Nombreux sont aujourd’hui les propriétaires qui décident de louer leur bien en location saisonnière. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de ce mode de location ? On vous explique tout pour un choix éclairé axé rentabilité en fonction de votre profil investisseur.
Tout savoir avant de se lancer dans la location saisonnière
Qu’est-ce que la location saisonnière ?
Certains propriétaires décident de louer leur bien, maison ou appartement, à des périodes clés de l’année et d’en profiter (ou non) pour eux-mêmes lorsqu’il est vacant. Il s’agit de location saisonnière, le plus souvent située dans une zone touristique, à la montagne, à la mer, à la campagne… Il est loué meublé avec toutes les commodités nécessaires pour que les vacanciers n’aient qu’à poser leurs valises.
Maison ou appartement : les avantages et les inconvénients d'un contrat de location saisonnière
Quels sont les avantages de la location saisonnière/touristique
Le premier atout de la location saisonnière est la flexibilité apportée par ce type d’investissement. En fonction des besoins et des envies le bien peut être loué ou occupé par le propriétaire à sa convenance. Le logement se fait tour à tour résidence secondaire puis investissement rentable.
La location saisonnière permet en effet de dégager un revenu confortable sous couvert d’une bonne localisation. Plus la zone est recherchée et touristique, plus le logement peut être loué cher et la vacance locative éloignée. Pour avoir un ordre d’idée, comptez un loyer à la semaine 2 à 3 fois supérieur en comparaison d’une location classique. La location saisonnière peut donc couvrir tout ou partie d’un crédit immobilier. Un atout non négligeable !
Autre avantage, un risque d’impayé très (très faible). En effet, les locataires payent le plus souvent le montant annoncé avant même leur entrée dans les lieux.
Enfin, la location saisonnière permet de bénéficier d’une intéressante fiscalité. Il est en effet possible de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien avec à la clé une belle économie d’impôts.
Quels sont les inconvénients de la location saisonnière/touristique ?
Mais les avantages de la location saisonnière sont à contrebalancer avec ses inconvénients pour prendre une décision en toute connaissance de cause.
Le premier inconvénient est lié au fréquent turn over. Le passage de nombreux locataires dans le logement entraîne des dégradations plus fréquentes et plus nombreuses et, donc, la nécessité de remettre le bien en état plus souvent.
Le coût de la gestion d’une location saisonnière est également à prendre en compte. On estime à 20% des loyers perçus les frais inhérents à ce type de location.
Enfin, la dernière contrainte et non des moindres, de la location saisonnière est les obligations auxquelles sont soumis les propriétaires. Devant l’explosion du marché de la location saisonnière, certaines villes ont mis en place des restrictions du nombre de nuitées autorisées. Le but ? Eviter que les loyers n’augmentent trop dans ces villes. Un accord est également à demander à la copropriété pour les logements concernés.
Quel est le meilleur statut pour faire de la location saisonnière en résidence ou en maison ?
Pour faire de la location saisonnière, plusieurs statuts sont envisageables selon vos objectifs et selon le volume de location.
1. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le plus courant pour une activité de location saisonnière. Il permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, le micro-BIC ou le régime réel, et d'une déduction des charges liées à la location.
2. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être intéressant si vous réalisez des recettes locatives supérieures à 23 000€ par an et que ces recettes constituent plus de 50% de vos revenus globaux. Il offre des avantages supplémentaires par rapport au statut de LMNP, notamment en matière d'exonération de l'impôt sur le revenu pour la plus-value à la revente du logement.
3. Enfin, il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI) pour gérer votre location saisonnière, surtout si vous possédez plusieurs biens. Mais attention, les bénéfices seront soumis à l'impôt sur les sociétés.
Quelle imposition pour une location saisonnière ?
L'imposition d'une location saisonnière dépend de plusieurs facteurs, dont le statut du loueur et le type de location. Les loyers et charges perçus sont généralement imposés comme en matière de location meublée, c'est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe deux régimes d'imposition principaux :
- Le régime forfaitaire, qui permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 50% pour les locations non classées et de 71% pour les locations classées en tant que meublé de tourisme. Dans ce régime, la déduction des charges réelles n'est pas possible.
- Le régime réel, qui permet de déduire de nombreuses charges et d'amortir le bien. Les revenus locatifs sont alors imposés sur le bénéfice net.
Certaines conditions peuvent permettre d'être exonéré d'impôt, comme le fait de louer une partie de sa résidence principale.
Une location saisonnière meublée de courte ou de longue durée ?
L'épineuse question de la durée de location revêt une importance capitale dans le cadre de la location saisonnière. En effet, opter pour une location de courte ou de longue durée influence non seulement la rentabilité de l'investissement mais aussi la gestion du bien et les contraintes associées.
La location de courte durée, généralement à la semaine, permet de solliciter un loyer plus élevé et offre une grande flexibilité. Les propriétaires peuvent ainsi adapter les périodes de location en fonction de leurs besoins et de la demande touristique. Cependant, cette option implique une gestion plus intense du bien, entre les allers-retours des locataires et l'entretien régulier du logement.
La location de longue durée, quant à elle, assure une stabilité financière avec un loyer fixe chaque mois. Cette option peut être rassurante pour les propriétaires novices, mais elle est généralement moins rentable que la location de courte durée. Pour aller plus loin, la location longue durée présente des inconvénients notables, comme un risque plus élevé d'impayés et de dégradations.
Afin de faire le choix le plus judicieux, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que :
- Le mode d'exploitation du bien (usage personnel ou non, disponibilité, etc.)
- Le cadre légal et les obligations du propriétaire (enregistrement local, contrat de location, etc.)
- Les attentes en termes de rentabilité et de gestion du bien.
In fine, le choix entre une location de courte ou de longue durée doit être mûrement réfléchi et adapté aux besoins spécifiques de chaque propriétaire.
Quelles sont les grandes règles de la location saisonnière ?
La location saisonnière est encadrée par des directives spécifiques pour garantir une pratique équitable et sécurisée. Voici les principales règles à respecter:
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Enregistrement local : en fonction de votre situation géographique, vous pouvez être tenu de vous enregistrer auprès des autorités locales. Ce processus peut inclure l'obtention d'un numéro d'enregistrement qui doit être inclus dans toutes les annonces en ligne.
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Contrat de location : il est essentiel de fournir au locataire un contrat de location écrit détaillant les termes et conditions de la location.
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Respect des normes de santé et de sécurité : les propriétaires doivent se conformer à des normes spécifiques concernant la propreté, la sécurité et l'entretien de la propriété.
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Limitations de la durée de location : certaines villes ont mis en place des restrictions sur le nombre de jours par an qu'un logement peut être loué en location saisonnière.
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Règles spécifiques aux copropriétés : si le bien est situé dans une copropriété, l'accord de celle-ci peut être nécessaire pour louer le bien en location saisonnière.
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Paiement d'un acompte : dans le cadre d'une location saisonnière, le locataire peut être tenu de payer un acompte qui engage définitivement le propriétaire et le locataire. En cas d'annulation, le locataire peut être obligé de verser la totalité du loyer.
Il est conseillé de se renseigner sur les réglementations locales et nationales en vigueur avant de se lancer dans la location saisonnière.
La location saisonnière pour votre investissement locatif en résumé
La location saisonnière peut être considérée comme un moyen à étudier de rentabiliser un investissement immobilier, notamment grâce à des loyers plus élevés et la possibilité d'adapter les périodes de location en fonction des demandes touristiques.
Cependant, plusieurs points de vigilance doivent être pris en compte :
- Gestion locative du bien : la location saisonnière requiert une gestion plus active, entre l'accueil des locataires et l'entretien régulier du logement.
- Démarches administratives : certaines villes et copropriétés imposent des conditions spécifiques pour louer en saisonnier. Il est alors nécessaire de se renseigner en amont.
- Régime fiscal : selon votre statut et le type de location, l'imposition peut varier et être plus ou moins intéressante.
- Durcissement des conditions de mise en location saisonnière : les logements loués en bail de courte durée tels que les biens proposés sur Airbnb sont dans le viseur de nombreuses localités. Des durcissements des conditions de location sont d'ores et déjà appliqués et seront probablement multipliés dans un futur proche.
La décision d'opter pour la location saisonnière doit donc être mûrement réfléchie et adaptée à votre situation personnelle. En bref, c'est un investissement qui offre une grande flexibilité et potentiellement une forte rentabilité, mais qui nécessite une gestion active et une bonne connaissance des réglementations, plus encore dans un contexte immobilier et économique qui oriente les investisseurs vers le parc locatif privé permettant de multiplier les offres de résidences principales à destination des locataires.
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