La tension locative est forte, très forte même sur le marché de l’immobilier, plus encore sur les petites surfaces et les logements étudiants. Les hausses de loyers franchissent la barre des 10% sur douze mois dans certaines villes, villes étudiantes en tête.
C'est quoi la tension locative ? Comment connaître la tension locative ?
Comment mesurer la tension locative ?
Chaque ville a ses spécificités immobilières. Les communes affichent ainsi un taux de vacance locative différent, une demande locative variable, des types de biens très convoités ou non, un rendement locatif plus ou moins important... Autant d'éléments dont les investisseurs doivent avoir connaissance pour faire un choix éclairé quant à leur futur investissement immobilier.
Un investisseur a tout intérêt à étudier le rendement locatif évidemment mais aussi la tension locative à laquelle sera soumis son bien dans la commune visée. Mais qu'est-ce que la tension locative ? Il s'agit simplement de la rencontre entre offre et demande, un indicateur clé pour évaluer le potentiel du placement et éviter toute mauvaise surprise.
Lorsque la mesure de la tension révèle une offre inférieure à la demande, le risque locatif est faible, le tensiomètre locatif se positionne en faveur des investisseurs. On parle alors de zone tendue dans le jargon immobilier. Des villes qui éloignent la carence locative, des communes à l'emplacement idéal qui affichent généralement des prix au mètre carré élevés mais un rapport aux loyers intéressant pour les particuliers investisseurs.
La tension locative est par exemple beaucoup plus forte en région parisienne, dans les villes à l'évolution démographique constante, dans les grandes agglomérations à proximité des bassins d'emplois dynamiques et pourvoyeurs, dans les communes qui disposent d'un important réseau de transports en commun... Que dans les zones rurales qui attirent moins les jeunes actifs et dans lesquelles certains types de logements sont délaissés.
La tension locative du parc immobilier de la ville visée est donc à étudier minutieusement pour définir en partie le rendement locatif à espérer.
La tension locative au plus haut - Votre tensiomètre locatif
Depuis quelques années, l’encadrement des loyers a été adopté dans plusieurs grandes villes de France. Paris, Lyon, Lille… Le dispositif vise à réduire la tension locative sur le marché en évitant la spéculation et les hausses de tarifs spectaculaires pour une offre locative saine à la clé.
Mais le contexte locatif global démontre une aggravation de la pénurie locative et une augmentation marquée des loyers. Les locataires sont de plus en plus nombreux à chercher un bien pour poser leurs valises, en témoigne la dernière étude publiée par la plateforme Beanstock. Dans sept villes passées au crible, la demande a fait un bond spectaculaire cette dernière année.
Et comme tout ce qui est convoité est cher, les loyers ont malheureusement mais logiquement bondi. Nuance cependant, l’augmentation des loyers n’est pas proportionnelle à la tension locative, la seconde étant bien plus importante que la première. Il semblerait qu’ici l’encadrement des loyers entre en jeu, empêchant les loyers d’augmenter au-delà des seuils fixés.
Pourquoi la tension immobilière est forte en France ?
À votre avis, pourquoi la demande de biens en location est de plus en plus forte en France ? Pourquoi la tension locative augmente ? Il y trois raisons principales à cette actualité immobilière :
1. Une croissance démographique en hausse.
2. Une augmentation du nombre de ménages due à des séparations plus nombreuses.
3. Une augmentation du nombre de locataires suite à des conditions d’emprunt durcies pour devenir propriétaire.
Résultat : la demande locative est particulièrement soutenue depuis plusieurs mois, mettant le marché locatif sous tension. Et pour ne pas arranger ce contexte bancal, les propriétaires bailleurs ont tendance à délaisser leur investissement locatif, à revendre le bien qu’ils ont loué pendant des années. Pour quelle raison ? L’interdiction de mise en location des passoires thermiques impacte le marché locatif, les propriétaires préférant revendre le bien en lieu et place d’entamer de lourds travaux de rénovation énergétique.
Pour vous donner un ordre d’idée chiffré, l’étude précitée démontre que les demandes locatives portant sur un studio de 20 m² ont été multipliées par deux à Lille entre 2021 et 2022. Même constat dans d’autres villes qui ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers telles que Nîmes, Rouen ou encore Perpignan.
Quelle augmentation pour les loyers ? Quelles sont les zones de tension sur le marché locatif ?
L’équation est toujours identique ou presque. Lorsque la demande locative bondit, les loyers progressent aussi.
Les loyers des studios ont donc augmenté de +13% à Perpignan, de +12% à Nîmes, de +10% à Lille et de +6% à Paris selon Beanstock. Pour rappel, l’encadrement des loyers à Paris et l’encadrement des loyers à Lille sont en vigueur. Un tel pourcentage de hausse des loyers traduit donc un recours au complément de loyer et des abus possibles (fausse annonce de location par exemple) lors des locations de particulier à particulier.
Dans d’autres villes, la tendance immobilière est un peu différente. À Rouen, la demande locative portant sur les studios a quasiment triplé en un an. Dans le même temps, les loyers ont augmenté de seulement 3%. Pourquoi ? Parce que dans cette commune comme dans d’autres, les loyers ont déjà très fortement progressé depuis dix ans. Il y a un seuil, même s’il est parfois symbolique, que les loyers ne peuvent pas atteindre.
Tension locative à Paris, en Ile-de-France, à Toulouse, à Caen, à Saint Étienne, à Le Mans, à Lyon, à Marseille, à Angers, à Metz... Pourquoi les communes en tension locative méritent votre attention ?
Un investissement locatif dans quelle ville ? Pourquoi analyser la demande locative par ville ?
Un bien dans une ville de France à la forte tension locative, dans une zone tendue pour réaliser un investissement immobilier ? C'est une bonne idée ! Le classement des villes les plus intéressantes pour votre placement pourrait être celui qui donne la tension locative dans le parc le plus important.
En misant sur ces villes, vous êtes assuré que votre bien se louera rapidement et que le budget des locataires sera suffisant pour payer le loyer demandé. C'est le moment d'éloigner la vacance locative et de vous offrir un code postal parfait pour votre prochain placement.
L'application directe de la tension locative pour les propriétaires
Pression locative et investissement locatif : quel intérêt pour les particuliers investisseurs ?
Demande locative en hausse, prix des loyers qui progressent, la traduction directe pour les particuliers est un intérêt marqué pour l’investissement immobilier en zone tendue, à condition de se positionner sur le bon segment du marché. Lequel ?
Alors que l’étau se resserre sur les biens trop énergivores, c’est logiquement que les particuliers sont nombreux à se tourner vers un programme immobilier neuf pour investir, certitude ou presque de ne pas être confronté à la vacance locative. À la clé, un logement facile à louer, désirables aux yeux des locataires pour plusieurs raisons :
- Des factures énergétiques réduites grâce au respect des dernières normes environnementales, RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 en tête aujourd’hui.
- Des espaces extérieurs pour toutes les typologies tels qu’une loggia, un balcon, une terrasse voire un jardin privatif.
- Un stationnement type parking ou garage présent quasiment systématiquement.
- Une copropriété sécurisée agréable à vivre avec espaces verts, services partagés dans certains cas…
Et pour les investisseurs ? Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?
- La possibilité de profiter des dispositifs de défiscalisation (Loi Pinel, statut LMNP…) pour un investissement immobilier encore plus rentable.
- Un logement qui se valorise rapidement avec une belle plus-value à la clé pour un placement étudié en amont.
- La possibilité d’habiter un bien agréable à vivre dans quelques années ou d’en laisser la jouissance à un proche.
Une liste non exhaustive que les experts Médicis Immobilier se feront un plaisir de compléter de vive voix. Une mine d'informations vous attend ! Contactez les sans tarder pour échanger et lancer votre projet d’investissement locatif. Vous êtes assuré de profiter de la forte tension locative pour optimiser votre placement.
