Vous aimeriez vous lancer dans un projet immobilier mais le faire seul ne vous tente pas vraiment. Des associés de confiance vous rassureraient et vous permettraient de franchir le pas ? Qui, plus que votre famille, pourrait vous apporter ce soutien ? Découvrez le fonctionnement et les atouts majeurs d’une SCI – Société Civile Immobilière - qui vous permet d’investir sur le marché de l’immobilier en famille.
Les fondamentaux de la SCI – Société Civile Immobilière
Quel que soit votre lien de parenté, frère, sœur, parent, enfant, tante, oncle ou arrière-petite-fille, la SCI ou Société Civile Immobilière pourrait devenir la solution pour vos projets immobiliers. Elle est ouverte à tous les membres d’une même famille « exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus » sans distinction d’âge puisque même les mineurs peuvent y prétendre.
La SCI n’a besoin que de deux membres pour être créée mais n’a pas de nombre limité de participants.
Les liens de filiation ne changent pas le principe de la SCI : chacun des associés apporte sa quote-part dans l’immeuble acquis et les parts sociales sont ensuite proportionnelles à l’apport de chacun.
Dans une configuration de SCI familiale, un gérant est nommé devant le notaire pour traiter les affaires courantes, mais toute décision importante nécessite une réunion en assemblée. La majorité, relative aux statuts de chacun, prévaut également.
La durée de vie d’une SCI est de 99 ans au maximum. Si cette dernière est familiale et composée de parents et d’enfants avec pour cogérants le père et la mère, la durée du mandat est rarement définie. Elle prend fin lors du décès de l’une des deux parties.
Une SCI est soumise à des articles stricts. Cependant, chaque famille peut tout à fait insérer des clauses particulières en lien avec le droit de vote, l’anticipation des ventes ou des échanges de parts…
Concernant le bail consenti par une SCI familiale, il est de 3 ans contre 6 ans pour les autres sociétés. La durée du bail peut même être réduite à un an s’il a été stipulé que la SCI peut reprendre l’immeuble en fonction de raisons familiales et professionnelles.
Société Civile Immobilière et fiscalité
Créer une SCI comporte un avantage majeur : celui de transmettre son bien à coût réduit tout en en conservant la gestion. Les droits de mutation sont dès lors calculés sur la valeur des parts de la SCI en non pas sur celle du logement en fonction du passif et de l’actif de la société.
Si le financement a été fait sur la base d’un emprunt, celui-ci sera déduit de l’actif pour en estimer la valeur des parts.
Un point important : la taxe d’habitation est toujours à la charge du locataire présent au 1er janvier de la même année mais la taxe foncière reste à charge de la SCI. Cependant, cette dernière peut en demander le remboursement aux associés si leur convention le prévoit.
Dans le cas d’une location
Si la SCI loue le bien dont elle a le contrôle, elle a deux obligations :
• Payer la taxe foncière
• Déclarer ses revenus et son résultat.
Ainsi la création d’une Société Civile Immobilière est le bon compromis pour investir dans l’immobilier avec des associés fiables. Après concertation familiale, la SCI deviendra un réel atout patrimonial au sein d’une même famille.
