Lorsque l’on pense achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’on pense souvent livraison du logement. Mais choisir un programme immobilier neuf en France pour vivre ou investir implique également la livraison des parties communes. Un moment fort des étapes de l’achat immobilier neuf. Mais savez-vous qui participe à la livraison des parties communes ? Quelles sont les garanties qui les couvrent ? Quels sont les recours en cas de réserves ? On vous dit tout pour une réception sereine de l’intérieur ET de l’extérieur de votre logement neuf.
Rappel : qu’est-ce que l’achat en VEFA ?
Acheter un bien en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement signifie acheter un logement sur plan. Il n’est pas encore sorti de terre, n’a pas encore été construit et demande à l’acquéreur quelques capacités de projection. Mais à la clé, un logement jamais habité et qui permet de profiter de tous les avantages de l’immobilier neuf. Et ils sont nombreux !
- Des frais de notaire réduits de l’ordre de 2 à 3% du montant du bien (7 à 8% dans l’ancien).
- Une taxe foncière exonérée pour tout ou partie pendant 2 ans.
- Des factures énergétiques drastiquement réduites.
- Une belle plus-value en cas de revente à court, moyen et long termes.
- Un confort de vie inégalable grâce au respect des dernières réglementations en vigueur (RE 2020 ou Réglementation Environnementale 2020 actuellement).
- Des parties communes modernes qui intègrent de plus en plus de services partagés (jardin commun, terrasse, salle commune, chambre d’hôtes…)
- Des logements neufs avec extérieur particulièrement prisés.
- La possibilité de personnaliser le bien.
- …
Une liste non exhaustive.
Alors même si les particularités de l’achat immobilier neuf font que les acquéreurs ont obligation de patienter quelques mois avant de pouvoir emménager, les avantages sont si nombreux qu’ils contrebalancent largement cette attente.
Qu’est-ce que la réception des parties communes d'un immeuble ? Comment prendre livraison des parties communes ? Une date clé !
Lorsque vous faites le choix d’un logement dit collectif, il se situe en copropriété. Le programme immobilier neuf se décline en parties privatives, les logements des habitants et en parties communes, appartenant à tous les occupants. Chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes qui est donnée en tantièmes.
Devenir propriétaire d’un logement neuf signifie donc devenir propriétaire d’un logement ET d’une portion des parties communes.
Quelles sont les parties communes dans un programme immobilier neuf ?
Les parties communes sont listées et définies dans le règlement de copropriété. Le plus souvent, elle regroupe :
- Les halls et les couloirs.
- Les espaces verts.
- Les parkings et garages.
- Les locaux à vélos.
- …
Dans les constructions très récentes, les parties communes prennent également la forme :
- D’une terrasse partagée.
- D’une chambre d’hôtes.
- D’une salle de sports.
- D’un local bricolage.
- D’une salle commune.
- …
Et la liste est longue !
Dans les parties communes, vous trouverez des équipements communs, à savoir :
- La cage d’escalier.
- L’ascenseur.
- Le ou les compteur(s) d’eau.
- La chaudière collective.
- Les interphones.
- Les digicodes.
- …
Bon à savoir : le syndic de copropriété gère l’entretien des parties communes. Le syndicat de copropriétaires prend les décisions qui concernent la vie de la copropriété et les parties communes lors de l’assemblée générale annuelle.
Comment se déroule la livraison des parties communes ?
Dans le cadre de votre achat en VEFA, les parties privatives sont livrées en premier. Chaque acquéreur réceptionne son logement neuf à une date donnée.
Vient ensuite le moment de la livraison des parties communes, livraison suivie par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic provisoire.
Si l’on pourrait penser que la livraison des logements individuels est la plus importante, celle des parties communes l’est tout autant. Il ne s’agit pas d’une formalité pour la simple et bonne raison que chacun va évoluer quotidiennement dans les dites parties communes. Il est primordial de s’assurer que toutes les installations sont en règle et que les parties communes respectent le cahier des charges établi en amont de la construction. C’est le moment de vérifier l’absence de malfaçons et, si elles sont présentes, de les consigner dans le procès-verbal de livraison.
Qui réceptionne les travaux et les parties communes dans une copropriété neuve ?
Cette étape clé de l’achat immobilier neuf voit évoluer différents acteurs. Le promoteur participe à la livraison des parties communes. Il aura à charge de réaliser ou de faire réaliser les éventuelles réparations. Il est accompagné du syndic provisoire qui représente légalement les copropriétaires. Mais attention, ce dernier s’apparente davantage à un gestionnaire qu’à un expert en travaux. Il est donc possible de missionner un professionnel des travaux pour accompagner le syndic provisoire lors de la livraison des parties communes et des équipements collectifs.
L’importance du procès-verbal lors de la livraison des parties communes
Au terme de la livraison des parties communes est rédigé l’indispensable procès-verbal. Il détaille ainsi scrupuleusement l’état des parties communes à l’instant T. Il doit notamment mentionner :
- La date de réception des travaux.
- La date de livraison des parties privatives et des parties communes.
Le document est réalisé le jour même de la livraison par le syndic provisoire. Il en conserve précieusement une copie. Des ajouts sont admis sur le document dans le mois qui suit la livraison des parties communes. Les copropriétaires doivent alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au promoteur et au syndic de copropriété pour lister les malfaçons constatées.
Le promoteur a un an pour réaliser les travaux et réparations nécessaires. En cas de refus ou de silence, le syndic lui transmet une lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse du promoteur, une mise en demeure est envoyée un mois plus tard. Si les solutions amiables ne portent pas leurs fruits, les copropriétaires sont en droit de saisir le tribunal au cours de l’année qui suit la réception des travaux avec comme objectifs :
- La levée des réserves.
- L’annulation du contrat de vente.
- La diminution du prix de vente.
- Une action qui est extrêmement rare tant les promoteurs suivent leurs opérations.
Les réserves possibles dans les parties communes
Pour vous donner une idée, voici les réserves qui peuvent être constatées lors de la livraison des parties communes :
Les vices apparents tels que les défauts de finitions, les fissures, les dégâts des eaux… Tout ce qui est visible à l’œil nu sans nécessiter l’intervention d’un professionnel.
Les vices cachés qui touchent la construction et entraînent une dégradation du bâtiment. La présence d’un professionnel est le plus souvent nécessaire pour relever les vices cachés.
Une non-conformité relative au contrat de vente, à savoir une différence entre le contrat initial et la réalité. Une teinte de porte ou de sol différente entre dans cette catégorie de non-conformité.
Mais rassurez-vous, les parties communes bénéficient des garanties de l’immobilier neuf au même titre que les logements privatifs. Elles se mettent en œuvre au moment de la réception des travaux qui intervient quelques jours avant la livraison des parties communes :
La garantie de parfait achèvement couvre les malfaçons listées dans le procès-verbal. Elle est active pendant un an après la réception des travaux.
La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre les équipements communs du programme immobilier neuf et les installations telles que la plomberie, le chauffage ou encore les appareils électriques. Elle est active pendant deux ans après la réception des travaux.
La garantie décennale couvre les dommages impactant la solidité du bâti tels qu’une installation électrique non conforme ou un affaissement du sol. Tout dommage qui rend la construction impropre à son usage premier entre dans cette catégorie. Elle est active pendant dix ans après la réception des travaux.
Peut-on refuser la livraison des parties communes dans une résidence neuve ?
Refuser la livraison des parties communes dans une résidence neuve est une démarche qui repose sur plusieurs éléments légaux et contractuels. Tout d'abord, il est essentiel que les parties communes soient conformes au descriptif de l'acte de vente et aux normes de construction en vigueur. Si des non-conformités, malfaçons ou défauts importants sont constatés, cela peut justifier un refus de livraison.
La réception des parties communes est généralement réalisée par le maître d’ouvrage, en présence du syndic de copropriété ou des représentants des copropriétaires. Cette réception marque la fin des travaux et le début des garanties légales, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
Lors de la visite de livraison, le syndic ou les représentants des copropriétaires doivent examiner minutieusement les parties communes et noter toute irrégularité ou défaut observé dans le procès-verbal de réception. Si les défauts sont significatifs, vous pouvez refuser de signer ce procès-verbal. Il est crucial de documenter précisément les problèmes identifiés pour avoir des bases solides en cas de litige.
En cas de désaccord persistant avec le promoteur sur l'étendue ou la nature des défauts, il est recommandé de faire appel à un expert indépendant. L'expertise d'un professionnel peut apporter une évaluation objective de la situation et servir de preuve dans un éventuel contentieux. Enfin, si vous refusez la livraison, vous devez notifier formellement le promoteur des motifs de ce refus, en détaillant les non-conformités et en demandant les corrections nécessaires avant d'accepter la réception des parties communes.
Pour aller plus loin : une fois livrées, qui doit entretenir les parties communes d'un immeuble en copropriété ?
Une fois les parties communes d'un immeuble en copropriété livrées, leur entretien devient la responsabilité collective de l'ensemble des copropriétaires. La gestion et l'entretien de ces espaces communs sont généralement délégués au syndic de copropriété, qui est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic peut être professionnel ou bénévole, et il a pour mission de veiller à la bonne maintenance des parties communes, d'organiser les travaux nécessaires et de gérer les finances de la copropriété.
Le syndic est chargé de mettre en œuvre les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires concernant l'entretien et les réparations des parties communes. Cela inclut l'organisation des services de nettoyage, la maintenance des équipements collectifs comme les ascenseurs, les chaudières, ou les systèmes de sécurité, ainsi que les travaux de réparation et de rénovation. Pour financer ces opérations, le syndic établit un budget prévisionnel qui est approuvé par l'assemblée générale.
Les copropriétaires contribuent aux frais d'entretien et de gestion des parties communes en payant des charges de copropriété, calculées en fonction des tantièmes (parts de propriété) détenus par chacun.
En cas de défaillance du syndic ou si des travaux d'entretien ne sont pas réalisés correctement, les copropriétaires peuvent s'exprimer lors de l'assemblée générale pour exiger des actions correctives. Ils peuvent également décider de changer de syndic si celui-ci ne répond pas à leurs attentes. Par ailleurs, certaines copropriétés créent des commissions de copropriétaires pour superviser plus directement les aspects spécifiques de la gestion des parties communes, assurant ainsi une vigilance accrue sur l’entretien et les travaux nécessaires.
Vous le constatez, la réception des parties communes est une étape clé dans votre parcours immobilier. Vous souhaitez plus d’informations ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui vous accompagnent dans votre projet d’achat en VEFA de A à Z. Profitez-en !
