Avez-vous entendu parler du bail réel solidaire ? Ce dispositif qui permet de devenir propriétaire des murs de votre logement mais pas du terrain. En dissociant foncier et bâti lors de la vente, le prix de l’immobilier est fortement allégé. Quelles sont les contreparties ? Quels sont les avantages de ce dispositif montant ? Ses inconvénients ? Zoom sur un mécanisme à connaître pour un achat immobilier éclairé.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire en immobilier ?
Vous l’avez compris, en optant pour le bail réel solidaire vous possédez les murs de votre habitation mais pas son terrain. À la clé, jusqu’à 30% d’économies lors de l’achat. Un vrai coup de pouce vers l'accession à la propriété. Alors que les prix de l’immobilier sont élevés sur le marché, le dispositif connaît un certain engouement même si, logiquement, il ne convient pas à tous les profils d’acquéreur.
Le bail réel solidaire a été pensé dans le cadre de la loi Alur et est opérationnel depuis 2017. Il implique que l’acquisition du terrain soit faite par un OFS ou Organisme Foncier Solidaire, à savoir un établissement à but non lucratif agréé par l’État.
Quelle est la durée du bail réel solidaire ?
Le propriétaire du terrain, l’OFS donc, revend ensuite la construction présente sur la parcelle aux ménages qui peuvent en bénéficier, à savoir un foyer aux revenus modestes. Le logement vendu peut être un programme immobilier neuf ou un bien rénové. En échange de la jouissance de l’emplacement, le propriétaire des murs devient locataire du terrain sous le sceau d’un contrat de bail établi pour une durée allant jusqu’à 99 ans. Le contrat de location prévoit le versement d’une faible redevance.
Pourquoi acheter en BRS ? Quels sont les avantages du bail réel solidaire ? Notre avis
Face à l’inflation, aux taux d’emprunt qui grimpent et à la réduction du nombre de ménages qui peuvent accéder à la propriété, le bail réel solidaire est de plus en plus prisé au regard de ses atouts.
Son avantage principal est celui précité, à savoir une économie sur le prix de l’immobilier qui peut avoisiner les 40% en comparaison d’un logement privé à jouissance exclusive. Ce pourcentage est donné par la fédération des Coop’HLM.
Faut-il acheter en BRS en fonction de l'avenir, de la revente et/ou de la succession ?
Une fois le bail terminé, le propriétaire ou ses ayants droit ont deux possibilités :
- Revendre le bien avec une plus-value strictement encadrée.
- Renouveler le bail si les conditions de ressources sont toujours respectées.
Ce modèle limite la spéculation et permet à davantage de ménages d’accéder à la propriété, des ménages qui en sont exclus dans le cadre d’un achat immobilier type.
Taxe foncière, frais de notaire... Les avantages du bail réel solidaire
Les « preneurs » tels que sont nommés les bénéficiaires du dispositif peuvent retenir les atouts suivants :
- La possibilité de devenir propriétaire à un prix maîtrisé.
- La possibilité de profiter des avantages de l'achat immobilier neuf.
- La possibilité de bénéficier du PTZ ou Prêt à Taux Zéro.
- La possibilité de profiter de frais de notaire de l'ordre de 2,5% du montant du bien.
- Le recours possible à la TVA à 5,5% en lieu et place des 20% habituels.
- Une taxe foncière pour tout ou partie exonérée (entre 30 et 100% en fonction de la localité)
Bon à savoir : Fin 2021, 2 000 logements ont été mis en vente sous le sceau du bail réel solidaire ou BRS contre 3 300 au premier semestre 2022. Le prix moyen observé pour ce mécanisme de vente est de 2 690€/m². Les zones tendues comptabilisent le plus grand nombre de logements vendus en bail réel solidaire, et notamment en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte-d’Azur.
Notons toutefois que les ventes du genre restent marginales alors que fin juin 2022 les notaires de France observaient 1,157 million de transactions au cours des douze derniers mois, soit une moyenne de 96 500 ventes conclues chaque mois.
Qui finance un achat avec le bail réel solidaire ? Quelle banque finance le BRS ?
Toutes les banques ne financent pas les opérations qui font l'objet d'un BRS, Bail Réel Solidaire. Il est parfois nécessaire de questionner différents établissements financiers avant de trouver celui qui délivrera les fonds pour concrétiser le projet immobilier.
Quels sont les inconvénients d'un logement sous le sceau du BRS ou Bail Réel Solidaire ?
Avantages à l’esprit, listons les inconvénients de ce dispositif qui ne conviendra pas à tous les acquéreurs. Le bail réel solidaire impose un prix de cession encadré. C’est-à-dire que le propriétaire des murs ne peut pas suivre le cours du marché de l’immobilier pour que le bien reste accessible aux ménages les plus modestes. Un vrai inconvénient lorsque l’on sait à quel point la pierre peut être un placement rentable et générer une belle plus-value en seulement quelques années, immobilier neuf en tête.
Autre désavantage, le logement acquis grâce au BRS doit être et rester la résidence principale de l’acquéreur. Même s’il en avait l’envie, le bien ne peut être loué en cas de changement de projet de vie ni être occupé au titre de résidence principale.
Quelles sont les conditions pour profiter d'un bail réel solidaire ? Quels sont les plafonds de ressources ?
Ajoutons également que ce dispositif est réservé aux foyers modestes. Ne peut donc en profiter qui veut. Les plafonds de ressources et le nombre d'occupants d'un logement sont établis en fonction de zones géographiques précises et sont identiques à ceux du PSLA ou Prêt Social de Location Accession :
- Pour un foyer d’une personne : 33 400€ en zone A et 25 318€ en zones B et C.
- Pour un foyer de 2 personnes : 46 759€ en zone A et 33 761€ en zones B et C.
- Pour un foyer de 3 personnes : 53 440€ en zone A et 39 052€ en zones B et C.
- Pour un foyer de 4 personnes : 60 788€ en zone A et 43 273€ en zones B et C.
- Pour un foyer de 5 personnes ou + : 69 340€ en zone A et 47 482€ en zones B et C.
Autre inconvénient majeur du bail réel solidaire, le logement doit être choisi en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal. Un couple sans enfant qui souhaiterait acquérir un 5 pièces ne le pourrait tout simplement pas.
Enfin, si les murs sont la propriété de l’acquéreur, le terrain ne l’est pas. En plus de la mensualité du crédit immobilier, il devra donc honorer une redevance d’occupation du terrain à l’OFS en charge de la parcelle. Cette redevance permet de couvrir le droit d’usage du foncier et les frais de gestion du terrain.
En conclusion, un acquéreur qui souhaiterait revendre dans quelques années pour espérer une belle plus-value, qui voudrait changer la destination du bien ou qui aimerait profiter de son terrain comme bon lui semble aura tout intérêt à se tourner vers un achat immobilier plus classique.
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