Loi Pinel – Zone Pinel
Dans le cadre de la loi Pinel (ex.Duflot), le territoire de la France métropolitaine et des DOM-TOM se divise en plusieurs zones qui n’offrent pas toutes le même cadre d’investissement immobilier en loi Pinel. En fonction de l’emplacement choisi, l’avantage fiscal de la loi Pinel sera plus ou moins important et les conditions varient, parfois fortement, d’une ville à l’autre.
Médicis Immobilier Neuf vous propose de découvrir chaque zone Pinel et plus largement, le zonage complet du dispositif. Ces zones verront, au cours des prochaines années, se développer de nombreux programmes immobiliers neufs en loi Pinel.
Historique du zonage Pinel
Le découpage de la France en plusieurs zones a été mis en place en 2003 après l’adoption de la loi « Robien », dispositif d’investissement locatif de l’époque. Il a subi plusieurs révisions depuis lors, en 2006, 2009, 2014, 2017 et 2021 notamment. Sa raison d’être est la prise en compte des spécificités de chaque territoire. Il permet d’adapter les avantages et les mécanismes de la loi Pinel et d’autres dispositifs immobiliers (PTZ par exemple), au marché de l’investissement et de l’achat. On parle alors de zone Pinel tendue et de zone Pinel détendue.
Comprendre la notion de tension du marché relative à la zone Pinel
Pour cerner au mieux le zonage Pinel et son fonctionnement, il convient de s’attarder sur cette notion de zone Pinel tendue et de zone Pinel détendue. Elle est révélatrice des tensions existantes sur un marché local. Il faut ainsi rapprocher l’offre et la demande de logements en location.
- Zone Pinel tendue : un investisseur qui souhaite réaliser un investissement locatif en loi Pinel dans une zone tendue profitera d’une demande de location plus forte que l’offre (zone A bis et A). L’offre est donc insuffisante pour répondre à la demande de logements en location. Un investissement en loi Pinel a ainsi toutes les chances d'éloigner la vacance locative.
L’hexagone est pour l’heure découpé en cinq zones dans le cadre du zonage Pinel, allant de la zone A bis, la zone Pinel la plus tendue, à la zone C, la zone Pinel la plus détendue. Les zones B2 et C ne sont aujourd'hui plus éligibles à la loi Pinel, sauf agrément préfectoral et exceptions.
Tableau des zones concernées par la loi Pinel
| Zone Pinel | Communes |
| Zone A bis | Paris et périphérie immédiate... |
| Zone A | Petite couronne et 2e couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, Lyon, Marseille, Lille, Nice... |
| Zone B1 | Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, Toulouse pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse... |
Ce zonage Pinel pourrait encore être amené à évoluer dans les prochaines années. Un découpage de la France en plus de cinq zones est en effet en cours de réflexion, pour s’adapter encore davantage aux réalités de chaque territoire, de son marché immobilier. Pour les investisseurs en loi Pinel, cette évolution serait le gage d’informations plus approfondies sur le territoire choisi.
En effet, les zones Pinel s’appuient sur des critères que tout investisseur en loi Pinel devrait connaître : l’évolution démographique, la tension sur les marchés locaux, les prix de l’immobilier ou encore le niveau des loyers.
Pourquoi la création de zones Pinel ?
• Encourager l’investissement en loi Pinel dans les zones carencées en offres locatives.
• Mais aussi rassurer les investisseurs. En choisissant une zone Pinel tendue, ils sont en effet quasiment assurés de louer leur bien facilement et de ne pas observer de vacance locative.
Rappel : les investisseurs en loi Pinel doivent faire étudier le zonage mais également le secteur dans lequel ils investissent. Le type de logement acquis en loi Pinel doit également être considéré avec soin.
Les zones Pinel en Outre-mer
• La Guadeloupe.
• La Guyane.
• La Martinique.
• La Réunion.
• Mayotte.
• Saint-Barthélemy.
• Saint-Martin.
• Saint-Pierre et Miquelon.
• La Nouvelle Calédonie.
• La Polynésie française.
• Îles Wallis-et-Futuna.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel en Outre-Mer sont différents de ceux accordés en métropole.
Bien choisir la ville de son investissement en loi Pinel
Une fois la zone Pinel maîtrisée, la réussite du placement dépend également de certains facteurs déterminants. Parmi les clés de la rentabilité d’un investissement en loi Pinel on retrouve :
• La croissance démographique de la ville sélectionnée. Parmi les villes de zone A ou B1, mieux vaut privilégier celles de plus de 50 000 habitants qui ont une forte croissance démographique.
• La proximité des transports en commun. Une ville bien desservie par les transports se révèle souvent plus rentable pour un investissement en loi Pinel. Les locataires recherchent en effet le moyen de se déplacer facilement à deux pas de chez eux.
• La demande étudiante. Une forte présence des étudiants assure un investissement en loi Pinel rentabilisé plus facilement (notamment pour l’achat d’un studio, d’un T1 voire d’un T2).
• Le dynamisme économique. Une économie florissante est la garante d’un bassin d’emploi qui se développe et donc, d’une attractivité pour les nouveaux salariés. Le risque de vacance locative est donc moindre dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.
• Le cadre de vie. Plus il est agréable, plus les nouveaux habitants seront enclins à s’y installer. Un logement acquis en loi Pinel sera alors moins sujet à la vacance locative.
• Le prix d’achat du logement. Une ville située en zone A ou A bis (comme Paris) permet aux investisseurs de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel les plus intéressants. Mais le prix de l’immobilier, le ticket d’entrée, est également très élevé. Il convient donc de s’assurer de la rentabilité du placement en réalisant une simulation en loi Pinel.
La seule zone Pinel ne suffit donc pas à assurer la rentabilité de l’investissement. Les paramètres précités sont également à prendre en compte.
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