En investissant avec la loi Pinel, vous avez une idée en tête : défiscaliser et rentabiliser votre placement. Vous avez donc choisi l'emplacement idéal, la topologie adaptée à la cible locative, la durée de location obligatoire… le tout en prenant soin de vous documenter sur le secteur et ses commodités. Vient maintenant le moment de la remise des clés et la tant attendue signature du bail : ça y est, vous allez percevoir le fruit de votre investissement locatif, des loyers tous les mois. Mais avant de confier vos clés, suivez le guide pour ne pas vous tromper. Mode d'emploi pour trouver le locataire idéal, celui qui prendra soin de votre logement Pinel.
C'est quoi une location en loi Pinel ? Préambule
La location en loi Pinel est un dispositif fiscal français destiné à encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou rénové. Mis en place en 2014, il permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de location du bien immobilier, pouvant aller de 6, 9 à 12 ans dans le cas de la loi Pinel+ (qui cohabite encore cette année avec la loi Pinel classique).
Pour être éligible, le logement doit être situé dans une zone géographique dans laquelle la demande locative est forte, respecter des plafonds de loyers et être loué à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
L'objectif premier de la loi Pinel est de stimuler la construction de logements dans les zones tendues tout en offrant une rentabilité intéressante aux investisseurs et en contribuant à la mise à disposition de logements accessibles pour les ménages aux revenus moyens.
Comment louer avec la loi Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter pour louer un logement Pinel ? Une question d'éligibilité
La première condition pour bénéficier de la défiscalisation Pinel est de sélectionner un programme immobilier neuf en France éligible au dispositif. En zone A, A bis ou B1, vous avez le choix. Cette contrainte de localisation pourvue, le locataire retenu doit lui aussi respecter certaines conditions. Et c'est à vous de vous assurer qu'elles le sont si vous décidez d'assumer seul la gestion locative.
La première condition indissociable de votre investissement Pinel est de respecter des plafonds de revenus. Votre locataire ne doit pas gagner plus que prévu dans le cadre du dispositif, sachant que les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2, à savoir celles de 2022 pour une location signée en 2024.
Prenons quelques cas concrets pour vous donner un ordre d'idée. Si vous louez un logement Pinel à une personne seule en zone A bis, à Paris par exemple, le plafond de ressources est fixé à 43 475€ par année. Il descend à 35 435€ en zone B1. Dans le cas d'un foyer composé de trois personnes, le plafond est de 85 175€ en zone A bis, de 78 104€ en zone A et de 56 905€ en zone B1.
Vous l'avez compris, plus le nombre de personnes dans le foyer est important, plus les plafonds sont relevés. Tous les plafonds de revenus sont à retrouver dans la rubrique loi Pinel.
Mode d'emploi pour trouver un locataire idéal pour votre logement Pinel - Louer votre appartement sereinement
Vous avez décidé d'assumer la gestion locative seule ? La recherche concrète de votre locataire idéal passe évidemment par la rédaction et la diffusion d'une annonce immobilière sur les supports adaptés (portails, sites internet, petites annonces immobilières…).
Vous pouvez ainsi décrire précisément le bien et sa localisation, sans oublier de mentionner les revenus de référence à N-2. Pour résumer, l’annonce idéale devrait inclure l’adresse (ou au moins la rue), le prix du loyer, la superficie du logement, le nombre de pièces, le DPE du bien, le type de cuisine (aménagée ou non), la présence d’un ascenseur ou non…
Et pour éviter de perdre du temps, pensez à indiquer noir sur bas qu’en cas de dépassement des plafonds de ressources, le dossier de demande de location ne pourra pas être étudié. Vous pouvez d'ores et déjà demander l'envoi de la déclaration de revenus pour sélectionner les dossiers qui respectent les conditions de location Pinel.
Bon à savoir : mentionnez le revenu maximal qui correspond à la typologie de votre bien. Un studio peut difficilement être loué à une famille de quatre personnes !
Quelles sont les autres conditions pour louer un logement sous le sceau du dispositif Pinel ?
Outre les conditions liées aux locataires, d'autres conditions sont également à respecter pour mettre votre bien Pinel en location :
- Les plafonds de loyer mensuel par m², définis par le zonage Pinel. À l'heure actuelle, ils sont de 18,89€/m² en zone A bis, de 14,03€/m² en zone A, de 11,31€/m² en zone B1.
- Louer le logement Pinel en location nue (non meublée).
- Louer le logement Pinel au titre de résidence principale du locataire.
En échange du respect de ces conditions, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans dans le cadre de la loi Pinel +. Vous pouvez décider d'allonger cette durée une fois l'engagement premier arrivé à échéance mais la défiscalisation sera calculée sur un maximum de 12 ans.
Les indispensables du locataire idéal pour votre investissement Pinel
Au-delà des conditions imposées par la loi Pinel, des éléments sont à étudier pour tous les types de mise en location. Ces derniers vous assurent en effet de la fiabilité de votre candidat locataire. Liste détaillée :
- Les ressources du locataire : le locataire idéal est évidemment celui qui pourra payer son loyer. Il est donc conseillé de sélectionner un ou plusieurs locataires qui gagnent trois fois le montant du loyer. Il est possible d'abaisser cette règle à 2,5 fois le montant du loyer voire 2 fois si le candidat assume peu de frais aux côtés de son logement. Un locataire sans crédit qui gagne un peu moins d'argent est parfois préférable.
- La solvabilité du locataire : pour mettre votre logement Pinel en location, il y a des documents que vous pouvez demander et d’autres non. Depuis la loi Alur, cette liste est en effet détaillée et restrictive sous peine d’être hors-la-loi. Mais ne vous passez jamais de détailler les documents autorisés. Ils vous permettent de vous faire une idée de la situation professionnelle (stable ou non) et des revenus de vos potentiels locataires. Bon à savoir : pour vous assurer de la véracité des documents, vous êtes en droit d’en demander les originaux.
- L’authenticité des documents fournis : malgré votre soin du détail, certains candidats à la location peuvent mentir en fournissant de faux documents. Il est donc conseillé de recouper les informations afin d’en vérifier la cohérence. Vous pouvez ainsi recouper les données fournies sur les fiches de paie, le contrat de travail et l’avis d’imposition. Vous pouvez ensuite contrôler ce même avis d’imposition sur le site impots.gouv.fr et, en dernier recours, appeler l’employeur si vous avez encore des doutes. Bon à savoir : certaines sociétés s’occupent de cette minutieuse vérification. Vous pouvez la déléguer pour plus de tranquillité.
- Une assurance contre les loyers impayés : même si les cas sont rares, mieux vaut se prémunir contre les locataires mauvais payeurs. Pour cela, vous pouvez faire appel à un garant physique ou à une assurance loyer impayé. A vous de choisir la solution qui vous convient le mieux. Mais sachez que vous ne pouvez pas coupler les deux types de garanties. D’autres mécanismes de garanties existent comme Visale pour les jeunes et le salariés ou la « Clé » pour les étudiants. Ces garanties sont idéales pour accompagner un locataire en situation précaire tout en rassurant le propriétaire.
- Le mode de paiement du loyer : préférez toujours un versement des loyers via virement bancaire. Un locataire qui demande à honorer le montant de ses locations en liquide ou par des chèques qui ne sont pas à son nom, peut traduire d’un interdit bancaire par exemple. Ce n’est pas toujours le cas, mais méfiance.
- La fiabilité du locataire : il est bien difficile de jauger du sérieux d’un locataire au premier coup d’œil. Mais un locataire aux revenus confortables peut provoquer nuisances et dégradations. Le meilleur moyen de vous assurer que tout va bien est sans nul doute de contacter son précédent bailleur. Vous trouverez ses coordonnées sur les quittances de loyer. Vous pouvez également collecter les données publiques via les moteurs de recherche. Enfin, lors de votre rencontre, prêtez attention à son comportement, à sa ponctualité, au ton de sa voix, à son langage corporel mais aussi à sa réactivité dans vos échanges par téléphone et par email…
- Se prémunir de la vacance locative : votre objectif est évidemment que votre logement Pinel soit toujours occupé, sans vacance locative ou presque. Pour cela, vous devez choisir votre cible. Dans votre recherche du locataire idéal, il faut savoir que certaines cibles locatives sont plus sujettes au turnover. C’est le cas des étudiants ou des jeunes actifs. Ainsi, si vous choisissez un studio ou un T1, il y a des chances que les locataires soient plus changeants bien que très présents et demandeurs. Un T2 se loue facilement à un jeune couple d’actifs qui, au bout de quelques années, envisage souvent d’avoir un enfant et déménage pour plus grand. Les T3 et plus sont des logements dits familiaux qui voient les locataires, des familles généralement, rester plus longtemps dans les lieux. D’une manière générale, préférez les étudiants avec des garants et un loyer souvent assumé par leurs parents, des actifs jeunes ou moins jeunes en CDI ou des familles dont le lieu de travail est rapidement accessible. Et dès qu’un locataire pose sa dédite, anticipez en postant une nouvelle annonce avec prise de bail en fin de période.
- Attention : la recherche du locataire idéal se fait dans le plus grand respect de la loi. La sélection des candidats doit donc être basée sur des éléments objectifs. En cas de discrimination en lien avec la religion, le sexe, la race, les opinions politiques ou encore les mœurs, le bailleur s’expose à trois ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende.
Pour aller plus loin : comment déclarer les loyers perçus grâce à une location sous le régime Pinel ? Votre défiscalisation (réduction d'impôt) dans les règles de l'art
Pour déclarer les loyers perçus grâce à une location Pinel, il est nécessaire de les inclure dans la déclaration annuelle de revenus fonciers. Si le montant total des revenus locatifs annuels ne dépasse pas 15 000 euros, le régime micro-foncier peut être choisi, permettant un abattement forfaitaire de 30%.
Au-delà de ce seuil ou en cas d'option pour le régime réel, il faut remplir le formulaire 2044 pour détailler les loyers perçus ainsi que les charges déductibles, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, ou les travaux.
Les informations sur la réduction d'impôt Pinel doivent également être reportées sur le formulaire 2042-C. Il est important de conserver toutes les preuves des dépenses déductibles et de la conformité aux conditions du dispositif Pinel pour justifier les déclarations en cas de contrôle fiscal.
Vous avez désormais tous les éléments nécessaires pour choisir votre locataire idéal. Rassurez-vous, les candidats à la location sérieux sont très nombreux sur le marché. Et si vous souhaitez déléguer la gestion locative pour louer en toute tranquillité et rentabiliser votre investissement locatif Pinel, faites appel au service de gestion de Médicis Immobilier Neuf. Le Neuf Gestion vous épaule dans votre projet de mise en location et dans son quotidien.
