Dans la majorité des cas, un bail locatif est signé pour une durée de trois ans, tacitement reconductible. Mais très souvent, le locataire en place est amené à déménager avant la fin de son contrat de location. Il doit alors observer une durée de préavis réglementaire de trois mois. Dans certaines situations, ce délai peut être réduit à compter de la date de résiliation du contrat. On vous explique pour mieux anticiper votre fin de bail.
Quelle est la durée du préavis réglementaire ?
Commençons par la règle de base : pour résilier son contrat de location, le locataire doit observer un préavis de trois mois. C'est une durée légale incompressible. Pour information, il est également intéressant de connaître la durée d'un bail. Il est établi pour trois ans pour un logement vide, pour un an pour un logement meublé et pour neuf ans dans le cas d'un local ou d'un bail commercial.
Qu'importe le moment auquel le locataire souhaite délaisser le logement, il a l'obligation d'observer ce délai de trois mois à compter de la date de réception de la dédite par le propriétaire. Cela implique évidemment le paiement du loyer jusqu'à la fin de la période donnée.
Un modèle de lettre de réalisation à utiliser sans modération
Nom du locataire
Adresse
Nom du propriétaire
Adresse
Lieu, Date
Objet : Résiliation de bail locatif du [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Je suis actuellement locataire du logement situé au [adresse du logement] depuis le [date de la signature du contrat de location]. Par le présent courrier, je vous informe de mon intention de résilier le contrat de location qui nous lie conformément aux dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Je prends ainsi mon congé, lequel prendra effet, eu égard du délai de préavis de 3 mois (1 mois dans le cadre d'un préavis réduit) prévu par la loi, le [date de départ préavis respecté].
Je suis aujourd'hui à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous avec l'objectif de réaliser l’état des lieux de sortie dudit logement.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
Comment réduire la durée d'un préavis de location ?
À toute règle ses exceptions, ils existent certains cas de figure dans lesquels le préavis de location peut être considérablement réduit. Cela évite ainsi de payer un double loyer ou un loyer et un crédit immobilier si vous déménagez pour devenir propriétaire. L'une de ces situations peut correspondre à votre profil.
Le préavis de location en zone tendue
Dans certaines villes, la demande locative est supérieure à l'offre. On parle ainsi de zones tendues, ces zones dans lesquelles les logements à louer sont insuffisants. Dans ces localités, des grandes villes le plus souvent, les biens se relouent donc à vitesse grand V. La durée du préavis est ainsi abaissée à un mois au lieu des trois réglementaires. Et cette mesure issue de la loi Macron du 8 août 2015 s'applique pour 70% des logements du parc locatif privé, soit ceux de 1 151 communes françaises. Il y a donc de fortes chances que vous puissiez en bénéficier.
Le préavis de la location meublée
Si vous louez un logement meublé, vous profitez d'une durée de préavis réduite à un mois seulement, contrairement aux trois mois imposés pour une location vide. On considère en effet qu'un bien meublé se loue plus facilement et plus rapidement qu'un bien vide.
Il faut dire que les appartements meublés sont le plus souvent des petites superficies occupées par des étudiants ou des jeunes actifs dynamiques. Une population locative qui a besoin de pouvoir quitter son logement en cas de changement de situation. L'avantage pour le propriétaire est que ce type de location se reloue très bien. Si la localisation est bonne (centre-ville, proche transports en commun...), la vacance locative est faible voire inexistante.
Le préavis de la location en cas de mutation professionnelle
Même scénario dans le cadre d'une mutation professionnelle. Vous devez déménager pour votre travail ? Votre préavis est là-aussi réduit à un mois seulement. Une mesure destinée à encourager la mobilité des salariés et à ne pas les "bloquer" au même endroit, une zone au bassin d'emploi peu dynamique par exemple. Que la mutation soit le fruit de votre demande ou qu'elle soit imposée par votre employeur, votre préavis est d'un mois seulement.
Le saviez-vous ? Si vous êtes obligé de déménager pour votre travail et que vous remboursez un crédit immobilier, vous pouvez être exonéré des frais de remboursement anticipé généralement demandés par la banque prêteuse.
Le préavis de location en cas de licenciement
Vous avez été licencié et vous souhaitez délaisser votre logement pour changer de ville ou pour toute autre raison ? Si la perte d'emploi est non volontaire, le locataire bénéficie d'un délai de préavis d'un mois seulement. Plus récemment, la cour de Cassation a également proposé cette période d'un mois dans le cadre d'une fin de CDD.
Situation professionnelle toujours, les jeunes qui trouvent leur premier emploi ou les salariés qui dénichent un nouvel emploi après la perte de l'ancien bénéficient également de cette durée de préavis d'un mois.
A contrario, si vous démissionnez ou que vous partez à la retraite, vous ne pouvez pas profiter du préavis réduit.
Les objectifs de ces mesures sont logiquement de favoriser l'employabilité des actifs et de leur permettre de (re)trouver un emploi au plus vite. Mobilité et déménagement facilités rendent en effet les choses plus simples à gérer pour être rapidement opérationnel sur le marché du travail.
Le préavis de location des locataires au RSA
Les locataires bénéficiant du RSA (Revenu de Solidarité Active) profitent eux-aussi du préavis réduit, qu'importe leur ville de résidence. Une possibilité offerte par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011.
Le préavis de location des seniors
Une personne de plus de 60 ans en mauvaise santé peut avoir besoin de déménager rapidement pour se rendre dans une résidence de services comme un EHPAD ou une résidence senior par exemple. Elle pourra ainsi profiter d'un suivi et de soins adaptés ainsi que d'un logement répondant à ses besoins. Dans ce cas de figure, un senior de plus de 60 ans souffrant de problèmes de santé peut lui aussi profiter d'un préavis de location réduit à un mois.
Depuis la loi ALUR, cette mesure est étendue à toutes les personnes qui ont besoin de soins et/ou qui sont en mauvaise santé, qu'importe leur âge.
Les autres publics qui peuvent profiter d'un préavis de location réduit
La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 permet à d'autres publics en difficulté de profiter du préavis réduit depuis le 27 mars 2014. C'est le cas des bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé.
Autre cas de figure, un locataire qui quitte son logement privé suite à l'obtention d'un logement social voit la durée de son préavis réduite à un mois.
Les cas de figure qui ne donnent pas le droit à un préavis réduit
Aux côtés de toutes ces exceptions au préavis initial de trois mois, d'autres situations n'ouvrent pas le droit à un préavis réduit.
Préavis et achat d'une résidence principale
Vous avez décidé de délaisser la location pour devenir propriétaire. C'est une très bonne idée dans un contexte qui offre d'idéales situations d'emprunt et de belles opportunités sur le marché. Mais si vous êtes locataire au moment de l'achat, sachez que vous ne pouvez pas bénéficier d'un préavis réduit sous prétexte que vous accédez à la propriété. Vous devrez donc anticiper et donner votre préavis trois mois avant votre déménagement. Sans quoi, assumer le loyer et la mensualité du crédit immobilier est inévitable.
Il est cependant tout à fait possible de faire s'accorder les calendriers de départ et d'emménagement dans le prochain logement. En achetant un bien immobilier neuf par exemple, vous êtes prévenu en amont de la livraison de votre futur logement. Idéal pour poser votre dédite et organiser le déménagement.
Enfin, le délai entre l'achat et la signature chez le notaire étant souvent de plusieurs semaines, voire plusieurs mois pour un achat immobilier, le préavis de trois mois est généralement nécessaire pour organiser toutes les formalités administratives.
Préavis et lieu de travail
Nous avons vu précédemment qu'il était possible de bénéficier d'un préavis réduit dans le cadre d'une mutation ou d'un licenciement. Mais si votre objectif est simplement de vous rapprocher de votre lieu de travail actuel, vous ne pouvez pas profiter du préavis réduit. Votre dédite doit être envoyée trois mois avant votre départ.
Mais gardez le moral, bien anticipé, le préavis est un jeu d'enfant à orchestrer. Et déménager pour vous rapprocher de votre travail est une bonne option pour diminuer les temps de trajet (et gagner du temps de loisir, en famille…) réduire les coûts de carburant et d'entretien du véhicule ou encore minimiser votre impact écologique quotidien sur la planète.
Pour permettre aux salariés de s'engager pleinement dans ce mouvement économique et écologique, il y a fort à parier que le préavis de location pourrait, dans les années à venir, être réduit lorsque l'objectif du déménagement est de se rapprocher du lieu de travail.
Les astuces pour réduire un préavis de location
Vous faites partie des locataires qui ne peuvent pas réduire leur durée de préavis ? Pas de panique ! Nous avons la solution pour ne pas devoir assumer votre loyer jusqu'à la fin des trois mois réglementaires.
Vous pouvez en effet chercher un locataire pour vous remplacer et proposer votre dossier à votre propriétaire. S'il n'est pas obligé d'accepter les candidatures, il sera tenté de saisir la possibilité que vous lui offrez. Un bon candidat à la location "offert sur un plateau" aura bien dû mal à être refusé !
Les trois mois sont en effet initialement prévus pour permettre au bailleur de se retourner rapidement et de retrouver un locataire, voire de vendre son bien. À compter du moment où un autre occupant a pris possession des lieux, vous êtes affranchi de vos obligations locatives, dont celle de payer un loyer tous les mois.
Cherchez vous-même un locataire permet d'accélérer le processus et de convaincre le propriétaire de changer de locataire rapidement.
Comment quitter un appartement en location ?
Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, il est important de résilier son bail dans les règles de l'art. Après avoir déterminé la durée de préavis, réduite ou non, qui correspond à votre situation, respectez les règles simples mais efficaces pour informer votre propriétaire de votre souhait de quitter le logement.
Quand peut-on résilier un bail de location ?
Quel le bail soit initialement établi pour un an, pour trois ans ou pour neuf ans, le locataire peut décider de donner son congé à tout moment et sans justification. Le propriétaire peut lui aussi rompre le bail mais lorsque celui-ci arrive à son échéance seulement. Dans les deux cas, que la fin de contrat de location soit à l'initiative du locataire ou du bailleur, le respect du délai de préavis est indispensable.
Sous quelle forme donner son congé de location ?
Un locataire qui souhaite informer son propriétaire de son départ a plusieurs options :
• Envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception (inspirez-vous du modèle précédemment proposé).
• Mandater un huissier pour stipuler le départ au propriétaire.
• Remettre le courrier en main propre contre récépissé ou émargement.
Bon à savoir : le délai de préavis débute à compter de la réception du courrier en recommandé, de la notification de l'huissier ou de la remise du courrier au bailleur.
Quand récupérer le dépôt de garantie ?
Lors de la signature du bail, vous avez très certainement versé un "dépôt de garantie", une somme encaissée et conservée par le bailleur jusqu'à la fin du bail et équivalente à un mois de loyer hors charges dans le cadre d'un location nue et à deux mois hors charges dans le cadre d'une location meublée. Ce montant sert à assumer les éventuels frais (dégradations, régularisations de charges, réparations…) ou impayés lors de la sortie du locataire.
Pour faire simple, ce dépôt de garantie est restitué au locataire un mois maximum après la validation de l'état des lieux de sortie. Si le logement est rendu en bon état, bien entretenu et que les réparations à la charge du locataire ont été effectuées, le dépôt de garantie est restitué dans son intégralité. A contrario, le bailleur se réserve le droit de retenir un maximum de 20% du montant pour procéder aux différentes réparations nécessaires et/ou pour effectuer la régularisation des charges après le départ du locataire. Le propriétaire devra alors justifier de cette retenue en envoyant les documents prouvant la régularisation des charges ou les devis nécessaires aux réparations dans le bien.
Une fin de bail à l'initiative du propriétaire
Nous l'avons dit, le propriétaire peut également décider de mettre fin au bail lorsque celui-ci arrive à échéance. Il doit pour cela respecter quelques strictes consignes :
• Un préavis de trois mois dans le cadre d'une location meublée.
• Un préavis de six mois dans le cadre d'une location nue.
Mais attention, un propriétaire ne peut demander au locataire de quitter les lieux pour n'importe quelle raison. S'il désire récupérer son logement, il devra prouver que :
• Il souhaite vendre le logement. Si le bien est loué vide, le propriétaire doit impérativement respecter le droit de préemption du locataire, à savoir lui demander s'il souhaite acheter la maison ou l'appartement. Un principe qui ne s'applique pas dans le cadre d'une location meublée.
• Il souhaite faire du logement sa résidence principale ou celle de l'un des membres de sa famille comme son conjoint, son concubin, ses ascendants, ses descendants… Dans ce cas de figure, le propriétaire doit mentionner dans son courrier les coordonnées de la personne qui bénéficiera de la reprise du bien ainsi que la nature du lien que les unit.
Bon à savoir : il est possible pour un propriétaire de vendre le logement en cours de bail. Mais les nouveaux acquéreurs ne pourront pas rompre le bail et ce, même à la fin de l'échéance. Il devra dans certains cas attendre la fin du bail suivant.
Qu'importe la raison de fin de bail, le propriétaire doit informer son locataire en respectant le préavis légal et en l'informant des modalités de reprise via un courrier en recommandé avec accusé de réception, via un huissier ou par le biais d'un courrier remis en main propre contre signature.
Vous avez déjà mis fin à un contrat de location ? Par quel(s) moyen(s) ?
