L’encadrement des loyers est reconduit pour les relocations jusqu’à l’été 2024. Une actualité immobilière qui concerne les zones tendues uniquement, villes dans lesquelles la tension entre l’offre et la demande de logements en location est forte. C'est la loi ! Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un nouveau locataire au-delà de celui appliqué pour le précédent. Une règle qui connaît ses exceptions, comme souvent. Ajoutons également que la hausse du loyer pour un bien classé F ou G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique est prohibée dans toute la France. Zoom sur le contexte, sur l’encadrement des loyers et sur son impact sur le marché locatif.
Quelle est la date prévue pour la fin de l’encadrement des loyers vides ou meublés à la relocation en France ?
En quoi consiste la mesure ?
Voilà onze ans que l’encadrement des nouveaux loyers à la relocation est appliqué dans les zones tendues, soit les localisations qui observent une demande de logements en location plus forte que l’offre. Selon la loi, cette régulation concerne tous les biens loués au titre de résidence principale sous le sceau d’un contrat de location vide ou meublée dans le cadre d’une relocation.
Pour faire simple, un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre le nouveau locataire et le précédent, il n’est pas en droit de fixer librement le montant dans le cadre du renouvellement du bail.
Le loyer est-il plafonné de manière indéterminée ?
Si la mesure est en vigueur depuis le 1er août 2012, elle devrait le rester jusqu’à l’été 2024 selon les récentes informations immobilières. Le décret n°2023-642 daté du 20 juillet 2023 a en effet reconduit le dispositif entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024. À voir après cette date si elle est prolongée ou non.
Quelles sont les exceptions aux restrictions imposées par le dispositif d'encadrement des loyers en zones tendues ?
Sans surprise, les règles du dispositif d'encadrement des loyers à la relocation connaissent leurs exceptions. Un propriétaire qui augmente le loyer entre deux locataires devra justifier de l’une des situations suivantes au moins :
Avoir réalisé d’importants travaux d’amélioration du bien au cours des six derniers mois. Le montant de ces derniers doit être a minima égal à la dernière année de loyers perçus.
OU prouver une sous-évaluation du loyer.
ET observer un DPE, Diagnostic de Performance Énergétique allant de A à E.
Bon à savoir : les loyers d’un bien classé F ou G au DPE ne peuvent prétendre à une augmentation de loyer à la relocation depuis le 24 août 2022. Ils sont aujourd’hui considérés comme des passoires énergétiques nécessitant une rénovation d’ampleur.
Les autres logements qui font exception à l’encadrement des loyers en zones tendues
Il est également possible de mettre en location un bien vide ou meublé en zone tendue sans être soumis au dispositif d'encadrement :
1. Si logement neuf ou ancien est mis pour la première fois en location.
2. Si le logement est resté vacant depuis 18 mois ou plus.
Dans ces deux cas précis, le propriétaire bailleur peut librement fixer le montant du loyer à l’évidente condition que le DPE du logement soit compris entre A et E et que le plafonnement des loyers ne soit pas appliqué. Nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
Encadrement des loyers à la relocation ET plafonnement : 24 villes concernées
En France, 24 localités sont soumises à l’encadrement des loyers lors du renouvellement du bail ET au plafonnement des loyers. En pratique, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas appliquer d’augmentation à la relocation ET doivent respecter les plafonds de loyers imposés sur le territoire.
Quelles sont les villes concernées par cette double mesure ?
Sans surprise, il s’agit de zones très tendues. On retrouve donc Paris ; Lille ; la Plaine Commune qui réunit Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse ; Lyon ; Villeurbanne ; Est Ensemble qui réunit Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ; Montpellier et Bordeaux.
Qui est concerné par l’encadrement des loyers à la relocation ? Est-ce que je peux augmenter le loyer lors du changement de locataire ?
Si vous proposez un logement vide ou meublé à la location en zone tendue, vous êtes soumis à la mesure. Le bien doit faire usage de résidence principale du locataire.
Bon à savoir : le bail mobilité est également concerné par le dispositif. Tous les contrats de location entrant dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets sont donc soumis à la mesure, logements constituant une grande partie de l'ensemble du parc locatif résidentiel français.
Comment savoir si un bien est soumis à l'encadrement des loyers ?
Différents outils en ligne existent pour savoir avec certitude si le logement mis en location est soumis ou non au dispositif d'encadrement des loyers lors du renouvellement du bail. Les sites du ministère en charge du logement et de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) peuvent être consultés en quelques clics.
Paris, Toulouse, Nantes, Strasbourg... Dans quelles villes s’applique le loyer encadré à la relocation ? Quelles sont les zones soumises à l'encadrement ?
Au risque de nous répéter, le dispositif est mis en place dans les zones tendues, à savoir les zones d’urbanisation continue qui affichent plus de 50 000 habitants et une fort déséquilibre entre offre et demande. Sans surprise, les difficultés d'accès au logement sont sérieuses dans ces territoires.
Au global, cela représente 1 149 villes situées dans 25 agglomérations françaises soit 50% de la population environ.
Plus en détails, voici la liste des agglomérations qui sont soumises à l’encadrement des loyers à la relocation : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Quels biens ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue ?
Tous les types de biens loués ne sont pas soumis à la mesure. L’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue n’est pas appliqué pour :
- La location d’un logement vide au titre de résidence secondaire.
- La location d’un logement meublé au titre de résidence secondaire.
- La location d’un logement de fonction.
- La location d’un local d’activité.
- La location d’un stationnement.
- La location d’une cave.
- La location d’un terrain.
Quelles sont les sanctions pour un propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers à la relocation en zone tendue ?
Si le dispositif n’est pas respecté, le locataire est en droit de se manifester. Il peut demander que le loyer soit revu à la baisse mais aussi le remboursement des sommes trop perçues par le propriétaire bailleur sur une période de trois ans maximum.
Ces demandes sont préférablement formulées à l’amiable dans un premier temps puis en justice si le bailleur fait la sourde oreille.
Enfin, le locataire peut se reposer sur le bail pour faire valoir ses droits et demander un nouveau loyer. Le contrat de location est structurant, indiquant nécessairement le montant du loyer appliqué pour le précédent locataire. Le propriétaire bailleur doit être en mesure de justifier une augmentation suite à l’arrivée d’un nouveau locataire.
Bon à savoir : dans tous les territoires, une hausse du loyer annuel est possible en respectant l'IRL, Indice de Référence du Loyer.
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