Saviez-vous que la loi Alur compte non moins de 177 articles. Le texte fait partie des plus complexes parmi ceux adoptés ces dernières années. Alors que Cécile Duflot, ex ministre du Logement, le brandissait comme une arme de choix pour faire bouger le contexte et le marché immobilier, le texte n’est finalement pas, vraiment, à la hauteur des espérances des acteurs du secteur. Promulgué le 24 mars 2014, quel bilan après 3 ans ?
Des formalités administratives à n’en plus finir
C’est l’un des reproches principaux faits à l’encontre de la loi Alur : elle a complexifié et multiplié les démarches administratives. Entre les notices d’information et les diagnostics immobiliers supplémentaires, les professionnels de l’immobilier ne savent plus où donner de la tête. Les dossiers de location comme de vente se sont considérablement complexifiés et alourdis.
Il est certain que l’intention première est bonne, celle qui consiste à encadrer davantage les transactions, mais sur le fond, plus personne ne s’y retrouve. Du bien-fondé de la mesure, on passe donc à trop de complexité.
L’encadrement des loyers encore et toujours critiqué
L’encadrement des loyers voulu par la loi Alur est aujourd’hui appliqué à Paris et à Lille. Mais les professionnels pointent du doigt les modalités de calcul du loyer de référence. Il semble en effet que l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) n’ait pas tous les éléments pour donner un loyer médian réaliste lorsqu’il s’agit d’appartements meublés. Pour combler ce vide, le Préfet a donc décidé d’une majoration de 11% en comparaison des loyers des logements vides référents. Une décision jugée totalement arbitraire.
Des mesures de la loi Alur pas vraiment novatrices
La première critique émise envers la loi Alur est qu’elle n’a pas vraiment apporté de nouveauté. En effet, si l’on a présenté le contrat type de location, l’état des lieux type ou encore la liste exhaustive des équipements indispensables dans une location meublée comme novateurs, force est de constater que ces mesures étaient déjà présentes sur le marché. On peut tout au plus accorder à la loi Alur qu’elle est venue combler un vide juridique.
Des notions laissées à l’abandon dans la loi Alur
Sur les 177 articles que comprend la loi Alur, aucun ne donne une définition précise de la location « courte durée ». Le texte induit donc des erreurs de compréhension et de délimitation entre la location de courte durée de base, touristique, temporaire… Pourtant, la temporalité peut varier de quelques jours à une année. L’interprétation que demande le texte ne présage pas d’une bonne compréhension et d’une application raisonnée.
Les relations locataires-propriétaires déséquilibrées
La loi Alur souhaitait redonner du « pouvoir » aux locataires. C’est chose faite, au détriment des propriétaires. Les acteurs de l’immobilier relèvent des non-sens tels que la contestation possible pendant trois mois du montant du complément de loyer, l’impossibilité d’appliquer une pénalité au locataire qui paye son loyer en retard… Conséquences, les propriétaires-bailleurs sont de plus en plus frileux et étudient les dossiers de leurs futurs locataires avec (encore plus de) soin. Certains décident même de laisser leur logement vacant et de payer une amende plutôt que de risquer des complications avec leur locataire.
Résultats immédiats, dans les zones où la demande de logements en location est plus forte que l’offre (aussi appelées zones tendues), seuls les meilleurs dossiers obtiennent un appartement. Les autres se retrouvent confrontés à bien des difficultés pour accéder au logement.
Après un premier bilan des parlementaires très mitigé en début d’année, les professionnels et acteurs de l’immobilier attendent une chose : un choc des simplifications. Il y a donc de grandes chances que la loi Alur soit réétudiée et transformée (voire abandonnée) une fois le nouveau président de la République en place…
