Propriétaire pour votre futur investissement locatif ou locataire pour louer votre futur appartement, vous aurez sans doute à comparer plusieurs typologies de biens. Entre un studio ou un T2, le prix final de l'acquisition ou du loyer n’est évidemment pas le même, différences de superficie obligent. Mais avez-vous comparé les prix au m2 ? Sans trahir de secret, le constat en sans appel, le coût total des studios est peut-être moins élevé mais au m2, les prix grimpent beaucoup plus et les T2 deviennent plus rentables. Mais d'autres raisons entrent en jeu dans le choix de la typologie, pour votre investissement locatif notamment. On vous explique.
Quelle est la différence entre un studio et un T2 ?
Comment définir un studio ? Quelle est sa taille ? Pourquoi choisir ce type de bien pour investir ?
Dans le lexique immobilier, un studio est un type d'unité résidentielle composée d'une seule pièce qui sert à la fois de salon, de chambre à coucher, de pièce de vie... Les studios sont conçus pour offrir un espace d'habitation à la fois compact et fonctionnel, particulièrement adapté aux personnes célibataires, aux étudiants ou aux jeunes professionnels.
Un studio comprend au moins une salle de bain (salle d'eau), et inclut une kitchenette ou une cuisine ouverte. Les studios sont souvent appréciés des locataires pour leur loyer plus accessible en comparaison de logements plus grands, ainsi que pour leur facilité d'entretien et leur disposition pratique dans les zones urbaines où l'espace est limité.
La superficie des studios est variable, mais ils sont généralement plus petits que les appartements d'une ou plusieurs chambres à coucher. Il est cependant indispensable que les 9m² ou plus et les 2,20 mètres de hauteur sous plafond soient respectés pour une mise en location en toute légalité.
Qu'est-ce qu'un T2 ? Combien de pièces pour cette typologie d'appartement ? Définition et surface
En immobilier, un T2 fait référence à un type spécifique d'appartement. Le "T" dans "T2" signifie "Type" et le chiffre "2" indique le nombre de pièces principales dans l'appartement, généralement la chambre à coucher et le salon. Ainsi, un appartement T2 dispose de deux pièces principales distinctes, en plus des autres espaces tels que la cuisine, la salle de bain, les toilettes, etc.
Pour aller plus loin : studio, T1, T2, T3... Nombre de pièces et différences
Pour entrer plus en détails dans les typologies de biens, voici ce que signifie généralement chaque "T" dans la classification des appartements en immobilier :
- T1 : un appartement avec une seule pièce principale, souvent utilisée comme chambre à coucher et salon combinés, avec une cuisine séparée, une salle de bain et des toilettes.
- T2 : un appartement avec deux pièces principales distinctes, généralement une chambre à coucher et un salon, en plus des autres espaces habituels.
- T3 : un appartement avec trois pièces principales distinctes, comprenant souvent deux chambres à coucher et un salon, en plus des autres espaces habituels.
- Et ainsi de suite pour les appartements avec un nombre croissant de pièces principales.
Cette classification couramment utilisée dans le lexique immobilier aide les locataires et les acquéreurs à comprendre rapidement la superficie et la disposition des appartements/maisons lorsqu'ils cherchent à louer ou à acheter un logement.
Louer un studio ou un logement T2 en chiffres
Dans les grandes villes, l’écart est criant. Le record est attribué à la ville de Bordeaux dans laquelle le locataire d’un studio payera son loyer au m² 39% plus cher celui d'un T2. Lille et Lyon complètent le podium avec respectivement 35% et 32% de différence entre un studio et un T2 en comparant le prix d’un loyer au m2. A noter que souvent plus chère, la ville de Paris est ici plutôt raisonnable puisqu’un locataire ne paiera « que » 16% de plus pour les m2 d’un studio.
Plus la surface augmente, plus ces différences s’amenuisent. Si l’on prend l’exemple de Lyon le loyer médian d’un studio est de 16,4€/m2, pour un T2 comptez 12,4€ puis 11€/m² pour un T3 et enfin 10€/m² pour un T4 et +.
Le mécanisme est donc simple à comprendre : plus le logement est petit, plus le prix du loyer au m² est élevé. Même constat quand il s'agit du prix d'achat.
Pourquoi de telles différences de prix au m² ?
Ces différences qui ne sont pas anodines pour les locataires sont motivées par un certain nombre de raisons. La première est tout simplement liée à la loi de l’offre et de la demande. Beaucoup de ménages cherchent à se loger dans des appartements d’une pièce, provoquant une raréfaction de l’offre et donc une augmentation des prix.
La seconde raison est liée aux durées de location, au temps que passe le locataire dans un logement. En effet, les locataires de studios ont en général tendance à louer pour une plus courte durée, ce qui permet aux loueurs d’adapter plus souvent le prix au marché de l'immobilier dans le strict respect des plafonnement et encadrement des loyers.
En revanche, dans le cas d’un locataire sur une longue durée, le loyer ne pourra être réévalué qu’à hauteur de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l’INSEE chaque année. Pour le bailleur, le risque de voir son logement inoccupé est aussi plus grand que pour un locataire « fidèle ». On constate par ailleurs que les villes ou la différence de prix au m² studio/T2 est plus grande, sont souvent des villes avec une forte population étudiante qui laisse donc les logements vacants durant l’été.
Pourquoi choisir un studio et le mettre en location ?
Choisir un studio pour votre investissement locatif fait écho à plusieurs raisons pratiques et rationnelles :
1. Un coût d'investissement initial accessible : plus petits, les studios ont souvent un coût d'achat premier plus bas que les appartements plus grands, rendant l'investissement immobilier plus accessible pour certains propriétaires. Notons toutefois qu'en comparaison d'un appartement plus grand, le prix au m² d'un studio est plus important.
2. Une demande locative élevée : dans certaines régions et plus encore dans certaines villes (étudiantes en tête), les studios sont très demandés par la population étudiante, par les jeunes professionnels ou encore par les personnes célibataires en quête d'un logement abordable et pratique.
3. La facilité de gestion : en raison de leur superficie réduite et de la demande locative forte, les studios peuvent être plus faciles à gérer pour les propriétaires, nécessitant moins d'entretien et moins de travail pour trouver des locataires.
4. La rentabilité potentielle : avec une très faible vacance locative, les studios offrent une rentabilité stable et intéressante pour les investisseurs en recherche d'un placement sécurisé.
5. La flexibilité pour les locataires : les studios attirent différentes cibles locatives et notamment des personnes seules ou des couples, offrant une certaine flexibilité sur le marché locatif.
6. Un emplacement privilégié : les studios se trouvent fréquemment dans des quartiers recherchés au cœur des villes, offrant ainsi un accès facile aux commodités urbaines (transports en commun, commerces, lieux de divertissement) et un attrait pour les locataires.
Comme pour tout investissement immobilier, des recherches approfondies sont nécessaires afin d'évaluer les risques et de comprendre le marché local avant de décider d'investir dans un studio et de le mettre en location. Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent dans vos démarches !
Pourquoi choisir un T2 et le mettre en location ?
Choisir un appartement de type T2 et le mettre en location présente plusieurs avantages :
1. La polyvalence de la location : un T2 offre un espace de vie distinct de la chambre à coucher, ce qui le rend attrayant pour différents types de locataires, tels que les couples, les jeunes professionnels ou même les petites familles bien que plus à la marge.
2. Un loyer compétitif : les appartements T2 peuvent généralement être loués à un prix plus élevé que les studios, ce qui amène des revenus locatifs plus importants pour le propriétaire.
3. La stabilité du marché : comme les studios, les 2 pièces sont plébiscités par les locataires, éloignant la vacance locative.
4. La facilité de revente : les appartements T2 sont généralement recherchés par les acheteurs, facilitant leur potentielle revente le moment venu.
5. Un équilibre entre coût d'achat et superficie : les appartements T2 offrent très souvent un bon compromis entre le prix d'achat au m² et la taille de l'appartement. Un investissement attractif pour les propriétaires-investisseurs.
7. La flexibilité pour les propriétaires : en fonction des projets de vie, un propriétaire peut décider de mettre son 2 pièces en location pendant quelques années avant de lui donner une autre fonction : appartement mis en location meublée, en location nue, revente mais aussi occupation au titre de résidence principale ou secondaire. À la retraite par exemple, certains particuliers préfèrent en effet vivre dans un logement plus petit amenant moins de frais et d'entretien.
En résumé, choisir un appartement de type T2 et le mettre en location peut être un excellent moyen de générer des revenus locatifs stables et compétitifs tout en bénéficiant d'une demande durable sur le marché locatif.
Investissement locatif : comment choisir entre un studio et un T2 à la plus grande superficie ?
En conclusion, au moment d’investir dans le locatif, vous aurez le choix entre appliquer des loyers plus faibles mais davantage de stabilité ou alors, un risque de voir le logement vacant plus élevé mais des loyers plus importants.
Changer souvent de locataire implique également un investissement personnel plus chronophage pour renouveler le bail etc. Si vous manquez de temps, vous pouvez faire appel à des professionnels de la gestion locative.
Et si vous êtes locataires à la recherche d’un petit loyer, pensez à regarder aussi les T2 qui peuvent avoir des surfaces équivalentes aux studios et être de fait bien moins chers.
Reste à nuancer que, dans les grandes villes, le marché locatif est dynamique. Studio comme T2 restent très peu vacants. Le choix du logement correspondant à la demande locative de la localisation reste LE critère de réussite de votre investissement locatif.
Vous cherchez les meilleures opportunités d'investissement locatif ? Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs en France multipromoteurs pour vous faire une idée puis contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié. Il vous accompagne pas à pas en fonction de votre profil investisseur.
