Depuis novembre 2018, la loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) est venue rejoindre la loi Alur déjà en vigueur sur la scène immobilière depuis mars 2014. Ces deux lois structurantes pour le marché seront a priori complétées par un nouveau texte avant la fin d’année. Parmi les grands chantiers de la loi Elan, la création du bail mobilité, l’encadrement des loyers remis en service, la réforme en profondeur des copropriétés ou encore la lutte contre les squatteurs et les conditions durcies appliquées aux locations saisonnières. Si le texte était plein de promesses lors de sa mise en place, qu’en est-il presque 5 ans après ? Quel bilan peut-on tirer de la période écoulée et de l’application de la loi Elan ? Zoom.
Logement, copropriété, encadrement des loyers... Pourquoi des lois dédiées au logement sont nécessaires sur le marché immobilier ?
Loi Alur, loi Elan, loi Logement annoncée en préparation, pourquoi autant de textes en si peu d’années ? Parce que le Logement est un bien de première nécessité auquel trop de particuliers n’ont pas accès de manière décente. Les chiffres sont révélateurs :
- Un million de personnes évoluent dans un logement risqué pour leur santé et/ou leur sécurité en 2023.
- 5 millions de logements sur les 30 millions de résidences principales recensées en France (17% du parc) sont classés F ou G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique. Elles sont donc considérées comme des passoires thermiques, mauvaises élèves sur le marché de l’immobilier dans la transition énergétique engagée et la volonté de réaliser des économies d'énergie à différents niveaux.
- De nombreux Français sont éloignés de l’accès à un logement répondant à leurs besoins en raison des prix d’achat immobilier mais aussi des loyers trop élevés, non adaptés à leurs ressources.
Ainsi, les lois se succèdent pour tenter d’enrayer la crise du logement, une crise qui se révèle multifactorielle depuis de trop nombreuses années et qui semble difficile à apaiser.
Qu’est-ce que la loi Elan 2018-1021 ? Définition
La loi Elan est une loi Logement datant du 23 novembre 2018. Vous la trouverez sous le numéro loi n°2018-1021. Elle est plus particulièrement axée sur le logement, l’aménagement et le numérique.
En détails, la loi Elan repose sur quatre piliers :
1. Construire davantage, construire mieux et construire moins cher pour encourager les nouveaux propriétaires et l'accession à la propriété des locataires.
2. Opérer une restructuration complète du secteur du logement social et en renforcer l’accès.
3. Encourager la mixité sociale et apporter des réponses aux besoins en logement de chacun.
4. Mettre l’accent sur l’amélioration du cadre de vie des particuliers.
Qui a créé la loi Elan du 23 novembre 2018 en France et depuis quand est-elle appliquée ? Historique daté
La loi Elan a vu le jour au cours du premier mandat d’Emmanuel Macron. Après une phase de préparation en 2017-2018 assurée par le gouvernement d’Edouard Philippe, la loi a été présentée en conseil des ministres du 4 avril 2018.
Le texte défendu par Julien Denormandie alors secrétaire d’État puis ministre chargé de la Ville et du Logement a finalement été validé par le Conseil constitutionnel en date du 15 novembre 2018.
La loi a été publiée le 24 novembre 2018 puis appliquée le 25 novembre de la même année. Le bail mobilité est entré en vigueur immédiatement alors que d’autres mesures ont demandé plus de temps nécessitant des décrets d'application et des arrêtés. L’étude de sol par exemple est devenue concrète en octobre 2020 seulement.
Qui est concerné par la loi Elan ?
La loi Elan concerne de nombreux particuliers pour ne pas dire tous les Français de près ou de loin. Le texte et ses objectifs touchent en effet à de nombreux points liés au logement. Sont ainsi impactés par le texte :
1. Les investisseurs devenus propriétaires bailleurs et leurs locataires avec la remise en place de l’encadrement des loyers et le bail mobilité.
2. Les acquéreurs et les vendeurs avec la mise en place du diagnostic d’étude des sols.
3. Les résidents d’une copropriété avec des pouvoirs du conseil syndical renforcés, le vote par correspondance rendu possible ou encore les majorités simplifiées.
4. Les investisseurs qui bénéficient du dispositif fiscal Cosse rendu plus intéressant par la loi Elan ou qui louent des locations touristiques.
Où s'applique la loi Elan ?
La loi Elan a ainsi été adoptée dans toute la France et pour tous les particuliers. Seul l’encadrement des loyers a pris place dans 24 villes en 2023 et non sur tout le territoire. Mais la liste des localités ayant adopté ce mécanisme devrait s’allonger en 2023-2024. D’autres villes situées en zone tendue souhaitent en effet le mettre à l'ordre du jour.
Quelles sanctions en cas de non-respect de la loi Elan ?
Si certains sont tentés de ne pas respecter les obligations données par la loi Elan, ils s’exposent à différentes sanctions en fonction de l’infraction.
Ne pas respecter la loi Elan en matière de location saisonnière
Non-respect par les particuliers :
- Absence de numéro d’enregistrement : 5 000€ d’amende.
- Location plus de 120 jours par année : 10 000€ d’amende.
- Informations non transmises à la mairie dont le nombre de jours de location annuels : 10 000€ d’amende.
- Location saisonnière louée de manière irrégulière et notamment absence de changement d’usage : 50 000€ d’amende par logement.
Non-respect par les plateformes de location :
- Absence de publication du numéro d’enregistrement : 12 500€ par logement.
- Annonce non bloquée au-delà des 120 nuits par an : 50 000€ par logement.
Ne pas respecter la loi Elan en matière d’encadrement des loyers
Certains propriétaires décident sciemment de ne pas respecter le plafond de loyer imposé, à savoir le loyer de référence majoré. Ils peuvent être condamnés par le préfet à une amende de 5 000€. Une personne morale à l’instar d’une SCI par exemple peut se voir appliquer une amende de 15 000€.
Quel bilan pour la loi Elan depuis 2018 ? Résumé
On ne peut enlever à la loi Elan son côté ambitieux et sa réelle prise en compte des besoins de chacun, de la nécessité de « répondre aux besoins de chacun et de protéger les plus fragiles » mais aussi « de construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc de l’offre ».
Avec ses plus de 230 articles, elle est dense et détaillée et touche à tous les domaines du secteur du logement et de l’immobilier qu’il s’agisse de la construction de programmes immobiliers neufs en France, de la réorganisation du secteur HLM, de la location, de l’investissement locatif, de l'évolution du logement, des opérations de revitalisation, de la lutte contre les marchands de sommeil, du durcissement des règles en matière de location saisonnière, de l'écoute des professionnels de l'immobilier…
Mais malgré ses grandes ambitions, le bilan à dresser cinq ans après son adoption est mitigé. Il n’est pas négatif pour autant mais une marge de progression importante est constatée. Pourquoi ?
Parce que le choc de l’offre souhaité n’a pas eu lieu. Le foncier est cher, la sortie de terre de logements neufs insuffisante pour répondre à la demande et les prix restent élevés.
Si les loyers tendent à se réguler, ils n’ont pas réellement baissé sauf cas à la marge. Dans les grandes villes, l’encadrement des loyers vise cependant à limiter la spéculation et à protéger les locataires des loyers abusifs. Ils ont un dispositif sur lequel se reposer en cas d’infraction.
La restructuration des copropriétés est en cours. Leur fonctionnement établi nécessite du temps pour changer.
En conclusion, les piliers de la loi Elan sont structurants et nécessaires pour le marché de l’immobilier mais l’application du texte a subi quelques revers décevants. Son application n’a pas et n’est pas facilitée par un contexte incertain lié à l’inflation, au durcissement des conditions bancaires sans oublier l’obligatoire et urgente orientation climatique.
Depuis son adoption, avez-vous ressenti les effets de la loi Elan ? Dans quel domaine ?
