Vous avez réalisé un investissement locatif et souhaitez le mettre à disposition d’un membre de votre famille ? Attention ! Vous pourriez être tenté de proposer un loyer très bas, trop bas. Une location à bas prix risque des sanctions du fisc. L’administration fiscale considèrera souvent que vous souhaitez simplement réduire vos impôts !
Un loyer sous-évalué constitue un abus de droit - Qu'est-ce qu'un loyer anormalement bas ? Quels sont les risques ? Attention au redressement des impôts !
Vous pensiez faire un beau geste en laissant votre logement à disposition d’un membre de votre famille ou d’un ami en demandant un loyer très modéré. Si le fisc se saisit de votre dossier, vous n’y serez pas gagnant ! Il est en effet autorisé à réaliser un redressement fiscal pour obliger le particulier à honorer les impôts calculés sur les loyers qu’il n’a pas perçus. Ce à quoi peut être ajoutée une pénalité de 80%. Pour faire simple, la différence entre le loyer autorisé par le marché et celui pratiqué est calculée. Le bailleur payera alors des impôts sur cette somme ainsi qu’une amende équivalent à 80% de cette dernière.
Comment louer à sa famille légalement et sans fixer de loyer trop bas ?
Investir avec la loi Pinel par exemple permet de louer le bien acquis à ses ascendants ou descendants tout en défiscalisant. Une précision est cependant apportée par le texte : « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable… »
Un bailleur peut donc proposer son logement à la location à une membre de sa famille (enfant, petits-enfants, grands-parents, parents) seulement s’il n’est pas rattaché à son foyer fiscal. Si ce n’est pas le cas, rien ne s’oppose à la mise en location du logement.
Quel loyer demander pour louer à un membre de sa famille ?
Le principe est simple : il est impératif de respecter les barèmes de loyers fixés pour un secteur géographique donné en fonction de la valeur locative du bien.
Il est également possible de mettre le logement à disposition gratuitement mais dans ce cas, aucun contrat de location ne doit être conclu. La loi considère alors que le propriétaire conserve la jouissance du bien. En somme, il faut que la location soit réellement gratuite.
La question des aides au logement
Il faut tout de même savoir qu’un logement loué par et pour un membre de sa famille n’ouvre pas le droit aux APL. Aucune aide au logement ne pourra être octroyée à un locataire dont le propriétaire est un ascendant ou un descendant. Si le lien de parenté est plus indirect (frère ou sœur, oncle ou tante, cousin ou cousine, neveu ou nièce…) toucher une aide au logement est possible. Il suffit de faire la demande d'aide à la CAF la plus proche.
Peut-on et comment augmenter un loyer trop bas ? Quid de l'augmentation et de la réévaluation à la hausse d'un loyer
Pour augmenter un loyer jugé trop bas, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Tout d'abord, il faut savoir que cette augmentation ne peut se faire qu'à l'occasion du renouvellement du bail. De plus, il est nécessaire de respecter certaines conditions.
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Comparer avec le marché local : le nouveau loyer doit être en accord avec les prix du marché local. Si le loyer actuel est nettement inférieur à ceux pratiqués dans le même secteur, une augmentation est envisageable.
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Respecter un plafond d'augmentation : l'augmentation du loyer ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence constaté sur le marché.
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Informer le locataire en temps voulu : le propriétaire doit faire une proposition formelle de réévaluation au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ? Que faire avec un prix de loyer trop bas ?
La révision d'un loyer qui n'a jamais été révisé requiert une procédure spécifique.
Premièrement, il est essentiel de vérifier la clause de révision dans le contrat de location. Si celle-ci est absente, le loyer restera inchangé tout au long du bail.
Ensuite, si une telle clause existe, la révision doit se baser sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La formule de calcul du loyer révisé est alors : Loyer hors charges x IRL du trimestre de l'année en cours / IRL du trimestre de l'année précédente.
Il est important de noter que la révision doit être faite dans un délai d'un an après la date inscrite dans le contrat de location. Au-delà, le droit à la révision est perdu pour l'année écoulée.
Enfin, pour informer le locataire de la révision, le propriétaire doit lui adresser une demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore lui remettre en main propre contre récépissé.
Quand le propriétaire a-t'il le droit d'augmenter le loyer ?
Un propriétaire a le droit d'augmenter le loyer lorsqu'il estime que celui-ci est sous-évalué par rapport au marché local. Cela peut être fait au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions :
- Loyer inférieur au prix du marché : le loyer doit être significativement inférieur aux loyers pratiqués pour des logements similaires dans la même zone.
- Respect des plafonds d'augmentation : selon la loi Pouvoir d'achat du 16 août 2022, l'augmentation des loyers est plafonnée à 3,5% jusqu'au deuxième semestre 2023.
- Proposition formelle de réévaluation : le propriétaire doit informer le locataire de sa volonté d'augmenter le loyer au moins 6 mois avant la fin du bail.
Toutefois, il est à noter que certains logements sont exclus de cette possibilité d'augmentation. Depuis le 24 août 2022, la loi Élan a interdit la réévaluation à la hausse des loyers des logements les plus énergivores, c'est-à-dire ceux qui ont une étiquette énergétique F ou G. Seuls les loyers des logements classés A à E peuvent être réévalués.
De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ? Quid de la révision du loyer par le propriétaire
L'augmentation annuelle du loyer est généralement régie par l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Il est donc important de noter que le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de l'évolution de l'IRL. Pour les révisions à partir d'octobre 2022 et jusqu'en avril 2024, la hausse est plafonnée. Par exemple, l'augmentation sera plafonnée à 3,5 % en métropole, de 2 % à 3,5 % en Corse, 2,5 % outre-mer.
Il est aussi possible d'augmenter le loyer en cas de loyer sous-évalué. En effet, si le loyer est inférieur aux prix du marché local, le propriétaire peut demander une réévaluation lors du renouvellement du bail.
Enfin, notons que l'augmentation du loyer est un sujet réglementé. Il est donc important de bien se renseigner avant de procéder à une augmentation.
Quel est le montant minimum d'un loyer ?
Le montant minimum d'un loyer n'est pas défini par la loi. Il est déterminé librement par le propriétaire, dans le respect du marché local et des éventuels dispositifs d'encadrement des loyers. En zone tendue, par exemple, le loyer ne peut pas être supérieur à un montant maximum défini par décret.
Toutefois, il convient de noter que fixer un loyer trop bas peut entraîner des conséquences fiscales pour le propriétaire. En effet, en cas de loyer anormalement bas, l'administration fiscale peut requalifier l'opération en donation déguisée et réclamer le paiement de droits de donation.
Par ailleurs, le montant du loyer peut varier en fonction de différents facteurs, comme la localisation du bien, sa superficie, son état, son niveau d'équipement, ou encore la présence éventuelle d'un ascenseur ou d'une salle d'eau.
Selon le dernier baromètre des loyers SeLoger, le prix moyen de location au m² en France se situe actuellement autour de 13 €, avec un prix bas de 9 € et un prix haut de 19 €. Dans certaines villes, le loyer moyen par m² peut être nettement plus élevé. À Paris par exemple, le loyer moyen au m² est généralement supérieur à 20 €.
Enfin, il est à noter que le montant du loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse lors du renouvellement du bail, dans le respect des règles spécifiques à la révision des loyers.
En bonus : est-il obligatoire pour un locataire de gagner 3 fois le montant du loyer pour louer ?
La règle selon laquelle un locataire doit gagner au moins 3 fois le montant du loyer pour louer un bien est une pratique courante mais non officielle. Il ne s'agit pas d'une obligation légale, mais d'une recommandation générale pour les propriétaires et les agences, afin de minimiser les risques d'impayés.
Cela étant dit, les propriétaires ont le droit de demander divers justificatifs de revenus, comme les 3 derniers bulletins de salaires, les indemnités de stage, les 2 derniers bilans comptables pour les non-salariés, les justificatifs de prestations sociales ou familiales, entre autres.
En général, les propriétaires privilégient les locataires et les garants dont les revenus correspondent à 3 ou 4 fois le montant du loyer. Cependant, des exceptions peuvent être faites, notamment si le locataire dispose d'autres sources de revenus ou d'un garant solide.
Comment fonctionne le renouvellement d'un bail de location ?
Le renouvellement d'un bail de location se fait généralement de manière automatique, grâce à la tacite reconduction. Cependant, si le loyer est sous-évalué par rapport au marché immobilier local, le bailleur a la possibilité d'effectuer un renouvellement de bail avec une hausse de loyer.
Il s'agit toutefois de suivre une procédure spécifique bien établie. Par exemple, le propriétaire doit prouver que le loyer actuel est trop bas en fournissant au moins 3 ou 6 références de logements semblables loués à des prix supérieurs.
Il est aussi nécessaire de respecter un délai de préavis de 6 mois avant la date de renouvellement du contrat de location pour informer le locataire de cette augmentation.
Enfin, selon la durée du nouveau bail, la hausse du loyer doit être appliquée progressivement, par 1/3 ou 1/6 annuel.
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