Pourquoi investir dans l'immobilier ? À en croire les Français, la pierre est LE placement à ne pas manquer depuis quelques années. Il faut dire que miser sur l'investissement locatif offre de belles possibilités et d'intéressantes opportunités. Avantage de l'immobilier : vous pouvez vous lancer comme investisseur sans même avoir d'apport. On vous donne toutes les bonnes raisons d'investir dans l'immobilier sans attendre.
Quelle rentabilité pour l'immobilier ?
Réaliser un investissement locatif rentable est la motivation majeure des investisseurs. La pierre est en effet un placement qui permet de faire fructifier son argent sans trop de difficultés. Mais pour assurer la rentabilité de son logement, quelques éléments sont à prendre en compte :
• Le marché immobilier local : le ratio prix du bien/montant du loyer mensuel perçu, est-il intéressant ?
• Le marché locatif : les locataires sont-ils au rendez-vous dans le secteur pour permettre d'éloigner la vacance locative ?
• Le type de bien : la typologique du logement est-elle adaptée aux locataires du secteur ? Ainsi, aux abords des écoles et universités, un investisseur a tout intérêt à miser sur un studio, un T2 voire un T4 destiné à la colocation. Au contraire, les environs des écoles maternelles et primaires et des espaces verts attirent davantage les familles en quête d'un T4 ou plus.
• Attention à la rentabilité brute/nette : à l'annonce de la possible rentabilité d'un investissement locatif, vous allez peut-être sauter de joie. Mais attention, rentabilité nette VS rentabilité brute : ce n'est pas la même chose. La rentabilité nette est calculée en intégrant les charges mensuelles, les travaux, les impôts locaux… Mieux vaut être au clair dès le départ sur la réalité de son investissement locatif.
Bon à savoir : la rentabilité d'un investissement immobilier est aujourd'hui supérieure à celle proposée par un grand nombre d'actifs financiers.
Répondre aux demandes des locataires
Investir dans l'immobilier permet de combler une forte demande en logements. Depuis des années, la France, comme d'autres pays, est confrontée à une pénurie de biens en location dans les zones tendues. Dans ces grandes villes et leurs agglomérations le plus souvent, il n'y a pas assez de logements mis en location pour répondre aux besoins des locataires.
Un investissement immobilier vient donc répondre à cette demande tout en assurant au propriétaire/bailleur de rentabiliser facilement son logement. Nous le disions, la vacance locative éloignée est source de tranquillité et de rentabilité pour l'investisseur.
Il est donc intéressant d'étudier la situation économique d'une zone avant de se lancer dans un investissement immobilier. Exit les zones mortes, cap sur les villes (petites, moyennes ou grandes qu'importe) qui affichent un dynamisme sans faille.
Astuce : un développement urbain important est un facteur à observer avant d'investir. Plus les perspectives d'aménagement sont grandes, plus la commune est dynamique. Gardez en tête que la localisation est LE premier critère qui garantit le succès d'un investissement locatif. Le plus beau logement mal situé aura beaucoup de mal à se louer.
Pourquoi investir dans l'immobilier est un placement sûr ?
C'est l'un des avantages de l'investissement immobilier : le placement est sûr et pérenne. Les particuliers qui se dirigent vers la pierre l'ont bien compris. Alors oui, il arrive que le secteur immobilier traverse une crise. Mais elle ne dure jamais dans le temps. Les particuliers misent sur l'immobilier neuf et ancien depuis des années et le marché s'est toujours et systématiquement relevé de ses périodes plus compliquées. Acheter un logement pour le louer est donc un placement stable sur le long terme. Si, à un moment donné, les prix de l'immobilier ont tendance à baisser, attendez quelques temps avant de vendre votre logement. Les prix remonteront automatiquement.
Si au contraire vous ne souhaitez pas vendre votre bien, vous êtes assuré de le louer. Un logement idéalement localisé ne verra jamais son loyer baisser. Informez-vous régulièrement sur l'actualité immobilière et sur le marché de l'immobilier pour vous faire une idée des tendances.
Pourquoi l'immobilier est accessible à tout le monde ?
Alors que nombreux sont les marchés financiers qui demandent des connaissances très techniques, bien accompagné, l'immobilier est un secteur qui est accessible. Mener puis gérer un investissement locatif est, une fois les bases acquises, une question de bon sens.
Pas besoin d'être riche pour investir dans l'immobilier
Vous pensiez l'investissement immobilier réservé aux plus aisés. Vous vous trompez ! Beaucoup de personnes ont fait fortune grâce à l'immobilier en partant de rien (ou de pas grande chose). Sans parler ici de devenir millionnaire, l'immobilier est un excellent moyen de s'enrichir en créant son patrimoine. Grand avantage de l'immobilier, il est possible d'investir sans apport.
Les banques sont en effet plus enclines à financer un investisseur dont 60% environ du logement sera amorti par le locataire qu'un accédant à la propriété sans apport. Il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif en obtenant un financement à 100 voire 110% (frais de notaire compris) et avec un très faible ticket d'entrée.
Investir dans un studio en loi Pinel ou dans un logement meublé en EHPAD est une bonne idée pour se lancer. Et si vous ne souhaitez pas débourser des centaines d'euros pas mois, optez pour un placement qui s'auto-finance ou presque. Tenté ? Nos experts en immobilier neuf trouvent avec vous le meilleur montage en fonction de vos besoins et envies d'investisseur et de vos finances.
Un placement immobilier en partie financé par le locataire
Votre locataire rembourse souvent plus de la moitié de votre mensualité de crédit immobilier, jusqu'à 60% environ. Les loyers versés tous les mois permettent en effet de rembourser une grande partie de l'emprunt voire des charges inhérentes au logement.
Préparer sa retraite avec l'immobilier
C'est l'une des motivations principales des investisseurs qui misent sur la pierre : préparer leur retraite. Encore dans la vie active, il est important de se poser la question : comment vivre une retraite sereine et sans problèmes financiers ? Et si la solution résidait dans l'immobilier ? Avec des dispositifs comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard (nous y reviendrons), il est possible de réduire ses impôts lorsqu'ils sont encore hauts puis de profiter d'un logement en bon état. Une fois la retraite venue, l'investisseur peut choisir de :
• Vendre son logement pour profiter de la plus-value immobilière et d'un capital confortable.
• Vivre dans le logement au titre de résidence principale ou de résidence secondaire.
• Continuer à louer le logement pour percevoir les loyers et, donc, augmenter sa rente mensuelle.
À vous de choisir la solution idéale sans oublier que le maître-mot d'une retraite bien préparée et de l'anticiper (même s'il n'est jamais trop tard pour se lancer).
Les faibles risques de l'investissement locatif
En respectant une bonne localisation, une typologie de bien adaptée à la cible locative et un prix d'achat cohérent sur le marché, l'investissement immobilier présente peu de risques. Placer son argent dans la pierre est en effet l'une des opérations les plus sûres sur les marchés financiers. Nous le disions, si des cycles existent, l'immobilier reste moins volatile et les pertes de vitesse moins violentes. Un logement est un actif tangible et concret qui présente toujours une valeur minimale.
Une fois le logement neuf ou ancien acheté et mis en location, le propriétaire est là encore protégé. Il peut en effet souscrire à des garanties locatives qui le couvrent contre les éventuels loyers impayés, les dégradations…
Faut-il gérer son investissement immobilier ?
C'est à vous de choisir la solution qui vous convient le mieux. Il faut savoir que ce type de placement peut être géré de A à Z par vos soins sans avoir besoin d'intermédiaires. Vous prenez les décisions, vous avez la main mise sur votre logement et un droit de regard quotidien (il ne s'agit pas d'espionner vos locataires !). Mais assurer la gestion locative de votre bien demande temps et énergie. Pour vous simplifier la vie, déléguez cette tâche à une professionnel de l'immobilier. Faites appel aux Neuf Gestion pour gérer le quotidien locatif de votre bien.
Et si vous utilisez votre logement ?
Autre avantage de l'immobilier : la possibilité d'en profiter personnellement ou d'en faire profiter ses proches. La loi Pinel par exemple permet de louer le logement à un descendant ou à un ascendant sous réserve qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.
Un mécanisme plébiscité par les investisseurs qui souhaitent loger leur enfant étudiant par exemple.
Plus encore, une fois la durée de location terminée, il est possible de récupérer le bien pour en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire. En anticipant, vous pouvez par exemple miser sur un programme immobilier neuf à Toulouse, à Marseille ou en bord de mer, réduire vos impôts pendant quelques années puis passer votre retraite dans une ville ensoleillée. Un vrai avantage !
Transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants
En conservant un ou plusieurs biens mis en location pendant quelques années, vous assurez une transmission facilitée à vos enfants. Il est d'ailleurs possible d'anticiper le legs d'un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité. Un exemple ? La création d'une SCI ou Société Civile Immobilière.
Quels sont les avantages fiscaux de l'immobilier ?
Terminons par un point qui intéresse particulièrement les investisseurs : la réduction d'impôts. Car oui, l'immobilier neuf ou ancien permet de défiscaliser et d'alléger les impôts payés chaque année, voire de les gommer. Il existe plusieurs dispositifs répondant à des profils d'investisseurs différents et à des besoins de placements spécifiques. Parmi les principaux, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et le dispositif Denormandie.
Réduire ses impôts avec l'immobilier ancien
Depuis le 1er janvier 2019 et jusqu'au 31 décembre 2022, un investisseur peut faire appel au dispositif Denormandie pour réduire ses impôts entre 12 et 21% et investir dans l'immobilier ancien. Le particulier doit pour cela acheter un logement à rénover (à hauteur de 25% au moins du coût global du bien) et le mettre ensuite en location. Le mécanisme est réservé aux zones qui nécessitent de vaste chantier de rénovation et de réhabilitation en centre-ville. Les 222 communes du Plan Action Cœur de Ville sont éligibles au dispositif.
Réduire ses impôts avec l'immobilier neuf
La loi Pinel permet de mettre un logement neuf en location pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier d'une réduction d'impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21%. Un dispositif soumis à des conditions de localisation, de prix du bien, de ressources des locataires et à des plafonds de loyers. La période d'application de la loi Pinel est comprise entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.
La loi Censi-Bouvard permet de réaliser un placement dans une résidence de services. Le particulier mise alors sur un logement meublé qui propose aux futurs locataires de poser leurs valises. Les résidences étudiantes et les EHPAD réservés aux seniors ont particulièrement la cote auprès des investisseurs ces dernières années. Ces résidences de services permettent de réduire ses impôts de 11%, de récupérer la TVA…
Immobilier neuf VS immobilier ancien : comment choisir son investissement immobilier ?
Vous avez intégré les atouts du placement immobilier, vous allez désormais devoir vous décider sur le type de bien à acheter. Pour schématiser, vous avez le choix entre immobilier neuf et immobilier ancien. Entre les deux, votre cœur balance ? Voici quelques éléments pour faire vous aider.
Combien coûte un investissement immobilier neuf ou ancien ?
En prenant en compte uniquement le prix de départ : l'immobilier ancien est moins coûteux que l'immobilier neuf. Et pourtant, à moyen et long terme, la tendance s'inverse rapidement. Pourquoi ?
• Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf (2 à 3%) que dans l'ancien (7 à 8%).
• Les locataires sont friands de logements neufs car les charges énergétiques et les charges de copropriété sont moins élevées que dans l'ancien. La vacance locative est donc faible.
• La plus-value à la revente est supérieure pour un logement neuf. Les acquéreurs comme les locataires recherchent des bien respectueux des dernières normes énergétiques (RT 2012 actuellement) pour diminuer leur facture et leur empreinte environnementale.
• La taxe foncière est gommée ou divisée par deux pendant deux ans dans certaines zones.
Faut-il faire des travaux dans un investissement locatif ?
L'immobilier neuf donne la possibilité de mettre le bien en location dès la remise des clés. Le logement n'a jamais été habité, nombreux sont les promoteurs qui intègrent la salle de bains voire la cuisine dans le prix de vente… Le propriétaire investisseur a également pu choisir les sols, les meubles ou même faire déplacer des prises, des interrupteurs… pour que son investissement locatif soit le plus confortable possible. Il s'agit donc ici d'un choix stratégique : immobilier ancien avec ou sans travaux ou bien jamais habité pour un maximum de confort ?
Enfin, nous l'avons vu, l'immobilier neuf permet de profiter de la loi Pinel. Dispositif prisé des particuliers, il permet aux investisseurs de réduire leurs impôts pour un montant allant jusqu'à 63 000€. Une option à étudier par tous ceux qui veulent se lancer dans un investissement locatif.
Vous souhaitez en savoir plus sur le placement immobilier ? Sur les dispositifs de défiscalisation ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf qui adapteront les solutions proposées en fonction de votre profil investisseur et de vos besoins.
Vous avez investi dans l'immobilier pour d'autres raisons ? Lesquelles ?
