Investir dans un studio est très souvent présenté comme une opération intéressante. Un investissement immobilier dans une petite surface présente en effet de nombreux atouts. Mais le turnover plus fréquent et les possibles dégradations récurrentes sont à intégrer dans la balance de la rentabilité finale. On vous dit tout sur ce type de placement et sur les avantages et les inconvénients d’investir dans un studio.
Est-ce une bonne idée d'acheter un appartement pour le louer ? Le studio, une demande locative en plein boom
À votre avis, qui cherche à se loger dans un studio en location ? Les étudiants et les jeunes actifs principalement. Dans les villes universitaires de la plus petite à la plus grande, dans les localités pourvoyeuses en termes d’emplois, les studios sont très demandés, si demandés que l’offre est insuffisante pour répondre à la demande. Les locataires rencontrent donc de grandes difficultés pour se loger et sont prêts à signer un bail longue durée pour rassurer le propriétaire-bailleur.
Cette demande locative en hausse constante est une aubaine pour les investisseurs en quête de rentabilité. Elle éloigne la vacance locative et réduit les risques liés à ce bon placement.
D’autant que les studios font l’objet d’une forte demande des étudiants, mais également des jeunes qui débutent dans la vie active ou encore des salariés mutés pour un temps ou pour longtemps. La cible locative n'est donc pas fermée.
Paris, Rennes, Rouen, Lille, Lyon, Nantes... Dans quelles villes acheter un ou plusieurs studios pour le(s) louer ?
Parmi les emplacements qui affichent la pénurie la plus importante de studios en location, on retrouve Paris évidemment, mais aussi Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy. Selon l’Insee, ces villes « concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale ».
Ces localités comptent logiquement parmi les pôles universitaires les plus importants de France et les bassins d’emplois les plus dynamiques. En les ciblant, vous êtes assuré ou presque de viser un secteur à la forte demande locative à l’évidente condition de cibler l’emplacement : pour louer à un étudiant, les abords des écoles et universités ou les centres-villes sont à privilégier. La proximité des transports en commun et des commerces est également capitale.
Est-ce rentable d'acheter un appartement type studio pour le louer ? Une pénurie sur le marché de l’immobilier
Pour aller dans le sens des lignes précédentes, la demande locative portant sur les studios est forte et devrait le rester dans les grandes villes et dans les petites, moyennes et grandes cités universitaires. La tendance sur ce segment du marché est à la pénurie, qu’il s’agisse de studios à louer ou à acheter.
Le Commissariat général au développement durable (CGDD) va plus loin en donnant des pourcentages révélateurs. Les studios traduisent seulement 8 % de l’offre globale de biens neufs commercialisée contre 32 % pour les 2 pièces, 40 % pour les 3 pièces et 20 % pour les 4 pièces et plus. Pourquoi ? « Beaucoup de collectivités locales demandent aux promoteurs de placer davantage de moyennes et grandes surfaces dans les programmes neufs, nombre de communes imposent la réalisation de deux places de parking pour la création d'un logement, alors que ce besoin n'existe pas pour les studios », affirme la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Face à cette pénurie marquée, à ce manque criant de studios sur le marché de l’immobilier, ce type de bien se valorise au fil des ans. La belle rentabilité locative est ainsi couplée avec une possibilité de plus-value au moment de la revente. Un argument supplémentaire pour investir dans un studio !
Pourquoi investir dans un logement étudiant ? Le prix d'un studio accessible, une condition importante
Quel est le salaire minimum pour un investissement immobilier rentable ?
Il n'y a pas de réponse chiffrée moyenne à cette question. Il est cependant une certitude : un investisseur aura plus de facilité à obtenir un emprunt pour un studio, plus encore s’il est déjà propriétaire de sa résidence principale.
Avec l’achat d’un studio pour louer, la capacité d’endettement reste le plus souvent sous la barre des 35 % autorisés. Pour rappel, la capacité d’endettement d’un ménage est calculée après addition de toutes les charges assumées à savoir les crédits immobiliers et autres emprunts, les charges mensuelles, les impôts… L’idée est de dégager un reste à vivre suffisant pour ne pas se retrouver asphyxier au quotidien. Un investissement locatif est toujours une bonne idée à condition qu’il soit réfléchi et que le reste à vivre soit réaliste.
Quels sont les inconvénients de l’investissement locatif dans un studio ?
Le tableau ne serait pas complet sans mention des désavantages de l’investissement dans un studio. Voici les principaux :
- Un turnover plus fréquent caractéristique de la cible locative visée. Les étudiants et les jeunes actifs sont généralement installés pour quelques mois voire quelques années seulement. Le changement de locataires est donc supérieur à la moyenne avec un taux de rotation plus élevé.
- Des dégradations plus fréquentes et des remises en état nécessaires (voire quelques travaux de rafraîchissement) qui peuvent être compensées par une assurance loyers impayés/dégradations locatives.
- Un prix d'achat au m² plus élevé que dans le cas d’une moyenne ou grande superficie.
Malgré ces inconvénients, il est évident que la balance penche en faveur des avantages de l’investissement dans un studio grâce à la rentabilité, à la sécurité, à la forte demande locative et à la possible plus-value à la revente.
Investissement locatif dans une petite superficie : le studio VS le T2 ? Est-ce que les studios se louent bien mieux que les 2 pièces ?
L’investissement locatif dans des petites surfaces telles que les studios et les T2 (deux pièces) est une stratégie prisée. Pourquoi ? Ces biens sont souvent moins coûteux à l’achat et bénéficient d’une forte demande locative.
Mais chacun présente des avantages et des inconvénients en fonction de différents critères tels que la localisation, le profil des potentiels locataires et les tendances du marché locatif. Alors, le studio se loue-t-il mieux qu’un T2 ? Comparons les deux options en termes de rentabilité, de facilité de location et de perspectives de valorisation.
Le studio : les avantages et les inconvénients
Les avantages
- Une forte demande locative : les studios attirent une large cible de locataires, plus encore dans les grandes villes ou les zones étudiantes, car ils répondent aux besoins des étudiants, des jeunes actifs et des personnes vivant seules.
- Le budget d'achat plus faible : un studio coûte généralement moins cher à l’achat qu’un T2, permettant d'investir avec un capital réduit.
- Un rendement locatif souvent attractif : le rapport entre le loyer perçu et le prix d’achat d’un studio est souvent intéressant, car les studios offrent généralement des loyers au mètre carré plus élevés que les logements plus grands.
- Le turn-over des locataires : la location de studios est souvent associée à un turn-over locatif plus élevé, ce qui permet d’adapter plus fréquemment le loyer au marché en fonction des zones et des conditions de mise en location dictées par la localité.
Les inconvénients
- Une certaine instabilité locative : en raison du profil des locataires (étudiants et jeunes actifs), la durée de location moyenne est plus courte entraînant des changements plus fréquents de locataires.
- L'entretien et les frais de gestion : les changements de locataires plus fréquents impliquent parfois des frais d’entretien plus élevés, ainsi qu’un temps de gestion plus important pour un investisseur qui l'assume seul. Il est cependant possible de déléguer la gestion locative à un professionnel pour gagner en temps et en sérénité.
Le T2 (deux pièces) : les avantages et les inconvénients
Les avantages
- Un public plus large : le T2 attire non seulement les personnes seules, mais également les couples et les jeunes familles. Cela permet de viser un public plus large et souvent plus stable.
- La stabilité locative : les locataires des 2 pièces restent souvent plus longtemps dans ces logements plus adaptés à leurs projets de vie.
- L'attrait à la revente : en cas de revente, un T2 peut attirer davantage d’acheteurs, car il convient aussi bien aux investisseurs qu’aux particuliers recherchant leur (première) résidence principale.
Les inconvénients
- Un prix d’achat plus élevé : en comparaison d'un studio, le T2 nécessite un budget plus conséquent, obstacle possible pour certains investisseurs.
- Un rendement locatif potentiellement plus faible : le loyer au mètre carré des T2 est généralement inférieur à celui des studios, ce qui peut légèrement réduire la rentabilité brute.
En conclusion, les studios comme les 2 pièces se louent bien, même si leur attractivité dépend en grande partie du marché locatif local. Un studio peut offrir un rendement attractif et une occupation rapide, alors qu'un T2 peut convenir pour un investissement plus stable au turn-over moins important.
Comment investir dans un studio vide ou meublé pour la location ? Les avantages fiscaux de ces deux types d'achat
Pour concrétiser votre investissement locatif dans une petite superficie, vous avez plusieurs options principales :
- La loi Pinel ou la loi Pinel Plus (+) : dispositif de défiscalisation phare sur le marché de l’immobilier, elle vous permet d’acheter un bien dans un programme immobilier neuf, de choisir une durée de location obligatoire de 6, 9 ou 12 ans et de profiter d'une réduction d'impôts de manière proportionnelle. Une fiscalité résolument intéressante et un excellent moyen de réduire vos impôts jusqu'à la fin de l'année 2024 ! Vous pouvez ainsi économiser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans en Pinel Plus (+) à la condition que le bien soit éligible à ce dispositif de défiscalisation.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur la loi Pinel Plus (+) et ses conditions.
Bon à savoir : les studios neufs éligibles au dispositif Pinel sont particulièrement appréciés par les locataires pour leurs critères de confort, pour leurs annexes (loggia, balcon, terrasse, stationnement) et pour leurs factures énergétiques réduites, respect des dernières normes environnementales oblige.
- Autre possibilité, le dispositif LMNP : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de mettre en location un bien meublé tout en profitant du principe d’amortissement et de déduction des charges pour votre investissement immobilier. Vous pouvez ainsi générer des revenus exonérés partiellement ou totalement d'impôts.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel.
Vous avez besoin d’un accompagnement pour votre projet immobilier et pour définir vos objectifs ? Vous voulez assurer la rentabilité de votre placement l’esprit léger ? Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent de A à Z, du simple questionnement pour votre futur logement à la remise des clés, et même au-delà.
