Bonne nouvelle dans l’actualité immobilière : 688 nouvelles communes intègreront les zones tendues dès le 1er août 2024. Parmi elles, 865 localités profiteront même d’un surclassement. Alors que l’Assemblée n’observe pas de majorité et que tous les regards sont tournés vers l’attente d’un nouveau Premier ministre, les acteurs du secteur immobilier qui espèrent la nomination d’un Ministre du Logement accueillent le nouveau zonage 2024 avec enthousiasme. Le PTZ 2024, Prêt à Taux Zéro 2024 s’en retrouvera mécaniquement boosté dès la semaine prochaine. Un vrai coup de fouet pour dynamiser le marché de l’immobilier neuf, la construction et l’accession à la propriété. Zoom.
En préambule – Zone tendue, PTZ… Le contexte du nouveau zonage 2024
Souvenez-vous : à l’automne 2023, 210 villes ont été surclassées en France. Dès le 1er août 2024 et moins d’un an après la première modification du zonage 2024, ce sont 865 nouvelles localités qui s’apprêtent à être surclassées dont 688 bénéficieront du prisé statut de zone tendue.
Pour contextualiser, ce changement de zonage 2024 relatif notamment au PTZ+ est rendu possible par un arrêté daté du 5 juillet 2024 et publié dans le JO, Journal Officiel du 11 juillet 2024. Ce dernier a été signé par Christophe Béchu et Bruno Lemaire avec comme objectif d’asseoir une meilleure éligibilité des ménages français au Prêt à Taux Zéro mais aussi de multiplier la construction de logements intermédiaires.
Le zonage 2024 comme soutien majeur du marché de l’immobilier neuf
La tension est forte sur le marché de l’immobilier en France. Difficultés d’accès à la propriété, manque de logements disponibles à la location, prix d’achat encore hauts… Le Gouvernement donne avec ce nouveau zonage 2024 un peu d’air au secteur avec deux desseins principaux : mettre sur le marché davantage de logements intermédiaires et maximiser l’éligibilité des ménages au Prêt à Taux Zéro dans le neuf.
Pour rappel, les logements locatifs intermédiaires visent principalement les foyers moyens en proposant des loyers inférieurs de 10 à 15% à ceux constatés sur le marché local. Parmi leurs cibles premières, les salariés, les jeunes actifs ou encore les fonctionnaires aux revenus intermédiaires. Alors que ces logements sont produits par les opérateurs institutionnels, la possibilité est également donnée d’être loués par des organismes publics ou privés pour loger ensuite leurs salariés. Un bon moyen de faciliter l’employabilité.
Le zonage 2024 viendra ainsi fluidifier le marché de la location, de l’achat et de l’investissement, impactant positivement différents dispositifs tels que la loi Pinel Plus (+), le PTZ+, Prêt à Taux Zéro, le bail réel solidaire, la loi Denormandie ou encore le Prêt Social Location-Accession.
Bon à savoir : parlons chiffres, 675 communes migrent en zone B1, 142 communes en zone A et 48 communes en zone A bis.
Quelles sont les nouvelles villes surclassées en zone A bis par le nouveau zonage 2024 ?
Aux côtés de Paris et de sa première couronne, des villes du Genevois français seront surclassées en zone A bis dès le 1er août : Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Saint-Julien-en-Genevois, Saint-Genis-Pouilly, ainsi que des villes de la Côte d'Azur : Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Jean-Cap-Ferrat ou encore des villes touristiques comme Cassis dans les Bouches-du-Rhône, Chamonix en Haute-Savoie, Chantilly dans l'Oise, Ramatuelle dans le Var...
Certaines villes des Yvelines en région parisienne également : Aigremont, Carrières-sur-Seine, Chambourcy, La Celle-Saint-Cloud, Jouy-en-Josas, Louveciennes, Noisy-le-Roi...
Sans oublier trois villes de l'Essonne à savoir : Bièvres, Vauhallan, Verrières-le-Buisson ou Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne dans les Hauts-de-Seine et Romainville et Alfortville en Seine-Saint-Denis.
Quelles sont les nouvelles villes surclassées en zone A par le nouveau zonage 2024 ?
Au global, plus de 140 villes profiteront d'un surclassement en zone A à l’image de Rennes et Nantes mais aussi de communes de la périphérie de Bordeaux, de Toulouse, de Lille et de Lyon : Pessac (33), Blagnac, Colomiers, Labège, L'Union (31), Bondues, Wambrechies (59), Champagne-au-Mont-d'Or, Chaponost, Charbonnières-les-Bains, Craponne, Dardilly, Neuville-sur-Saône, Saint-Cyr-au-Mont-d'Or, Saint-Didier-au-Mont-d'Or, Chassieu, Jonage, Meyzieu, Saint-Laurent-de-Mure, Sathonay-Camp (69).
Un grand nombre de localités de Haute-Savoie intègrent elles aussi la zone A : Les Houches, Praz-sur-Arly ou Saint-Gervais-les-Bains… Des villes non loin d'Annecy ou de Genève : Andilly, Argonay, La Balme-de-Sillingy, Bons-en-Chablais, Doussard, Douvaine, Duingt, Épagny Metz-Tessy, Yvoire...
La liste se termine avec des villes touristiques et notamment des localités corses comme Propriano ou L'Ile Rousse.
Quelles sont les nouvelles villes surclassées en zone B1 par le nouveau zonage 2024 ? Du changement pour le PTZ !
En passant en zone B1, les villes suivantes deviennent ainsi éligibles au PTZ 2024 (Prêt à Taux Zéro) pour un achat immobilier neuf : Manosque (04), Vars (05), Saint-Martin-de-Vésubie (06), Les Baux de Provence (13), Angoulême (16), Brive-la-Gaillarde (19), Saint-Brieux (22), Métabief et Morteau dans le Doubs, Bénodet (29), les villes des huitres Bouzigues (34) et Cancale (35), Lans-en-Vercors (38), Laval (53), La Trinité-sur-Mer (56), Boulogne-sur-Mer, Calais et Sangatte dans le Pas-de-Calais, Banyuls-sur-Mer et Collioure (66), Sélestat (67), Aime-la-Plagne, Valmorel, Beaufort, Hauteluce-Les Saisies, Valmeinier (73), Les Contamines-Montjoie (74), Auteuil et Thoiry (78), La Roche-sur-Yon en Vendée, Corte et Saint-Florent en Corse...
Le cas particulier du zonage PTZ+, Prêt à Taux Zéro 2024 pour la Bretagne
La Bretagne connaît depuis quelques années un engouement sans précédent de la part des locataires comme des nouveaux propriétaires. Les prix y ont ainsi considérablement augmenté ces dernières années. Alors que Brest, Quimper, Lorient et Vannes profitent du statut de zone tendue depuis octobre 2023, ces localités seront complétées par Saint-Brieuc, Lamballe, Cancale, Vitré, Gouesnou ou Theix-Noyalo sur la liste des villes de zone B1 dès le 1er août prochain. Rennes est quant à elle surclassée en zone A.
Selon les mots de Philippe Gustin, préfet de la région Bretagne, « ce reclassement va permettre à ces 47 communes d'accueillir plus aisément du logement locatif intermédiaire. Conduit en s'appuyant sur l'analyse partagée avec les collectivités bretonnes, il tient compte d'une réalité : celle d'une tension croissante des marchés de l'immobilier qui met en difficulté trop de ménages et d'entreprises ».
Le réseau Procivis évoque quant à lui « un bol d'air » rendu possible grâce à ce nouveau zonage. « Alors que l'économie du logement a absolument besoin d'oxygène, l'initiative du gouvernement de reclasser des centaines de communes dans le zonage ABC pour tenir compte de la tension réelle des marchés locaux est à saluer. » « Le logement est une cause suffisamment essentielle à la vie de nos concitoyens pour que de nouvelles initiatives, transpartisanes, voient le jour sans délai, notamment à l'occasion de l'écriture du budget 2025 » selon le réseau.
Pour résumer, surclasser 865 villes supplémentaires dans les zones tendues est une bonne nouvelle pour le marché de l’immobilier, une mesure demandée depuis des mois par les différents acteurs de l’immobilier neuf et du logement. À la clé, des logements intermédiaires construits plus facilement un accès plus simple et plus large au PTZ, Prêt à Taux Zéro 2024 dans le cadre de l’achat d’un logement neuf pour Habiter. Le zonage 2024 semble prendre davantage en compte les besoins des localités en matière de Logement, sans vouloir uniformiser les besoins. Un meilleur équilibre dans la balance offre/demande peut être espéré, même si, évidemment, il ne s’agit que d’un levier parmi d’autres dans la Politique du Logement que nous espérons observer ces prochains mois !
3 millions de ménages nouvellement bénéficiaires du PTZ+ grâce au zonage 2024
Plus concrètement encore, grâce à cette modification du zonage 2024, 3 millions de foyers français supplémentaires environ pourraient devenir éligibles au PTZ+, Prêt à Taux Zéro 2024 alors qu’ils ne l’étaient pas jusqu’à présent. Au global, le PTZ pourrait donc faciliter l’accession à la propriété de plus de 30 millions de foyers sur tout le territoire dans les prochaines semaines.
La FAQ du zonage en France
Zonage A, B, C... Pourquoi un zonage évolutif pour l'immobilier neuf ?
Le zonage Abis, A, B1, B2 et C est utilisé en France pour classer les zones géographiques en fonction de la demande et de l'offre de logements, permettant ainsi une meilleure régulation du marché immobilier. Ce système évolutif est essentiel pour adapter les politiques de construction et de soutien au logement aux réalités locales.
En effet, il permet de cibler efficacement les dispositifs fiscaux et les aides à l'achat immobilier là où ils sont le plus nécessaires.
Cette approche différenciée aide à équilibrer le marché, à prévenir les bulles immobilières et à garantir que l'offre de logements répond de manière aussi adéquate que possible à la demande locale.
Qu'est-ce qu'une zone tendue pour l'immobilier neuf ?
Une zone tendue pour l'immobilier neuf est une zone géographique dans laquelle la demande de logements dépasse largement l'offre disponible, créant ainsi des tensions sur le marché immobilier. Ces zones sont caractérisées par une forte densité de population, une croissance démographique soutenue et des prix de l'immobilier élevés ou en hausse rapide. En France, les zones tendues sont principalement situées dans les grandes agglomérations et les métropoles à l'attractivité économique et à la qualité de vie attractive pour de nombreux habitants.
Les zones tendues sont définies par des critères spécifiques, tels que le taux de vacance des logements, la dynamique démographique et les prix de l'immobilier.
Le gouvernement utilise ces classifications pour orienter ses politiques de logement, en mettant en place des mesures spécifiques pour encourager la construction de nouveaux logements et réguler le marché.
Par exemple, des dispositifs fiscaux avantageux comme le dispositif Pinel ou le PTZ+ sont souvent appliqués dans ces zones pour inciter les investisseurs et les acquéreurs de résidence principale à financer des projets immobiliers neufs. L'objectif est de réduire les tensions en augmentant l'offre de logements disponibles et en rendant le marché immobilier plus accessible aux résidents.
Bon à savoir : dans le zonage, les zones dites tendues sont les zones Abis, A et B1.
Rappel - Qu'est-ce que le PTZ+, Prêt à Taux Zéro 2024 ?
Le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro) est un dispositif de soutien financier destiné à aider les primo-accédants à acheter leur première résidence principale. En 2024, ce prêt conserve les grandes lignes de ses objectifs et conditions, mais avec quelques ajustements spécifiques pour s'adapter aux besoins actuels du marché immobilier et des ménages.
Le PTZ+ est un prêt sans intérêt financé par l'État, ce qui signifie que l'emprunteur ne rembourse que le capital emprunté, sans payer d'intérêts. Ce prêt est octroyé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que le revenu du ménage doit être inférieur à un certain plafond, qui varie en fonction de la composition du foyer et de la localisation du bien immobilier (zones géographiques A, B, C...). Le montant du prêt et la durée de remboursement dépendent également de ces critères.
En 2024, les principales caractéristiques du PTZ+ sont :
Éligibilité : le prêt est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Il est également soumis à des conditions de ressources, avec des plafonds de revenus fixés en fonction de la zone géographique et de la taille du ménage.
Montant et plafonds : le montant du PTZ+ peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération immobilière (achat ou construction), dans la limite de plafonds spécifiques qui varient selon la zone et la composition du ménage.
Types de logements : le PTZ+ est utilisé pour l'achat de logements neufs, mais aussi pour l'achat de logements anciens sous certaines conditions, lorsque des travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l'opération sont réalisés notamment.
Durée de remboursement : la durée de remboursement du PTZ+ est fonction des revenus de l'emprunteur, avec une période de différé possible avant le début du remboursement. Cette durée peut varier de 20 à 25 ans, avec une période de différé allant de 5 à 15 ans.
Zones géographiques : les zones A, B, C sont utilisées pour déterminer les conditions spécifiques du PTZ+, reflétant les disparités du marché immobilier à travers le pays. Les zones tendues bénéficient de conditions plus favorables pour inciter la construction et l'achat de logements.
Le PTZ+ vise à rendre l'accession à la propriété plus facile pour les ménages et à soutenir la construction de logements neufs dans les zones où la demande est forte. En offrant un financement sans intérêt, il allège considérablement le coût total de l'achat immobilier, permettant à davantage de personnes de devenir propriétaires de leur résidence principale.
Qui peut et pourra bénéficier du PTZ, Prêt à Taux Zéro en 2024 ? Les conditions et votre éligibilité
En 2024, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s'adresse aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. Pour bénéficier du PTZ, les candidats doivent respecter des conditions de ressources qui varient selon la composition du ménage et l'adresse du logement neuf.
Les plafonds de revenus sont ajustés pour chaque zone avec comme objectif de cibler efficacement les ménages modestes.
Bon à savoir : pour déterminer votre éligibilité, il est essentiel de vérifier que vos revenus n'excèdent pas les plafonds définis pour votre zone et de confirmer votre statut de primo-accédant.
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Pour aller plus loin : consultez l'arrêté du 5 juillet 2024 qui est venu modifier celui du 1er août 2014 pris en application de l'article D. 304-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.
