Achat d’une résidence principale, investissement locatif, quel est votre projet pour cette rentrée ? Comme de nombreux Français, pour le concrétiser, vous souhaitez peut-être vous diriger vers l’immobilier neuf, un segment du marché prisé pour ces multiples avantages. Mais vous avez également entendu que les prix de l’immobilier neuf étaient plus élevés que ceux de l’ancien. Généralité largement véhiculée, il est plus que nécessaire aujourd’hui de rétablir la vérité ! Oui, les prix de l’immobilier neuf sont de prime abord plus importants que ceux de l’ancien mais à moyen terme, et plus encore à long terme, cette donnée première s’inverse très largement. Pourquoi ? Comment sont fixés les tarifs de la pierre récente ? Quels sont les avantages financiers qui peuvent vous pousser vers cette dernière ? Explications et mode d’emploi.
Les prix de l’immobilier neuf font le grand écart en fonction des villes
La tendance nationale donne le tarif moyen d’un appartement neuf à 4 554€ par m² hors stationnement et pour une TVA à 20% selon les derniers chiffres de l’Observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Ainsi, les prix de l’immobilier neuf ont continué à progresser ces 12 derniers mois avec une hausse de +1,9% malgré la crise sanitaire toujours en vigueur en France, bien que moins restrictive.
Alors que les moyennes données portent sur les appartements qui représentent plus de 95% de l’offre d’immobilier neuf actuellement disponible en France, force est de constater que les tarifs observent de très grandes variations en fonction des localités. D’une adresse à une autre, le coût de la pierre est très différent. Prenons le cas révélateur et extrême de la capitale dans laquelle les programmes immobiliers neufs à Paris sont commercialisés pour une moyenne de presque 13 000€ par m² selon l’Adil75 (Agence Départementale sur le Logement de Paris). A contrario, il est possible de considérablement alléger le budget en se tournant vers des programmes immobiliers neufs au Mans, vers des programmes immobiliers neufs à Rouen ou même vers des programmes immobiliers neufs à Besançon pour des prix beaucoup plus raisonnables compris entre 3 000 et 3 400€ par m² selon la FPI.
Mais pourquoi donc les prix de l’immobilier neuf en France varient à ce point ? Pour plusieurs raisons logiques. La première est évidemment liée à la disponibilité du foncier. Le saviez-vous ? Le prix du terrain pèse pour 20% du tarif auquel est commercialisé le logement. Ainsi, les villes comme Paris qui manquent cruellement de foncier voient les terrains cédés à prix d’or, un prix ensuite répercuté sur le montant final du bien neuf. Plus encore, le terrain impacte souvent pour moitié le prix final d’un appartement neuf à Paris. La seconde raison concerne les contraintes de construction. Certaines villes, comme Paris toujours, imposent des normes techniques, architecturales, administratives… plus importantes que d’autres. Enfin, plus une ville est tendue, plus la demande est forte, plus l’offre peine à satisfaire cette dernière, plus les prix de l’immobilier neuf ou non s’envolent.
Mais il faut savoir que cette équation offre-demande est moins impactante dans le cadre d’un programme immobilier neuf en France que dans celui de la vente des logements anciens.
Le calcul des prix de l’immobilier neuf en pratique
Si l’état du marché immobilier joue en partie sur les tarifs de la pierre, cette généralité est plus vraie dans le cas de l’ancien. Ainsi, la loi de l’offre et de la demande dicte en grande partie les tarifs de la pierre ancienne, alors que l’immobilier neuf est régi par la multitude de facteurs économiques précédemment évoqués, à savoir :
- Le prix du terrain.
- Le coût de la construction et notamment du gros œuvre, de la main d’œuvre, des différents équipements ou encore de l’isolation.
- Les frais financiers comme les taux d’intérêt de l’emprunt souscrit par le promoteur pour financer le programme immobilier neuf.
- La nécessité ou non de réaliser des travaux de voirie ou autres réseaux.
- Les tarifs des intervenants sur le chantier dont les honoraires sont parfois très variables.
- Les différents frais de commercialisation.
- La marge souhaitée par le promoteur.
- Le taux de TVA appliqué (20% ou 5,5%).
Une liste non exhaustive mais très complète qui vous donne une idée de tous les éléments pris en compte pour déterminer les prix de l’immobilier neuf et, plus spécifiquement, celui de votre futur logement.
Les prix de l’immobilier neuf peuvent-ils baisser ou augmenter ?
Une baisse des prix de l’immobilier neuf est très rare. Les coûts sont calculés avec précision avant le lancement de la commercialisation et au plus près de la réalité. Le seul cas dans lequel une diminution des tarifs pourrait être envisagée est un stock d’invendus très conséquent. Il faut comprendre que lorsque la construction du programme immobilier débute, une grande partie des logements de la résidence sont déjà vendus. Si ce n’était pas le cas, le promoteur pourrait être tenté de revoir ses tarifs vers le bas pour réaliser le projet immobilier. Dans les faits, cette configuration ne se présente que très (très) rarement, l’immobilier neuf étant un segment du marché prisé autant par les acquéreurs de résidence principale que par les investisseurs en quête de rentabilité.
A contrario, les prix de l’immobilier neuf pourraient augmenter encore ces prochains mois, de manière plus raisonnable en fonction des localités. Le foncier est toujours manquant, les matériaux souvent difficiles à trouver, les taxes plus que jamais en vigueur et la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 amène avec elle son lot de contraintes de construction supplémentaires. Couplons ces facteurs très terre à terre avec l’engouement des acheteurs pour l’immobilier neuf et vous comprendrez que rien ne sert d’attendre une diminution des tarifs.
Pourquoi l’immobilier neuf n’est pas plus cher que l’immobilier ancien ?
Nous l’évoquions en introduction, le coût d’un logement neuf est, sur papier, plus élevé que celui d’un bien ancien. Oui mais voilà, en regardant de plus près, on observe que la tendance s’inverse rapidement. Les avantages de l’immobilier neuf amènent à reconsidérer le postulat premier car :
- Les frais de notaire sont de l’ordre de 2 à 3% du prix du bien dans le cas d’un logement neuf et de 7 à 8% pour un logement ancien. En fonction des programmes immobiliers neufs, les frais de notaire peuvent être offerts.
- Il est souvent possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans dans le cadre d’un programme immobilier neuf.
- Les logements neufs sont construits dans le strict respect des dernières normes environnementales. À la clé, des biens peu énergivores qui permettent de grandement alléger les factures d’énergie toute l’année.
- Si vous souhaitez vivre ou louer puis revendre, les logements neufs affichent des plus-values plus importantes.
- L’immobilier neuf donne la possibilité de profiter de dispositifs intéressants comme la loi Pinel pour un investissement locatif ou le PTZ, Prêt à Taux Zéro pour l’achat d’une résidence principale.
Comment faire baisser les prix de l’immobilier neuf ?
Si le tarif ne se négocie pas (ou rarement) avec le promoteur, les différents dispositifs inhérents à l’immobilier neuf permettent de diminuer le coût global de l’achat. C’est le cas du :
- Du PTZ ou Prêt à Taux Zéro qui permet aux primo-accédants de profiter de milliers d’euros empruntés sans devoir rembourser d’intérêt. Savez-vous que 80% des Français sont éligibles au PTZ : pourquoi pas vous ? Tout savoir sur le PTZ, Prêt à Taux Zéro.
- De la TVA réduite à 5,5% en lieu et place des 20% habituels. Vous devez pour cela vous diriger vers un logement neuf situé en zone ANRU. Tout savoir sur la TVA réduite et les zones ANRU.
- Des aides des collectivités locales, départementales et régionales sont régulièrement proposées en fonction de votre localité. Tout savoir sur les aides locales.
- De différents mécanismes comme la location-accession, le bail réel solidaire, le prêt Action Logement et autres prêt aidés peuvent également donner un sérieux coup de pouce à qui souhaite acheter sa résidence principale au sein d’un programme immobilier neuf en France.
- Dans le cas d’un investissement locatif, misez sur le dispositif favori des Français, à savoir la loi Pinel. Ce mécanisme de défiscalisation vous permet de réduire vos impôts tout en constituant un solide patrimoine immobilier. Tout savoir sur la loi Pinel.
- Enfin, en étant réactif, il est possible de profiter dans certains cas d’une offre de lancement ou au contraire d’une offre de fin de commercialisation.
Tour d’horizon réalisé et explications données, à vous de jouer ! Contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour lancer votre projet immobilier neuf sans tarder. À la clé, un accompagnement personnalisé pour gagner en temps et en sérénité.
