Après avoir réalisé un investissement locatif, l’étape suivante est nécessairement de louer pour le rentabiliser. Oui mais voilà, certains propriétaires préfèrent aujourd’hui laisser leur bien vide pour ne pas risquer de tout perdre. Solution du désespoir, il existe d’autres alternatives avant d’en arriver là, la première étant surtout de bien choisir son locataire.
Comment choisir un bon locataire ?
Quel est le locataire idéal ? Un locataire solvable
A la mise en location d’un bien, la première étape est de s’assurer de l’identité et de la solvabilité du candidat locataire. Pour cela, un propriétaire est en droit de demander une copie des trois derniers bulletins de salaire, du contrat de travail (de préférence un CDI), d’une pièce d’identité et d’un RIB (Relevé d’identité bancaire). Ces mêmes documents peuvent également être demandés à la personne ou à l’organisme caution et assurent un minimum de garanties.
Par contre, un locataire même fiable n’a pas obligation de fournir de relevé de compte, de photo ou encore d’extrait de casier judiciaire.
D’une manière générale, le propriétaire préfèrera demander les originaux de tous les papiers afin de comparer les adresses postales, les lieux de travail… Mais il ne peut conserver ces documents en sa possession. Ils peuvent, par exemple, être présentés lors de la visite de l’appartement.
Comment choisir le meilleur locataire pour son appartement ? Le profil
Bien sûr, certains profils de candidats à la location présentent plus de garanties que d’autres. Une personne en CDI (Contrat de Travail à Durée Déterminée), fonctionnaire de surcroît, est un candidat locataire qui semble idéal. Dans l’ensemble, les salariés en CDI (Contrat de Travail à Durée Déterminée) ayant plus de deux ans d’ancienneté dans leur entreprise ne posent pas de problèmes financiers. Mais les travailleurs indépendants présentant de bons bilans comptables sur les dernières années sont évidemment à considérer dans la recherche du locataire idéal.
Autre profil, celui des étudiants. Même s’ils peuvent être peu soigneux, le paiement du loyer est souvent assuré par les parents, limitant les risques d’oubli ou d’impossibilité de payer.
On gardera cependant en tête que nul n’est à l’abri de difficultés, un bon profil de locataire comme un moins bon. Il existe alors des options pour sécuriser l'investissement locatif du propriétaire bailleur, nous y reviendrons dans les lignes suivantes.
Comment choisir le meilleur dossier entre deux locataires ?
Choisir entre deux locataires peut se révéler complexe. Afin d'éviter tout parti pris, basez votre choix sur des critères objectifs et légaux. La solvabilité reste un facteur déterminant : vérifiez les revenus de vos candidats et la stabilité de leur activité professionnelle. Certains propriétaires privilégient les locataires bénéficiant de revenus réguliers et stables, comme un CDI.
Cependant, la solvabilité n'est pas le seul critère. La fiabilité et le sérieux du locataire sont tout aussi importants. Évaluez le comportement du candidat lors de la visite : est-il intéressé ? Ponctuel ? Ces signes peuvent indiquer sa fiabilité future.
Enfin, n'oubliez pas que certains critères sont considérés comme discriminatoires (origine ethnique, orientation sexuelle, etc.) et sont donc illégaux à prendre en compte dans votre choix.
Quels sont les motifs qui permettent de refuser un locataire ?
Tout en respectant la loi, il est possible de refuser un locataire sur certains motifs non-discriminatoires. Parmi ceux-ci, on retrouve notamment :
- Insuffisance de revenus : un locataire doit être en mesure de justifier d'un niveau de revenus suffisant pour assumer le paiement du loyer.
- Antécédents judiciaires : si un locataire a des antécédents judiciaires liés à des problèmes de location (non-paiement, dégradations...), cela peut justifier un refus.
- Mauvaises références : les références d'anciens propriétaires ou locataires peuvent être prises en compte. Si elles sont négatives, cela peut conduire à un refus.
- Non-conformité aux critères de sélection préétablis : enfin, si le candidat ne répond pas à des critères de sélection préalablement établis (ex: non-fumeur, pas d'animaux...), cela constitue un motif de refus.
Cependant, il est essentiel de veiller à ce que ces critères respectent bien la législation en vigueur et ne soient pas discriminatoires (origines, état de santé, éléments de vie privée, opinions politiques, apparence physique...)
Faut-il choisir un locataire étudiant ou éviter ce profil ?
Opter pour un locataire étudiant peut avoir plusieurs avantages. D'une part, en raison de la garantie des parents, le risque de non-paiement du loyer est limité. De plus, la demande de logements est généralement élevée près des campus universitaires, ce qui peut faciliter la location de votre bien.
Cependant, il y a aussi des inconvénients à considérer. Les étudiants ont souvent des revenus limités et peuvent avoir des difficultés à assumer les coûts du logement. De plus, la durée de location peut être plus courte, avec une forte rotation des locataires, ce qui peut entraîner des périodes de vacance.
Il est donc essentiel de bien évaluer les critères de choix :
- La solvabilité : vérifiez les revenus des parents, qui sont généralement les garants.
- L'engagement parental : assurez-vous que les parents sont prêts à s'engager financièrement.
- La durée du bail : les baux étudiants sont généralement de 9 mois, ce qui peut entraîner des périodes de vacance.
- L'état du logement : certains étudiants peuvent manquer de maturité et ne pas entretenir correctement le logement.
En somme, choisir un locataire étudiant n'est pas une décision à prendre à la légère et requiert une analyse approfondie.
Pour aller plus loin : Logement étudiant et investissement immobilier : quel type de bail choisir ?
Comment sécuriser son investissement locatif ?
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ? Zoom
La garantie loyers impayés (GLI), également appelée assurance loyers impayés, est une mesure de protection prise par les propriétaires afin de se sécuriser contre les risques d'impayés de la part de leurs locataires. Cette garantie est généralement souscrite auprès d'un assureur privé.
La GLI offre une couverture financière en assurant le paiement des loyers et des charges locatives en cas de défaut de paiement du locataire. Certaines formules de GLI incluent également une protection contre les éventuelles dégradations locatives.
- Les modalités d'indemnisation varient en fonction des contrats, mais en général, elles assurent le paiement des loyers jusqu'à un certain plafond et pour une durée déterminée.
- Pour bénéficier de cette garantie, le propriétaire doit respecter certaines conditions d'éligibilité, notamment en ce qui concerne le choix du locataire.
Combien coûte une GLI ?
Le coût d'une GLI varie en fonction du montant du loyer. Il s'agit généralement d'un pourcentage du loyer annuel charges comprises, qui oscille entre 2,5% et 5%. Par exemple, pour un loyer mensuel de 500€, avec une garantie à 3% du loyer annuel, l’assurance vous coûtera environ 180€/an, soit 15€/mois.
Quels sont les documents qui composent légalement un dossier de location ?
Pour constituer un dossier de location conforme à la législation, plusieurs documents peuvent être demandés au candidat. Il s'agit de :
- Justificatifs d'identité : passeport, carte nationale d'identité, permis de conduire.
- Justificatif de domicile : dernière quittance de loyer, facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois, attestation d'assurance, etc.
- Justificatifs de revenus : trois derniers bulletins de salaire, justificatifs de versements des indemnités de stages, avis d'imposition, etc.
Il faut noter que tous ces documents doivent être actuels et authentiques. Les bailleurs ne sont pas autorisés à demander des informations ou des documents qui ne figurent pas dans la liste exhaustive établie par la loi Alur.
Quelle assurance habitation doit choisir un locataire ?
Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance habitation. Cette assurance doit couvrir au minimum les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages possiblement causés dans le logement ou la copropriété pendant la durée de la location. Cela comprend notamment les dégâts des eaux, les incendies ou les explosions.
Cependant, il est recommandé d'opter pour une assurance multirisque habitation. Cette formule plus complète offre des garanties supplémentaires, telles que :
- La responsabilité civile, qui couvre les dommages causés à autrui.
- La protection contre le vol et le vandalisme.
- La couverture des catastrophes naturelles et évènements climatiques.
- Les dommages aux biens mobiliers et aux équipements électroménagers.
- Les dommages électriques.
La souscription à une assurance habitation doit être effectuée dès l'emménagement. Pensez à comparer les offres pour trouver celle qui répond le mieux à vos besoins.
Pour aller plus loin : L'assurance habitation est-elle obligatoire ?
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