Le mois d’août touche à sa fin et avec lui, la rentrée de l’immobilier se profile. Alors que les derniers mois ont été légèrement mouvementés sur le marché, quels sont les éléments-clés à retenir à l’approche du mois de septembre ? Entre bonnes nouvelles, attentisme, opportunités, tendances des prix de l’immobilier, rénovation énergétique boostée… Il est intéressant de s’arrêter quelques instants pour analyser contexte et données importantes, indispensables pour, peut-être, se positionner ensuite et réaliser un projet immobilier avant la fin de l’année.
Une rentrée de l’immobilier favorable pour les acquéreurs
Avez-vous entendu parler de la loi Lemoine ? Un texte qui entre en vigueur le 1er septembre 2022 et qui entend favoriser les particuliers emprunteurs. Dans trois jours, la résiliation de l’assurance emprunteur sera en effet beaucoup plus simple.
Concrètement, plus besoin d’attendre la date anniversaire du contrat d’assurance pour le résilier. La loi Lemoine vous permet d’aller voir ailleurs à n’importe quel moment. Une délégation qui peut vous faire économiser des dizaines d’euros tous les mois et des milliers d’euros sur la totalité de la durée de l’emprunt. Les écarts d’une assurance à l’autre sont en effet très conséquents. Faire jouer la concurrence est ainsi une bonne idée pour dénicher l’option qui correspond à votre profil, vos besoins et votre budget.
La loi Lemoine est déjà appliquée pour tous les contrats signés depuis le 1er juin 2022, les nouveaux contrats donc. Mais les anciens contrats pourront eux aussi en bénéficier dès le 1er septembre prochain.
Bon à savoir : pour une délégation de l’assurance emprunteur dans les règles de l’art, le nouveau contrat doit être au moins équivalent à l’ancien. Pour en connaître les conditions, détaillez la fiche standardisée d’informations ou FSI. Parmi les éléments à analyser sur ce document : les taux de l’assurance du prêt, les garanties, les exclusions, les conditions de délais et les éventuelles surprimes.
L’audit énergétique pour les passoires thermiques reporté
La rentrée de l’immobilier devait également donner l’audit énergétique comme obligatoire dès le 1er septembre 2022. Mais les professionnels du diagnostic et plus largement de la rénovation énergétique ont tiré la sonnette d’alarme, estimant et affirmant qu’ils n’étaient pas prêts pour cette application dans les meilleures conditions.
Les ventes portant sur un logement au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique G ou F échappent donc cette année encore à l’audit complémentaire. Cette nouvelle obligation sera effective dès le 1er avril 2023. Les autres échéances sont quant à elles maintenues tout comme l’interdiction de mise en location.
Tout savoir sur la taxe foncière 2022
Qui dit rentrée de l’immobilier dit impôts fonciers. Le mois de septembre est celui de la réception des avis de taxe foncière 2022 pour tous les propriétaires de résidence principale, de résidence secondaire ou encore d’investissement locatif. La taxe d’habitation (pour les contribuables encore imposables) est, elle aussi, envoyée au mois de septembre.
Bon à savoir : l’administration fiscale fait parvenir les avis de taxe foncière par courrier et/ou les met à disposition dans l’espace personnalisé de chaque particulier. Il est possible d’adhérer au prélèvement automatique de l’impôt foncier jusqu’à la fin du mois de septembre. Pour cela, rendez-vous dans votre espace en ligne. La deadline pour le paiement de la taxe foncière est fixée au 20 octobre 2022.
Le marché de la construction en retrait
Année d’avant crise sanitaire, 2019 est prise comme période de référence. Entre le 2ème trimestre 2019 et le 2ème trimestre 2022, l’on constate un vrai décalage dans les réservations et les mises en vente de logements neufs. Ils sont plus bas de 20,4% pour les réservations et de 17,1% pour les mises en vente entre l’une et l’autre période.
Au cours du 2ème trimestre 2022, 27 000 biens immobiliers neufs ont fait l’objet d’une réservation par un particulier et 28 700 logements neufs ont fait l’objet d’une commercialisation d’après les chiffres publiés par le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
Les maisons individuelles sont plus largement concernées par cette diminution des réservations et des commercialisations. A contrario, le stock de logements à la vente a progressé de 4% en comparaison du premier trimestre 2022.
Il n’en reste pas moins que les programmes immobiliers neufs en France sont très demandés par les acquéreurs de résidence principale comme par les investisseurs. Les avantages de l’immobilier neuf séduisent pour des questions de confort, d’économies, d’énergies maîtrisées, de services partagés, de dispositifs fiscaux intéressants, d’environnement… La liste est longue !
Une rentrée de l’immobilier placée sous le signe de la stabilité des prix
Ce n’est pas un secret, le marché a fortement évolué ces derniers mois. D’un contexte de hausse des prix de l’immobilier constante, nous sommes passés à une relative stabilité, dans les grandes villes notamment. Les tarifs qui avaient atteint des sommets ralentissent n’en déplaisent aux vendeurs.
Logiquement, les acquéreurs ont tendance à l’attentisme, analysant les signaux du secteur afin de décider si oui ou non le moment est venu de franchir le pas de l’achat immobilier. Une certitude cependant, la pierre reste encore et toujours une valeur refuge.
Certains se demandent ainsi si une chute brutale du marché immobilier pourrait avoir lieu, une explosion de la bulle immobilière, un choc de l’offre et de la demande… Bref, une révolution pour le secteur. Si la marge d’erreur existe, il semble cependant qu’un virage à 360° ne soit pas à l’ordre du jour. Le scénario le plus probable reste certainement l’attentisme du côté des vendeurs comme des acheteurs et des prix allant vers la stabilité voire vers une faible baisse selon les localisations. Mais une diminution des tarifs ne s'apparente pas franchement à une révolution. Elle est impulsée par la baisse du pouvoir d’achat des particuliers et consécutive aux augmentations importantes observées ces dernières années. Nous entrons certainement dans une période que l’on pourrait appeler « période corrective ».
Et la tendance est identique en Europe. Un foyer aux revenus médians qui contracte un emprunt sur 20 ans a perdu 13m² en Allemagne, 14m² en Belgique et 5m² en France entre janvier et juillet 2022. La France fait ainsi figure de bonne élève.
Quels prix de l’immobilier à la rentrée ?
Selon les chiffres publiés par Capital Immobilier, un budget de 219 600€ est nécessaire pour devenir propriétaire d’un appartement moyen de 56m². Pour une maison de 95m², comptez 6% de plus soit 232 700€.
Bon à savoir : le prix au m² d’une maison est de 2 449€ et de 3 922€ pour un appartement. Ces tarifs ont progressé de +4,6% sur un an et de +28% sur 5 ans pour les premières et de +2,8% sur un an et de +20,2% pour les seconds.
Vous vous demandez où en sont les prix de l’immobilier ville par ville* ? Les voici :
- 10 177€ par m² à Paris.
- 5 426€ par m² à Lyon.
- 5 020€ par m² à Bordeaux.
- 4 892€ par m² à Nice.
- 4 289€ par m² à Rennes.
- 4 116€ par m² à Nantes.
- 3 839€ par m² à Toulouse.
- 3 567€ par m² à Marseille.
- 3 479€ par m² à Montpellier.
- 3 869€ par m² à Strasbourg.
- 3 472€ par m² à Lille.
Enfin, pour vous donner un ordre d’idée, la surface médiane d’un bien est de :
Pour un 1 pièce : 26m² pour un appartement et 40m² pour une maison.
Pour un 2 pièces : 43m² pour un appartement et 55m² pour une maison.
Pour un 3 pièces : 64m² pour un appartement et 72m² pour une maison.
Pour un 4 pièces : 80m² pour un appartement et 90m² pour une maison.
Pour un 5 pièces : 56m² pour un appartement et 95m² pour une maison.
Combien de temps pour vendre un logement en cette rentrée de l’immobilier ?
Logiquement, face à un marché plus attentiste, les délais de vente se sont allongés. Mais en fonction des localités, la période peut être plus ou moins étirée pour trouver preneur. Ainsi, Lille et Strasbourg sont particulièrement attractives alors que Montpellier et Nice le sont beaucoup moins.
En détails, les vendeurs doivent s’attendre à** :
- 80 jours à Nice.
- 79 jours à Montpellier.
- 70 jours à Toulouse.
- 66 jours à Rennes.
- 66 jours à Bordeaux.
- 56 jours à Paris.
- 56 jours à Marseille.
- 56 jours à Nantes.
- 48 jours à Lyon.
- 45 jours à Strasbourg.
- 43 jours à Lille.
Et vous, quelle est votre vision du marché immobilier aujourd’hui ? Posture attentiste ou proactivité dans votre projet ? Les experts Médicis Immobilier vous accompagnent de la simple recherche à la remise des clés. Contactez-les pour en savoir plus et lancer VOTRE projet sans attendre.
Source :
*Prix moyen au m² donnés au 1er août 2022 pour les maisons et les appartements par Capital Immobilier.
**Délais moyens de disponibilité des annonces de ventes donnés au 1er août 2022 pour les maisons et les appartements par Capital Immobilier.
