Si chaque copropriété adopte son mode de fonctionnement et son règlement, toutes les entités ont les mêmes fondements. Le syndic de copropriété en fait partie. Même si, dans certains petits ensembles, il est possible de faire appel à un syndic bénévole, cette configuration est loin d’être majoritaire. Si vous optez pour un logement ancien, le syndic est établi depuis quelque temps, vous n’avez donc pas à vous en préoccuper tout de suite. Dans le cas d’un programme immobilier neuf, c’est toute l’organisation de la copropriété qui doit être pensée, un fonctionnement qui est souvent défini en amont de la livraison. Mais lorsque les biens sont livrés, des modifications sont fréquemment à effectuer pour s’adapter au plus près à la vie de la copropriété. Comment est choisi le syndic ? Qu’est-ce que le syndic provisoire ? Comment fonctionne une copropriété nouvellement créée ? On vous explique.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Avant de nous intéresser au syndic, intéressons-nous dans un premier temps à la copropriété elle-même. Ce statut est attribué lorsqu’un bâtiment est scindé en plusieurs lots. Dans le cadre d’un achat au sein d’un programme immobilier neuf, l’acquéreur devient propriétaire de ses parties privatives et obtient la jouissance d’une partie des communs comme le jardin partagé, le toit, le hall d’entrée, l’ascenseur…
Dès lors que la livraison du tout premier lot est effectuée, le statut de copropriété s’applique. C’est à ce moment précis que le syndic de copropriété doit être choisi même si, dans les faits, il l’est souvent bien avant la livraison via le promoteur. Nous y reviendrons.
Dans le cas d’une livraison en plusieurs tranches (plusieurs bâtiments par exemple), les lots qui ne sont pas encore livrés sont appelés des lots transitoires. Les copropriétaires en devenir assument alors les charges à hauteur de leur quote-part. Un règlement qui leur ouvre le droit de prendre part aux assemblées générales et de voter les décisions impactantes pour la copropriété.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Pour faire simple, le syndic de copropriété est celui qui représente légalement le syndicat des copropriétaires. Il a de grandes obligations et missions à assumer et assurer au sein de l’ensemble qu’il a accepté en gestion. Ces dernières sont définies par la loi du 10 juillet 1965 qui ont été mises à jour par la loi Alur plus récemment. Le syndic est indispensable au bon fonctionnement de l’ensemble, véritable chef d’orchestre de la copropriété.
Dans le cadre d’un programme immobilier neuf, un syndic provisoire est mis en place. C’est-à-dire qu’il est le plus souvent sélectionné par le promoteur avant la livraison et doit donc faire ses preuves auprès des copropriétaires dès le début de sa mission. Il gère en effet les premiers pas de l’entité et a donc un rôle majeur à jouer dans la construction d’un édifice solide et stable sur le long terme.
Le mandat du syndic provisoire est d’une année. À la fin des douze mois, le contrat peut être reconduit ou non. S’il est prolongé, la durée du mandat est alors de trois ans et le contrat est renouvelable. Bon à savoir : le promoteur choisit le premier syndic de copropriété et l’indique dans le règlement de copropriété lui-même indexé au contrat de vente. Vous pouvez donc en avoir connaissance rapidement lors de vos démarches d’achat immobilier neuf.
Quelles sont les missions du syndic provisoire d’un programme immobilier neuf ?
La première tâche du syndic provisoire de copropriété est l’organisation de la toute première assemblée générale. Lors de celle-ci, le syndic retenu doit présenter aux copropriétaires le contrat d’un syndic concurrent. Une obligation de mise en concurrence imposée par la loi Alur et qui permet aux habitants de voter pour l’une ou l’autre des entités, à la majorité absolue évidemment.
Bon à savoir : il est possible pour les copropriétaires de soumettre une proposition de syndic différente dans les trois semaines maximum qui précèdent la première assemblée générale. Une fois l’assemblée générale passée et dès les premiers mois de fonctionnement de la copropriété, le syndic endosse pleinement ses rôles, à savoir :
- L’inscription de la copropriété sur le registre national des copropriétés.
- La création et la rédaction du carnet d’entretien de l’immeuble en gestion.
- Le listing de toutes les informations à la fois techniques et financières relatives à la copropriété.
- Le choix d’un contrat d’assurance en responsabilité civile.
- Le vote de ce même contrat par les copropriétaires.
- La mise en route des différents fournisseurs et notamment ceux concernant la fibre optique, l’électricité, le chauffage…
- L’ouverture de deux comptes distincts dont le titulaire est la copropriété. Le premier compte est destiné à la gestion des finances de la copropriété, le second compte est destiné à la gestion du fonds de travaux. Chaque copropriétaire y verse annuellement le montant de la cotisation obligatoire destinée aux dépenses travaux.
- Le constat et le relevé de chaque malfaçon encore présente dans le programme immobilier neuf à la livraison.
- Le suivi de ces malfaçons, dans les parties communes notamment, jusqu’à la levée de la totalité des réserves.
Le conseil syndical élu par l’assemblée des copropriétaires veillera à l’impartialité du syndic de copropriété, très souvent désigné par le promoteur.
Bon à savoir : le syndic provisoire de copropriété est généralement un professionnel détenteur d’une carte professionnelle et d’une assurance de responsabilité professionnelle. Dans certains cas, il peut cependant s’agir d’un copropriétaire bénévole (attention à la lourdeur de la tâche) ou d’un regroupement de plusieurs copropriétaires.
Les honoraires du syndic provisoire
La gestion de la copropriété a évidemment un coût, qu’elle soit à la charge d’un syndic établi ou provisoire. Ce dernier a pour mission de proposer un budget prévisionnel initial intégrant toutes les premières dépenses de la copropriété. Ses honoraires en font partie et sont assimilés aux charges courantes de copropriété.
Logiquement, ce sont donc les copropriétaires qui assument les charges liées au syndic provisoire selon le système des tantièmes. Pour rappel, les tantièmes révèlent le pourcentage de propriété possédé par chaque copropriétaire. Le promoteur est tenu de régler ces charges au syndic pour les lots qui ne sont pas encore vendus.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Vous le constatez, le choix d’un syndic de copropriété suit des règles précises dans le cadre d’un programme immobilier neuf. Ensemble qui profite également des garanties de l’immobilier neuf, des garanties à la fois légales et juridiques qui couvrent les copropriétaires pendant dix ans.
Pour autant, ne pas laisser le syndic agir seul est indispensable. C’est ici qu’intervient le conseil syndical élu lors de la première assemblée générale. Il s’agit de copropriétaires qui désirent s’investir dans la vie de la copropriété pour en suivre à la fois les travaux, les finances, le quotidien… Tous les copropriétaires peuvent se porter volontaires pour être intégrés au conseil syndical. Une bonne idée si vous avez un peu de temps pour être au courant et avoir voix à tout ce qu’il se passe dans votre entité.
Avez-vous déjà été impliqué dans la vie de votre copropriété ? Pourquoi cela était-il important pour vous ?
