait prendre fin dès le 1er janvier 2023. C’est donc avec quelques inquiétudes que vous envisagez votre projet d’investissement locatif. Rassurez-vous ! Vous avez plusieurs solutions pour bénéficier des pleins avantages fiscaux du dispositif cette année mais également en 2023 et 2024.
La première est d’investir dans l’immobilier neuf avant la fin de l’année. La solution est simple, efficace mais doit être rapidement mise en œuvre. Si ce n’est pas ce que vous souhaitez, il en existe une autre.
La seconde option est de respecter les règles de la loi Pinel +, dispositif qui va prendre le relais de la loi Pinel actuelle dès le 1er janvier prochain. Les avantages fiscaux seront identiques à ceux connus aujourd’hui, à condition de choisir un logement neuf :
1. Situé dans un QPV ou Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville.
OU
2. Respectueux de performances énergétiques et environnementales en dessus de la réglementation à savoir atteignant le seuil 2025 de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020.
3. ET respectueux de normes de confort supplémentaires :
- Une surface minimale imposée par typologie : 28 m² minimum pour un 1 pièce, 45 m² minimum pour un 2 pièces, 62 m² minimum pour un 3 pièces, 79 m² minimum pour un 4 pièces, 96 m² minimum pour un 5 pièces.
- Un extérieur privatif minimum de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif allant de 3 à 9 m² en fonction de la typologie.
- Deux orientations à partir du 3 pièces ou +.
Bon à savoir : la loi Pinel + est également disponible pour l’achat d’un logement ancien à rénover. Le coût de la réhabilitation doit être au moins égal à 25% du montant du bien ET le logement doit atteindre la lettre A ou B au DPE une fois la rénovation terminée.
Ces critères vous semblent peut être stricts, mais ils vous permettent de profiter des avantages de la loi Pinel allant jusqu’à 21% de réduction d’impôts sur 12 ans, soit 63 000€ économisés à la clé. De plus, respecter ces conditions lors du choix du logement à louer, vous garantit d’investir dans un bien à fort potentiel, qui se revendra facilement avec une belle plus-value dans quelques années et qui sera rapidement loué lors de sa mise à disposition sur le marché locatif. Les critères de confort et de performances énergétiques sont en effet chers aux locataires et aux acquéreurs aujourd’hui et plus encore dans le futur. Valeur verte, augmentation du coût des énergies et interdiction de mise en location des passoires énergétiques ne sont pas étrangères à l’engouement pour les logements très peu énergivores.
En cas de non-respect des critères de la loi Pinel + ?
Très simplement, si vous optez pour un logement qui ne respecte pas les obligations précitées, vous verrez les avantages fiscaux de la loi Pinel réduits ces deux prochaines années.
Pour 2023, le taux de réduction d’impôts passera à :
- 10,5% pour un engagement locatif de 6 ans.
- 15% pour un engagement locatif de 9 ans.
- 17,5% pour un engagement locatif de 12 ans.
Pour 2024, le taux de réduction d’impôts passera à :
- 9% pour un engagement locatif de 6 ans.
- 12% pour un engagement locatif de 9 ans.
- 14% pour un engagement locatif de 12 ans.
Conclusion : dire qu’il ne sera plus possible de bénéficier des 63 000€ d’économies Pinel l’an prochain est faux ! Faites le pari de l’immobilier neuf engagé pour l’environnement ces deux prochaines années. Vous avez tout à y gagner : vous louerez et revendrez votre logement plus facilement grâce au respect de la RE 2020 notamment et vous profiterez de la pleine réduction d’impôts Pinel ces deux prochaines années.
Pour en savoir plus ou pour lancer votre projet d’investissement locatif sans attendre, contactez les experts Médicis Immobilier Neuf.
