Le Pays basque a récemment validé l'application de l'encadrement des loyers, une mesure au cœur de l'actualité immobilière. Cette initiative, rendue possible par un décret paru fin octobre, concerne 24 communes, dont Bayonne et Biarritz. Un mécanisme visant à protéger les locataires tout en fluidifiant le marché de l'immobilier. Le dispositif sera appliqué sur le territoire courant de l'année 2024. Zoom et rappel sur le fonctionnement du dispositif qui fait régulièrement la Une immobilière.
Contexte : qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est une mesure réglementaire en faveur du logement et du pouvoir d'achat des ménages, un outil de régulation, visant à limiter les hausses majeures de loyer dans les zones où le marché immobilier est particulièrement tendu. Concrètement, il s'agit de fixer un montant maximum de loyer au mètre carré, variable en fonction de la localisation, du type et de la date de construction du logement.
Cette mesure a pour objectif de garantir un équilibre entre le dessein de rentabilité des propriétaires et le droit des locataires à un logement financièrement accessible, et en adéquation avec le marché. Elle est mise en place dans les villes volontaires suite à décret et arrêté préfectoral, après une fine analyse du marché immobilier local par le biais de l'Observatoire des loyers.
Le dispositif est généralement adopté pour une période expérimentale, avant d'être éventuellement pérennisé. Dans le cas du Pays basque, l'expérimentation doit durer jusqu'en 2026.
Le Pays basque et l'encadrement des loyers : une évidence
Dans le contexte d'une tension immobilière croissante, l'encadrement des loyers au Pays basque est devenu une réalité. Cette mesure était très attendue par les élus locaux mais aussi par les habitants.
Elle concerne 24 communes dont Biarritz, Bayonne, Hendaye et Saint-Jean-de-Luz, l'objectif étant de réguler les hausses de loyers boostées par l'explosion du nombre de résidences secondaires et de meublés touristiques sur le territoire.
Pour voir appliqué l'encadrement des loyers au Pays basque, il faudra attendre courant 2024. Un arrêté préfectoral fixera les références des loyers par catégorie de logements et secteur géographique. Ce dispositif a été autorisé par un décret publié au Journal officiel le 25 octobre 2023.
Bayonne, Anglet, Biarritz... Quelles sont les communes concernées par l'encadrement des loyers au Pays basque ?
Au total, 24 communes du Pays basque sont soumises au dispositif. En plus des villes majeures telles que Biarritz, Bayonne, Hendaye et Saint-Jean-de-Luz, d'autres localités vont également mettre en place cette mesure, à savoir :
- Ahetze
- Anglet
- Arbonne
- Arcangues
- Ascain
- Bassussarry
- Bidart
- Biriatou
- Boucau
- Ciboure
- Guéthary
- Jatxou
- Lahonce
Pourquoi ces communes ? Toutes affichent des caractéristiques de zone tendue, zone dans lesquelles la demande en logement excède largement l'offre, amenant mécaniquement une augmentation significative des loyers souvent difficile à assumer pour les locataires.
Comment savoir si le loyer de mon logement est encadré au Pays basque? Comment trouver le montant de référence pour les loyers plafonnés ?
Pour déterminer si le loyer de votre logement est encadré au Pays basque et connaître le montant de référence plafonné, plusieurs étapes et critères sont à prendre en compte.
1. Localisation : votre logement doit se situer dans l'une des 24 communes du Pays basque concernées par l'encadrement des loyers.
2. Type de logement : le montant de référence varie en fonction de la localisation du logement, de son type (meublé ou non, nombre de pièces, appartement ou maison etc.) et de sa date de construction.
3. Arrêté préfectoral : en 2024, un arrêté préfectoral précisera les montants de loyers de référence par commune et par catégorie de logements.
4. Consultation de l'Observatoire des loyers : cet observatoire local fournit des informations sur les loyers appliqués dans les communes concernées.
5. Utilisation d'un simulateur en ligne : certains services proposent des simulateurs pour estimer le loyer de référence applicable à votre logement.
Bon à savoir : les montants de référence peuvent être révisés chaque année.
Ces critères permettent d'établir le loyer de référence majoré, qui est le loyer maximum légal. Ce dernier ne doit pas être dépassé, sauf dans certains cas précis.
Quels sont les loyers de référence fixés au Pays basque ?
L'encadrement des loyers au Pays basque s'appuie sur des loyers de référence, établis par type de logement (location nue ou meublée, nombre de pièces, date de construction) et par quartier. Ces références, qui varient en fonction de la localisation et des caractéristiques du logement, sont déterminées sur la base des loyers pratiqués.
Par exemple, en 2021, le loyer moyen sur le périmètre observé (103 communes) était de 665 € pour une surface moyenne de 67 m2, soit un loyer moyen de 10 €/m2. Cependant, ces chiffres ne sont pas forcément représentatifs des loyers de référence qui seront fixés en 2024 suite à arrêté préfectoral.
Il sera ainsi incontournable pour les locataires comme pour les propriétaires de se référer aux montants précisés l'an prochain.
Quels sont les impacts attendus de l'encadrement des loyers sur le marché immobilier basque ?
L'encadrement des loyers au Pays basque devrait avoir plusieurs effets espérés sur le marché immobilier local.
Dans un premier temps, il devrait servir à stabiliser les prix de l'immobilier et des loyers. En fixant un loyer de référence, cette mesure permettra de limiter les augmentations excessives, rendant le marché plus prévisible pour les locataires et les bailleurs.
L'encadrement devrait également favoriser l'accessibilité au logement pour tous. En contrôlant les loyers, davantage de ménages pourront accéder à des logements dans des zones parfois inaccessibles en fonction des budgets.
Enfin, cette mesure pourrait aussi encourager une meilleure répartition de l'offre et de la demande de logements sur le territoire. En limitant l'attractivité des investissements locatifs dans certaines communes, elle pourrait inciter les investisseurs à se tourner vers d'autres zones.
À suivre donc pour observer les effets réels de l'encadrement des loyers au Pays basque dans les prochains mois et analyser les différences entre la théorie et la pratique.
Quelles sont les villes et agglomérations actuellement concernées par l'encadrement des loyers en France ?
En France, l'encadrement des loyers concerne d'ores et déjà plusieurs grandes agglomérations, à savoir :
- Paris
- Lille
- Lyon et Villeurbanne
- Plaine Commune
- Est Ensemble
- Montpellier
- Bordeaux
Ces agglomérations sont sans surprise considérées comme des territoires au marché de l'immobilier déséquilibré. On parle de zone tendue comme précédemment évoqué.
Pour aller plus loin : la FAQ de l'encadrement des loyers
Quelle est la loi qui a permis la mise en place de l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers a été institué par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), adoptée en 2014. Toutefois, c'est la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, souvent appelée loi ELAN, qui a précisé et renforcé ce dispositif.
Quelle a été la première ville à appliquer l'encadrement des loyers en France ?
La première ville à avoir adopté le dispositif est Paris. La capitale française a en effet été pionnière dans l'application de ce dispositif législatif, initié par la loi ALUR du 27 mars 2014. C'est en juillet 2015 que Paris a commencé à plafonner ses loyers, soucieuse de réguler son marché immobilier qui connaissait une flambée des prix. Depuis, la mesure a connu quelques déboires dans son application mais son application perdure aujourd'hui.
Depuis, d'autres villes, telles que Lille et certaines communes de la petite couronne parisienne, ont suivi le mouvement, avant que le Pays basque ne rejoigne à son tour le dispositif en 2023 pour une application en 2024.
Quels sont les premiers effets de l'encadrement des loyers en France ?
Depuis sa mise en œuvre, l'encadrement des loyers a eu des effets concrets sur les marchés immobiliers locaux même s'il connaît de nombreux détracteurs. On observe par exemple une stabilisation des prix des loyers, notamment dans les zones tendues comme Paris.
Il a également permis d'améliorer l'accessibilité au logement pour certains ménages, grâce à une meilleure maîtrise des coûts.
Des retours à nuancer cependant. Il est important de garder en tête que ces effets varient en fonction des spécificités locales et de l'application effective de la mesure par les acteurs du marché immobilier. L'encadrement des loyers a également soulevé des débats et des critiques, concernant notamment son impact sur l'offre de logements et l'attractivité des investissements locatifs.
Quelle est la différence entre encadrement des loyers et plafonnement des loyers ?
L'encadrement des loyers et le plafonnement des loyers sont deux dispositifs réglementaires visant à contrôler le niveau des loyers, mais ils ont des spécificités distinctes.
L'encadrement des loyers, tel qu'appliqué au Pays basque, limite l'augmentation du loyer lors du renouvellement du bail ou d'un nouveau bail. Ce dispositif fixe un loyer de référence, un loyer plafond et un loyer plancher, en fonction de la localisation et des caractéristiques du logement.
Le plafonnement des loyers, quant à lui, fixe un loyer maximum par mètre carré de surface habitable. Ce plafond est établi en fonction de la zone géographique, du type de location (nue ou meublée) et de la période de construction du logement.
Ces deux mécanismes sont complémentaires et visent à protéger les locataires contre les loyers excessifs.
Pour aller plus loin : Encadrement VS plafonnement des loyers : ce qu'il faut savoir
Quels sont les risques pour un propriétaire qui ne respecte pas l'encadrement des loyers et les loyers plafonnés ?
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, un propriétaire s'expose à des sanctions. Il peut être amené à rembourser au locataire le trop-perçu sur le loyer, et ce, rétroactivement.
La loi prévoit également une amende administrative pouvant aller jusqu'à 15 000€ pour une personne physique et 75 000€ pour une personne morale.
Pour aller plus loin : Encadrement des loyers à Paris, les premiers bailleurs sanctionnés
Vous êtes locataire dans une zone soumise à l'encadrement des loyers ? Avez-vous déjà vérifié que votre loyer respecte les impératifs du dispositif ? Vous êtes propriétaire-bailleur et vous ne voulez pas vous tromper pour fixer le montant demandé à votre locataire ? Déléguez la gestion locative de votre bien en toute sérénité !
