Syndic bénévole VS syndic professionnel, quelle est la meilleure option pour une copropriété neuve ? Il n’y a pas UNE bonne réponse à la question ! La bonne réponse est la vôtre, l’option qui correspondra le mieux aux habitants de votre nouveau lieu de vie. Reste qu’aujourd’hui le syndic bénévole est une solution de plus en plus prisée pour gérer une résidence, neuve ou non, possibilité donnée de réduire drastiquement les coûts de gestion. Un mécanisme plus économique au quotidien mais également plus réactif en cas de besoin des copropriétaires, à condition de désigner le bon syndic bénévole, celui qui a les épaules pour assumer la gestion de la copropriété.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété dans une résidence neuve comme ancienne ?
Qu'est-ce qu'un syndic bénévole ? Définition
Syndic bénévole ou syndic professionnel, les copropriétaires ont obligation de désigner un syndic de copropriété pour leur lieu de vie, celui qui va assumer la gestion quotidienne de l'entité, son bon fonctionnement... Le nombre d’habitants, la taille du bâtiment, l’année de construction… Aucun de ces éléments n’impacte la règle fixée par la loi Alur et même avant.
La gestion par un syndic bénévole
Aux côtés du syndic professionnel, le syndic bénévole est donc une option pour les copropriétaires. Le contrat de syndic peut en effet être délégué à un ou plusieurs habitants en leur rôle de syndic bénévole. Une solution qui, nous l’avons dit, peut se révéler séduisante à première vue, économies et réactivité en tête des avantages mis en avant par une assemblée générale convaincue, mais qui demande aux mandataires une connaissance pointue des réglementations, de la loi Alur, du fonctionnement d’une copropriété et de ses comptes bancaires, du règlement de copropriété, des appels de fonds, des projets, du budget prévisionnel, de l'assurance de responsabilité civile, de la conservation de l'immeuble, des fautes graves, des sanctions pénales qui peuvent être lourdes selon les cas… En résumé, du bon fonctionnement d’une copropriété neuve.
Quelle est la responsabilité du syndic bénévole d'un immeuble ?
Pour schématiser, le syndic bénévole endosse exactement les mêmes missions et fonctions que le syndic professionnel. Il assume ainsi les tâches administratives liées à la copropriété, la gestion des comptes bancaires, les procès-verbaux, la supervision de l’entretien des parties communes…
La seule différence réside dans le fait qu’un syndic bénévole n’est pas soumis à des réglementations aussi strictes que celles qui pèsent sur les syndics professionnels. On parle ici des différentes garanties financières et des assurances. Les fonctions du syndic bénévole sont ainsi identiques et à ne pas prendre à la légère, très encadrées par la loi Alur.
Comment faire pour être syndic bénévole de sa copropriété neuve ? Qui peut être syndic bénévole ?
Il n’est pas très difficile sur papier de devenir syndic bénévole. La seule obligation est en effet d’être copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans l’entité ou encore de fraction de lots.
Pour le reste, rien de plus simple pour mettre sur pieds un syndic coopératif bénévole : il suffit de se présenter en assemblée générale suite à convocation et de se mettre en avant pour convaincre et persuader.
La loi manque de précision quant au statut du copropriétaire ayant la possibilité de briguer le poste de syndic bénévole. Il peut en effet être propriétaire occupant ou propriétaire bailleur s’il l’on s’en réfère uniquement au cadre légal. Dans les faits, être propriétaire occupant est largement conseillé pour devenir syndic bénévole, une position qui permet de vivre au sein de l’ensemble et d’en comprendre parfaitement les enjeux et les problématiques.
Vous êtes en route pour devenir le nouveau syndic : votre candidature est à l’ordre du jour !
Bon à savoir : dans le cas d'un programme immobilier neuf en France, le promoteur a la charge de désigner le syndic. Mais ce dernier doit être validé par la première assemblée générale avec une mise en concurrence possible. Un syndic bénévole peut alors se présenter pour tenter de convaincre les autres copropriétaires qu’il est la meilleure option pour gérer le récent ensemble.
Comment créer un syndic bénévole dans les règles de l’art ?
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires qui souhaitent voter le syndic bénévole ou le syndic coopératif vote en ce sens. Ils votent une résolution qui donne le pouvoir de gestion au syndic bénévole.
Le syndic bénévole est ainsi désigné de la même manière que le syndic professionnel, à savoir à la majorité absolue selon les termes définis dans l’article 25.
La majorité absolue n’a pas été atteinte ? Un second vote en AG peut avoir lieu. Le syndic bénévole doit alors atteindre au moins un tiers de voix favorables. Cette nouvelle désignation est réalisée à la majorité selon l’article 24, à savoir un vote remporté à la majorité par les copropriétaires présents physiquement. Une souplesse qui éloigne les blocages institutionnels, malheureusement trop fréquents.
Quelle est la durée du mandat du syndic bénévole dans une copropriété neuve ?
L’idée est dans un premier temps d’analyser la capacité de gestion du syndic coopératif ou bénévole récemment élu. Un mandat d’une année est donc octroyé avec une durée maximale qui ne peut dépasser les trois ans. Le mandat du syndic actuel est renouvelable.
Sur le terrain, le syndic bénévole est généralement désigné pour douze mois puis renouvelé d’année en année si sa gestion est convaincante.
Est-ce qu’il y a un contrat type pour devenir syndic bénévole et définir son rôle ?
Tous les syndics de copropriété étaient soumis au même contrat type. Il était défini par le législateur et contenait différents éléments qui cadrent la gestion tels que :
- La durée du mandat du syndic.
- La rémunération.
- Les fonctions du syndic bénévole.
- Les modalités de renouvellement.
Mais la loi Alur est venue rebattre les cartes depuis le 20 juillet 2020. À cette date, les syndics traditionnels sont devenus les seuls entités obligées de respecter le contrat type. Les syndics bénévoles et les syndics coopératifs n’y sont plus soumis.
Comment immatriculer une copropriété ? Où déclarer l’immatriculation du syndic bénévole et quelles sont les obligations ?
Le syndic bénévole doit réaliser les différentes démarches liées à l’immatriculation de la copropriété. Il doit ainsi se rapprocher du registre national des copropriétaires, un registre mis au point pour un accès direct à l’état des copropriétés françaises par les pouvoirs publics. À la clé, une théorique plus grande réactivité en cas de problème (comme des travaux urgents par exemple) et la possibilité de mener des actions préventives rapidement si besoin.
Syndic bénévole VS syndic coopératif
Si le règlement de copropriété l’autorise, il est possible de voter un syndic coopératif en lieu et place du syndic bénévole. Dans les faits, il s’agit dans les deux cas d’un bénévolat pour la gestion, le second étant le fait d’un seul copropriétaire, le premier de plusieurs.
Les fonctions du syndic coopératif et les responsabilités sont ainsi partagées entre tous les membres du conseil syndical.
Le syndic coopératif n’est pas élu par l’assemblée générale mais pas les membres du conseil syndical. Ces derniers prêtent main forte au Président pour la gestion du quotidien de la copropriété.
Bon à savoir : syndic bénévole comme syndic coopératif, ces types de syndics ne sont ni indemnisés ni rémunérés. Le syndic bénévole est cependant défrayé pour les dépenses engagées sans pouvoir parler ici d'honoraires de syndic classiques. Des exceptions existent : un syndic bénévole peut demander une indemnisation compensatoire pour le temps passé à la gestion de son lieu de vie. Celle-ci peut être accordée après présentation des modalités en assemblée générale.
Quels sont les avantages et les inconvénients du syndic bénévole ?
Les avantages du syndic bénévole
Une gestion bénévole d’une copropriété neuve a plusieurs avantages, le premier étant évidemment une économie conséquente sur les frais de gestion chaque année. À la clé, des charges de copropriété réduites. Pour cette raison, les petites entités de 30 lots ou moins optent souvent pour ce type de syndic.
Le second atout d’un syndic bénévole est sa réactivité du fait de l’hyper proximité et de l’implication du copropriétaire désigné sur son lieu de vie. Les liens sont plus forts avec un syndic bénévole.
Les inconvénients du syndic bénévole
La principale problématique du syndic bénévole est de trouver la personne qui sera adaptée pour gérer la copropriété. Et ce n’est pas une mince affaire ! Des connaissances, une envie de se former et de grandes disponibilités sont nécessaires.
Enfin, le côté affectif avec le lieu de vie peut conduire à prendre des décisions biaisées ou à ne pas être assez impartial, en cas d’impayés d’un copropriétaire occupant par exemple. La mission de syndic bénévole demande de garder en tête que l’intérêt général prime en toutes circonstances !
Pour quel type de syndic avez-vous opté dans votre copropriété ? Avez-vous déjà songé au syndic bénévole ou au syndic coopératif ?
