Depuis quelques années, l’encadrement des loyers fait régulièrement la Une de l’actualité immobilière. Adopté à Paris dans un premier temps puis étendu dans plusieurs villes de France avant d’être supprimé puis remis au goût du jour, l’historique de ce dispositif est parfois difficile à suivre. Et pourtant, il est bel et bien en place dans quelques villes volontaires de France. Son objectif ? Réguler le marché dans les localités où la tension locative est la plus élevée. Rappel sur le fonctionnement du mécanisme et tour de France des villes dans lesquelles il est ou sera prochainement en vigueur.
Dans quelles villes de France l’encadrement des loyers est en place ?
L’encadrement des loyers a été mis en place dans le cadre de la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Pour faire simple, il oblige les propriétaires-bailleurs à respecter des plafonds de loyers pour la mise en location de leur bien. Un montant maximum est ainsi établi en fonction des villes mais aussi des secteurs et des caractéristique du logement comme le nombre de pièces, l’année de construction, les éléments remarquables (équipements, vue, emplacement rare...)
Impossible donc de comparer le loyer d’un logement entre les différents arrondissements parisiens par exemple. Un écart sera nécessairement observé en fonction du quartier et de l’état du marché.
Sachez également que l’encadrement des loyers est adopté dans les villes de plus de 50 000 habitants qui présentent une offre de logements en location bien inférieure à la demande. On parle ainsi de zones tendues et déséquilibrées.
Dans les villes qui présentent le déséquilibre le plus important, Paris et Lille en tête, les règles de l’encadrement des loyers sont encore plus strictes. Voici les localités dans lesquelles l’encadrement des loyers est le plus strictement appliqué :
- Paris
- Lille
- Hellemmes
- Lomme
- Aubervilliers
- Épinay-sur-Seine
- L'Île-Saint-Denis
- La Courneuve
- Pierrefitte-sur-Seine
- Saint-Denis
- Saint-Ouen-sur-Seine
- Stains
- Villetaneuse depuis le 1er juin 2021
Bon à savoir : les biens sous le sceau de la loi 1948 ou conventionnés par l’Anah mais aussi les logements sociaux, les meublés touristiques et les biens en sous-location ne sont pas impactés par l’encadrement des loyers.
Dans quelles villes l’encadrement des loyers sera prochainement appliqué ?
Alors que Paris et Lille ont longtemps occupé la première place dans l’actualité immobilière pour leur application test de l’encadrement des loyers, ces deux villes seront bientôt suivies par d’autres dans toute la France.
Très prochainement, les loyers relevés dans les métropoles de Lyon, de Bordeaux et de Montpellier seront eux aussi soumis au dispositif et, donc, plafonnés. La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a ainsi accepté et soutenu les trois candidatures des métropoles précitées dans leur désir d’expérimenter l’encadrement des loyers.
Mais pourquoi, alors que l’encadrement des loyers semblait très marginal, d’autres dirigeants souhaitent aujourd’hui l’appliquer ? Dans les métropoles de Bordeaux, de Montpellier et de Lyon, les prix de l’immobilier et ceux des loyers progressent rapidement et constamment ces dernières années. Plus le temps passe, plus la tension locative se fait présente et oppressante. Cette tension locative se manifeste notamment par une différence très importante entre les loyers affichés pour un logement mis en location dans le parc privé et pour un logement mis en location dans le parc social.
Pour aller encore plus loin, plus le logement loué est petit, plus la tension locative se renforce. Les studios, 1 pièce ou 2 pièces sont en effet des biens très recherchés dans les grandes villes, par les étudiants et les jeunes actifs notamment qui ne peuvent souvent pas prétendre à plus grand, faute de budget. Pour vous donner un ordre d’idée, les locataires bordelais ont perdu en moyenne 18 m² en quatre ans pour le même loyer. Considérable !
Dans ce contexte tendu, les ménages modestes rencontrent de plus en plus de difficultés pour se loger dans les grandes villes de France. C’est pourquoi l’encadrement des loyers est à l’œuvre, tentant de réduire les tensions dans les agglomérations saturées. Le dispositif sera ainsi testé jusqu’en novembre 2023. Une prolongation a été votée par le Sénat pour porter la phase d’expérimentation jusqu’en 2026. Plusieurs années donc pour observer les effets, positifs ou négatifs, du mécanisme.
Bon à savoir : au micro de France Info, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon a annoncé l’obligation de mentionner l’encadrement des loyers sur les annonces immobilières. Un décret doit être précisé et adopté d’ici la fin de l’année. Affaire à suivre…
Quid des zones non concernés par un encadrement des loyers strict
Nous l’évoquions, les villes de plus de 50 000 habitants sont soumises à un plafonnement des loyers. Dans celles-ci, le strict encadrement des loyers n’est pas appliqué mais ils restent plafonnés. Le propriétaire peut ainsi fixer librement le montant du loyer appliqué lors de la première mise en location.
Ensuite, s’il se rend compte que le tarif demandé est sous-évalué, en dessous du prix du marché donc, il est en droit de le réévaluer et de l’augmenter lors du renouvellement du bail. Cette règle s’applique uniquement si le logement loué est énergétiquement performant.
Mais attention dans TOUTES les zones tendues de France, les loyers appliqués lors de la relocation sont encadrés. Des variations d’application sont observées en se reposant sur le délai de non-location du logement. Ainsi, un bien occupé au cours des 18 derniers mois ne peut subir de hausse de loyer en comparaison de l’ancien locataire. Une règle qui connaît ses exceptions dans le cas où le loyer n’a pas été révisé dans les douze derniers mois, dans le cas où des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés et dans le cas où le loyer est manifestement inférieur aux prix pratiqués sur le marché.
A contrario, si le logement n’a pas été loué depuis 18 mois ou plus, le propriétaire-bailleur peut appliquer un loyer libre. Mais restons logique, un propriétaire n’a pas d’intérêt à fixer un loyer trop haut en comparaison du secteur de location. Il risquerait en effet une forte vacance locative et/ou un turn-over important.
Bon à savoir : l’encadrement lors de la relocation est en vigueur dans les 1 149 localités françaises situées en zone tendue.
Locataires, vos recours si le plafonnement et l’encadrement des loyers ne sont pas respectés
Vous le constatez, votre loyer est trop élevé. Vous vous êtes en effet renseigné et dans votre zone, le plafond prévu par la loi n’est pas tenu et le montant demandé dépasse de plus de 20% le loyer de référence majoré. D’autant que votre propriétaire n’a mentionné aucun complément de loyer relatif à des caractéristiques rares du logement. Vous êtes donc en droit de faire condamner votre propriétaire tout en conservant le droit de louer le bien.
Pour faire simple, si un complément de loyer est appliqué, le propriétaire doit obligatoirement le mentionner dans le contrat de location mais aussi et surtout le justifier. Ce n’est pas le cas ? Vous souhaitez le contester ? Vous avez trois mois après la signature du bail pour vous rapprocher de la CDC ou Commission de Conciliation de votre département ou de la Drihl ou Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement. Une saisie qui suffit le plus souvent à rappeler au propriétaire ses devoirs et obligations de bailleurs. Un accord est généralement trouvé sans avoir besoin d’aller plus loin. Si d’aventure ce n’était pas le cas, vous avez à nouveau trois mois pour saisir la justice.
Appliqué ou prochainement mis en place, l’encadrement des loyers est destiné à se déployer plus largement en France. Pour vous propriétaire ou locataire, le dispositif a-t-il eu un impact depuis sa mise en place ?
