Régulièrement à la Une de l'actualité immobilière, le dispositif d'encadrement des loyers divise. Il est pourtant plébiscité par les décideurs locaux. Chaque année davantage de villes souhaitent appliquer la mesure pour contenir leur marché de l'immobilier locatif et spéculatif. Courant 2024, la liste devrait encore s'allonger avec trois fois plus de nouvelles localités candidates en comparaison de 2023. Zoom sur les villes concernées par le déploiement de la mesure l'an prochain et rappel sur son fonctionnement et ses enjeux pour mieux la maîtriser.
Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?
Si vous consultez les infos immobilières, vous avez très certainement eu vent de la récente adoption de l'encadrement des loyers au Pays basque. Le dispositif sera ainsi appliqué dès l'an prochain dans les villes du territoire, à l'image de Bayonne, Anglet, Saint-Jean-de-Luz ou encore Biarritz et Hendaye. Dans quelques mois, les loyers autorisés dans le parc locatif privé seront ainsi strictement plafonnés.
Et le territoire grenoblois emprunte la même direction. L'encadrement des loyers y entrera en vigueur courant 2024 suite à un accord donné par le gouvernement en date du 20 novembre dernier. Au-delà de Grenoble, quelques nouvelles villes telles qu'Échirolles, Seyssins, Saint-Martin-d'Hères ou encore Murianette seront prochainement sous le sceau de la mesure. Les décideurs locaux sont aujourd'hui en attente de l'arrêté préfectoral qui fixera les loyers plafonds déterminés en fonction de la zone géographique, de l'année de construction du logement et de sa typologie.
Les volontaires pour entrer en phase expérimentale sont plus nombreux encore. D'autres villes ont en effet sollicité l'autorisation d'appliquer l'encadrement des loyers le plus rapidement possible. On pense notamment à Annemasse et son agglomération, à celle de Grand-Orly Saint Bièvre ou encore à la ville de Cergy sans oublier Marseille.
Bon à savoir : pour demander l'application de l'encadrement des loyers sur leur territoire, les villes "envoient leur candidature avec le périmètre souhaité. Nous vérifions juste que la demande remplit bien les critères fixées par la loi" décline le cabinet du ministre délégué en charge du Logement, Patrice Vergriete.
Que veut dire loyer plafonné ? Les critères
Parmi les critères incontournables pour que la candidature d'une localité soit retenue, des signes manifestes de tension sur le marché de l'immobilier. Une tension qui se traduit par une offre locative largement insuffisante en comparaison de la demande, par des loyers très élevés au regard du parc social sans oublier le manque de logements en construction.
Il est également nécessaire que la commune soit dotée ou se dote d'un observatoire des loyers pour que le préfet soit en mesure de fixer des loyers plafonds cohérents avec le marché local.
Paris, Lille, Ile-de-France, Lyon... Où les loyers sont-ils encadrés ? Quelles sont les villes concernées par le loyer de référence majoré ?
En 2023, 24 villes sont sous le sceau de l'encadrement des loyers depuis longtemps ou depuis peu de temps.
Parmi elles, Paris qui a été la ville pionnière en matière d'encadrement des loyers, Lille et deux villes périphériques (Lomme et Hellemmes) qui ont suivi, les communes de l'agglomération Plaine telles qu'Aubervilliers, la Courneuve..., Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.
Vous l'avez compris, cette liste sera considérablement allongée l'an prochain.
Pour aller plus loin, 69 villes appliquent ou ont été autorisées à appliquer l'encadrement des loyers à l'heure où nous écrivons ces lignes.
Pour rappel : qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
De la loi Alur à la loi Élan - Historique de l'encadrement des loyers
La première ville en France à adopter l’encadrement des loyers a été Paris en 2015. Cette mesure a été mise en place pour réguler les prix des loyers dans la capitale et protéger les locataires des augmentations excessives.
Depuis, d’autres villes françaises ont également suivi cet exemple pour tenter de maintenir l’accessibilité au logement pour tous.
L’encadrement des loyers à Paris est initialement régi par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de mars 2014. À retenir :
1. Loyer de Référence Majoré (LRM) : le loyer proposé pour une location (hors charges et complément de loyer) ne peut pas dépasser un montant plafond appelé Loyer de Référence Majoré. Ce montant varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.
2. Signalement des Dépassements de Loyer : depuis janvier 2019, la Ville de Paris permet aux locataires de signaler les dépassements de loyer plafond (loyer de référence majoré). La Ville peut mettre en demeure les propriétaires de régulariser le bail et de rembourser les loyers trop-perçus. En cas de refus ou d’absence de réponse du propriétaire, une amende peut être adressée.
Alors que la loi ELAN, Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique datée de novembre 2018 avait entériné l'encadrement des loyers pour cinq années, le dispositif a finalement été prolongé jusqu'en novembre 2026 par la loi 3DS ou Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Simplification de l'action publique locale du 21 février 2022. Il s'agit d'une phase toujours expérimentale qui permet d'évaluer l'efficacité et la pérennité de la mesure.
L'encadrement des loyers en zone tendue est-il efficace ?
Vous l'avez compris, l’encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter l’inflation des loyers immobiliers dans les zones tendues. Dans ce cadre, un loyer de référence mensuel par m² (hors charges et hors complément de loyer) est fixé chaque année par arrêté préfectoral dans les zones concernées. Ainsi :
1. L’encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire lors de la mise en location d’un logement, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation classique ou d’un bail mobilité. Cette mesure s’applique dans les communes situées en zone tendue.
2. Il existe communément deux types de dispositif pour encadrer les loyers :
- Les règles qui s’appliquent dans la plupart des communes en zone tendue. On parle de plafonnement des loyers.
- Les règles spécifiques, notamment le complément de loyer, qui concerne certaines villes où les loyers sont encadrés. Le complément de loyer peut être ajouté au loyer de base pour un logement présentant des caractéristiques de localisation ou de confort particulières (par exemple, une vue sur un monument historique).
3. Paris, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Lille et d’autres villes tendues ont ainsi des règles plus strictes en matière d’encadrement des loyers.
4. Si le propriétaire ne respecte pas ces règles, il peut être passible d’une amende allant jusqu’à 5 000€ (ou 15 000€ pour une personne morale).
Mais malgré l'engouement autour du dispositif, il est important de noter que l’efficacité de l’encadrement des loyers varie en fonction du contexte local et des spécificités du marché immobilier. Certaines études tendent à démontrer que, malgré sa mise en place, l’encadrement des loyers et ses références restent moyennement efficaces à Paris et dans d'autres grandes villes en raison du grand nombre de loyers hors cadre notamment. Il semble donc essentiel de surveiller son application et d’évaluer régulièrement son impact.
Des propos à nuancer cependant : dans d'autres villes, l'encadrement des loyers portent ses fruits et les loyers tendent à se stabiliser voire à baisser. Bilan vérifiable attendu en fin de période d'expérimentation !
Quelles sont les critiques émises à l'égard du contrôle des loyers ?
Sans surprise, la mesure essuie de vives critiques depuis son apparition. De Paris à Lille en passant par Montpellier et Lyon, voici les principales :
- Il concerne trop peu de villes, est trop timoré dans les zones très tendues et il est insuffisamment connu et approprié, laissant les propriétaires et professionnels récalcitrants le bafouer sans risque.
- Il entraîne une baisse de revenus pour les bailleurs concernés, ce qui peut détourner les bailleurs de l’investissement locatif et réduire l’offre de logements.
- Il peine à produire ses effets, notamment en raison d’un manque de contrôles et de sanctions efficaces à l'encontre des bailleurs. De nombreuses annonces immobilières illégales aux montants de loyers trop élevés sont publiées sur les plateformes en ligne les plus utilisées.
- Il ne prend pas en compte la diversité des situations des locataires pour la rédaction du contrat de location et la fixation du montant du loyer, locataires qui peuvent avoir des besoins spécifiques ou être confrontés à des difficultés financières ou sociales.
Quels sont les avantages du dispositif d'encadrement des loyers ?
Aux critiques répondent des atouts indiscutables du dispositif :
- Il protège les locataires contre les abus et les hausses de loyers excessives, en limitant le montant initial du loyer et en fixant des plafonds pour l’évolution du loyer entre deux locations ou lors d’un renouvellement de bail.
- Il facilite l’accès au logement assurant plus de stabilité et une plus grande cohérence du montant du loyer.
- Il stimule la demande locative, en attirant davantage de candidats potentiels vers les zones tendues, où le logement est plus cher et plus recherché.
En pratique - Comment est calculé le loyer de référence appliqué pour définir l'encadrement en vigueur ?
Le loyer de référence est calculé en fonction de plusieurs critères et méthodes. Voici les étapes générales pour déterminer le loyer de référence :
1. Collecte des données : les autorités locales collectent des informations sur les loyers pratiqués dans la zone concernée. Cela inclut les loyers des logements similaires (même type, même surface, même localisation).
2. Analyse statistique : les données collectées sont analysées statistiquement pour établir une moyenne des loyers. Différentes méthodes statistiques peuvent être utilisées, telles que la médiane ou la moyenne.
3. Exclusion des loyers extrêmes : les loyers extrêmement bas ou élevés sont exclus du calcul pour éviter de fausser la moyenne.
4. Détermination du loyer de référence : le loyer de référence est ensuite fixé à un certain pourcentage (par exemple, 70 %) de la valeur statistique obtenue. Ce pourcentage peut varier en fonction des spécificités locales.
5. Révision annuelle : le loyer de référence est révisé chaque année pour intégrer les évolutions du marché immobilier.
Bon à savoir : le loyer de référence ne tient pas compte des caractéristiques spécifiques de chaque logement (par exemple, étage, vue, état général). Pour un logement particulier, le propriétaire peut appliquer un complément de loyer s’il présente des caractéristiques exceptionnelles.
Vous êtes propriétaire bailleur ? Que pensez-vous de la mesure d'encadrement des loyers ? L'application du dispositif a-t-il un impact sur votre investissement locatif ?
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