Qu’il s’agisse du premier, du deuxième ou du dixième investissement locatif, l’objectif est toujours et avant tout la rentabilité. Et lorsque la question de la gestion locative se pose, certains disent qu’ils préfèrent l’assumer seuls pour ne pas débourser de montants supplémentaires tous les mois et d’autres affirment que le faible coût appelé leur assure une belle tranquillité. Faire gérer son bien, il y a des contre, mais il y a surtout des pour. Et le débat s’oriente davantage vers la qualité de la prestation fournie que vers les quelques euros mensuels à payer. Mode d’emploi pour comprendre et déléguer la gestion locative de votre investissement locatif.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
On ne va pas se le cacher, gérer un bien immobilier peut être chronophage sur le long terme. Imaginez devoir assumer la rédaction de l’annonce immobilière, la recherche et la sélection de candidats locataires, la réalisation des états des lieux, la signature des baux, le suivi avec l’assurance loyers impayés, sans oublier la gestion courante du logement, allant de l’envoi de la quittance aux heures passées au téléphone en cas de fuite d’eau, de nécessaires travaux ou d’impayés... En bref, la gestion locative prend du temps, un temps que vous n’avez pas forcément ou que vous souhaitez consacrer à autre chose.
Et cela tombe bien, le rôle du gestionnaire est d’assumer complètement ou partiellement la gestion locative de votre logement. Dans les grandes lignes, vous avez deux options : déléguer la recherche du locataire et la gestion locative courante OU demander la seule gestion locative à un professionnel en vous occupant vous-même de la recherche et de la sélection du ou des locataire(s).
Les différents rôles du gestionnaire locatif
Pour vous faire une idée de tout ce que vous n’aurez pas à assumer si vous déléguez la gestion locative de votre investissement immobilier, voici une liste non exhaustive des actions et missions du professionnel :
- La mise en location du logement avec notamment la rédaction de l’annonce immobilière, la mise en ligne, la publicité, les visites, l’étude des dossiers des locataires, la rédaction du bail, la réalisation de l’état des lieux d’entrée…
- La prise en charge des garanties.
- La prise en charge de l’assurance loyers impayés.
- La gestion des loyers avec la relance des locataires.
- La gestion des charges avec leur apurement, le paiement des charges de copropriété sans oublier les différents échanges avec le syndic.
- La gestion technique du logement dans ses besoins de maintenance et de rénovation.
- La réalisation de l’état des lieux de sortie.
- La restitution du dépôt de garantie.
Toutes ces missions sont dissociables et entraînent des coûts variables en fonction des besoins du propriétaire-bailleur. On parle de différents types de gestion locative dont les principaux sont la gestion locative déléguée qui consiste à confier l’intégralité de la gestion du logement ou la gestion locative semi-déléguée qui consiste à confier une partie seulement de l’administration du logement tout en conservant la maîtrise partielle de l’investissement locatif. Une bonne solution pour les particuliers qui veulent garder un œil sur leur investissement immobilier.
Comment calculer les frais de gestion locative
Les frais appelés par la gestion locative sont variables d’une agence à une autre mais également d’une prestation à une autre. Sans surprise, si vous confiez la totalité de la gestion de votre logement à un professionnel, le montant sera plus élevé que pour la seule gestion courante. Ce sont évidemment les services inclus et demandés par le particulier qui régissent le prix mensuel.
Mais même si le coût de la prestation est souvent déterminant dans le choix, il convient ici de faire attention. Un gestionnaire locatif low cost n’est pas forcément une bonne idée tant la rentabilité de votre investissement immobilier est importante. Mieux vaut faire le choix de la qualité que celui de l’économie, d’autant plus lorsque l’on parle de quelques euros par mois économisés seulement.
Comment choisir votre gestionnaire locatif ? Veillez à sa réactivité dans les échanges, notamment lorsque vous avez besoin de documents comme des rapports de gestion ou des éléments comptables ou que votre locataire fait la demande d’éléments relatifs à la gestion des sinistres par exemple.
Avant de faire votre choix final, demandez également combien votre gestionnaire attitré a de logements à gérer dans son portefeuille. Un bon gestionnaire locatif est celui qui possède des moyens humains suffisants. Il est évident qu’une personne seule qui croule sous le nombre de biens en gestion aura des difficultés à faire preuve de réactivité. Et plus il y a de moyens humains, plus le coût de la prestation est élevé et plus la qualité est au rendez-vous, c’est mathématique et logique.
Pour vous donner un ordre d’idée, en dessous de 7-8% du prix du loyer mensuel, la qualité et la réactivité sont souvent défaillantes. Difficile ne veut pas dire impossible mais il s’agit bien d’une règle largement constatée. Plus généralement, le coût de la gestion locative oscille entre 6 et 10% du montant du loyer, la réalité donnant le plus souvent des tarifs aux alentours des 10%. Reste à déterminer avec précision quelles sont les missions endossées par le professionnel pour la somme versée tous les mois. Une fois le gestionnaire locatif en charge du logement, il verse mensuellement au particulier le loyer diminué des frais de gestion. Le fonctionnement est simple et sans surprise.
Bon à savoir : les coûts de gestion sont souvent des frais déductibles des ressources locatives perçues. La fiscalité est donc intéressante et fait encore diminuer la somme à verser chaque mois pour que l’investissement locatif soit géré par un professionnel.
Comment déléguer la gestion locative aide (parfois) à accéder à une meilleure rentabilité ?
Un particulier qui souhaite investir dans la pierre a généralement comme idée de sélectionner un logement près de chez lui pour pouvoir assumer lui-même la gestion locative. Il est vrai qu’il connaît le secteur géographique, la cible locative certainement, les dispositifs dont il peut bénéficier assurément… et qu’il peut intervenir facilement en cas de problème dans le logement voire pour faire visiter le bien aussi souvent qu’il y a de départs et d’entrées. Bref, près de chez lui, le propriétaire-bailleur est paré pour gérer son investissement locatif. Mais, car il y a bien un MAIS, il est parfois préférable de déléguer la gestion locative pour miser sur une ville plus rentable et diversifier son patrimoine immobilier. Pourquoi restreindre votre investissement locatif alors que, pour quelques euros par mois, vous pouvez avoir mieux ailleurs ? Une diversification géographique est à étudier pour ne fermer aucune porte locative à la rentabilité. Commencez par consulter un vaste catalogue de programmes immobiliers neufs en France, éligibles à la loi Pinel de surcroît.
Pour ou contre la gestion locative ? Résumé
Si l’on devait faire un bilan des avantages et des inconvénients de la gestion locative, l’on pourrait conclure que la déléguer est une vraie bonne idée pour les particuliers qui veulent gagner du temps, de la tranquillité voire de l’argent. Avec un professionnel qualifié, vous êtes assuré de percevoir les bon loyers et d’être épaulé en cas de loyers impayés. Si vous vous posez encore des questions, l’on pourrait conclure en disant que le débat porte davantage sur la qualité du gestionnaire locatif et son professionnalisme que sur le coût de la prestation.
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