De nouveaux diagnostics immobiliers obligatoires viennent régulièrement s'ajouter aux documents à fournir lors de la vente ou de la location d'un appartement ou d'une maison. Pour être en règle en 2020, nous vous proposons une liste exhaustive des diagnostics à ne surtout pas oublier pour vendre ou louer en toute légalité.
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement
Un vendeur doit joindre au compromis de vente un dossier de diagnostic technique. Celui-ci contient la totalité des diagnostics immobiliers obligatoires dont doit impérativement prendre connaissance l'acheteur. Ils sont au nombre de dix et sont à faire réaliser en amont de la transaction. Tous ces documents sont établis par des professionnels après analyses techniques poussées à votre domicile. Ils mettent en avant les caractéristiques du bien et permettent d'informer l'acquéreur dans les moindres détails.
Diagnostic immobilier obligatoire n°1 : le diagnostic loi Carrez
La diagnostic loi Carrez est celui qui permet de déterminer avec exactitude la superficie du logement. Il ne fait pas cas des annexes comme la terrasse, le balcon, la loggia, le balcon, les sous-pentes… Pour être pris en compte dans le calcul de surface Carrez, les espaces doivent afficher une hauteur sous plafond d'au moins 1,80m. Sans quoi, ils ne sont pas intégrés dans la surface habitable.
Le diagnostic loi Carrez doit impérativement être réalisé lors de la vente d'un appartement ou d'une maison situé en copropriété. Dans le cas d'une maison individuelle indépendante (hors copropriété), la réalisation du diagnostic immobilier Carrez n'est pas obligatoire.
En cas d'erreur dans le calcul, le vendeur peut être considérablement impacté. Et l'erreur arrive plus souvent qu'on ne le croit et n'est pas sans conséquence. L'acheteur peut en effet se retourner contre le vendeur. Une différence de plus de 5% en défaveur de l'acheteur doit cependant être avérée pour qu'un dédommagement financier soit demandé. Plus rare mais possible, l'acquéreur peut également demander l'annulation pure et simple de la vente. Ce type d'erreur est en effet une des clauses qui entraine la nullité de l'acte de vente.
Pour faire annuler la vente, l'acheteur doit en faire la demande avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
Bon à savoir : le vendeur doit endosser les conséquences d'un diagnostic Carrez trompeur. Il peut cependant tenter de se retourner contre le diagnostiqueur pour lui faire assumer ses erreurs.
Diagnostic immobilier n°2 : le Diagnostic de Performances Énergétiques ou DPE
Le Diagnostic de Performances Énergétiques ou DPE est celui qui met en avant les consommations énergétiques d'un bien. Il permet ainsi de quantifier l'énergie nécessaire pour que le logement soit correctement alimenté en chauffage, en eau…
Le professionnel en charge de réaliser le DPE d'un bien analyse les matériaux utilisés pour sa construction, son isolation, son système de chauffage et son système de production d'eau chaude. Après calcul, on obtient ainsi un nombre de kWh d'énergie primaire par année et par m². L'acheteur peut ainsi évaluer les dépenses énergétiques annuelles appelées par le logement. Le DPE est un diagnostic immobilier obligatoire depuis 2011. Il doit impérativement être mentionné dans une annonce immobilière.
Actuellement, plus le DPE d'un logement est bon (entre A et C généralement), plus il se valorise et se vend facilement. Il donne en effet l'assurance aux acquéreurs de ne pas voir leurs factures énergétiques s'envoler chaque année. En ce sens, certains propriétaires choisissent de réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de vendre leur bien. Le DPE est, avec la cuisine et l'emplacement, l'un des critères les plus observés par les potentiels acheteurs.
Diagnostic immobilier obligatoire n°3 : le diagnostic amiante
Le diagnostic immobilier amiante n'est pas obligatoire pour tous les logements. Il doit être réalisé dans les biens sortis de terre avant le 1er juillet 1997. Comme son nom l'indique, il vise à mettre en avant la présence d'amiante ou non dans les parties privatives mais également dans les parties communes d'une copropriété.
Diagnostic immobilier n°4 : le diagnostic plomb
Là encore, le diagnostic plomb n'est pas à réaliser dans tous les biens. Il s'agit d'un diagnostic immobilier obligatoire pour les immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Si une présence de plomb supérieure à la moyenne est observée, il doit être effectué chaque année. A contrario, si le diagnostic immobilier révèle une faible quantité de plomb, il est valable à vie.
Il faut savoir que jusqu'en 1949, les artisans utilisaient fréquemment des peintures au plomb. Des résidus peuvent ainsi être présents dans des logements qui n'ont pas été rénovés ou dont l'ancienne peinture est encore présente.
Diagnostic immobilier n°5 : le diagnostic termites
En France, plusieurs zones font l'objet d'un arrêté préfectoral au sujet des termites. C'est donc logiquement dans celles-ci que doit être réalisé le diagnostic termites. Mais attention, le document n'est valable que six mois. Mieux vaut donc le faire réaliser quelques semaines seulement avant la vente immobilière.
Diagnostic immobilier n°6 : le certificat des risques naturels
Depuis quelques années, le France est sous le sceau d'un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques et cycloniques. Le diagnostic immobilier des risques naturels ou ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques) permet donc d'informer l'acheteur des risques présents dans la zone.
Sa durée de validité de six mois seulement en fait là encore un document à demander au dernier moment.
Diagnostic immobilier obligatoire n°7 : le diagnostic gaz
Votre maison ou votre appartement possède une installation au gaz naturel de plus de 15 ans ? Vous devez fournir à l'acheteur le diagnostic gaz. Ce document atteste que votre installation est conforme aux normes actuelles. Il est valable trois ans. Vous pouvez donc anticiper sa réalisation si vous le souhaitez.
Diagnostic immobilier n°8 : le diagnostic électrique
À l'identique du diagnostic gaz, le diagnostic électrique est à faire réaliser lors de la vente d'un logement dont l'installation électrique date de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur remet au vendeur un certificat de conformité électrique si tout est en ordre. Comme pour le gaz, ce diagnostic immobilier est valable pendant trois ans.
Dans le cas où l'installation gaz ou électrique n'est pas conforme, il vous revient de faire un choix : mettre le bien en conformité ou adapter votre prix de vente en fonction de ces problématiques. Cette dernière solution demande à l'acheteur de réaliser lui-même les travaux. Un calcul à effectuer en amont pour déterminer la solution la plus intéressante.
Diagnostic immobilier n°9 : le diagnostic pour assainissement non collectif
Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic pour assainissement non collectif est devenu obligatoire. Il concerne toutes les maisons mises en vente qui ne sont pas raccordées au tout à l'égout. Il permet tout simplement de certifier que l'installation de collecte des eaux usées est conforme.
Diagnostic immobilier n°10 : les diagnostics non obligatoires
Il faut également faire état de certains diagnostics immobiliers non obligatoires. On pense notamment au diagnostic informatif sur les mérules qui permet de mettre en avant leur présence ou non.
Un vendeur peut aussi demander un diagnostic internet et mobile pour démontrer aux acheteurs que le logement possède une bonne connexion. Un critère de choix devenu important pour les acquéreurs d'aujourd'hui.
Les diagnostics immobiliers liés à la copropriété
Enfin, si le logement en vente appartient à une copropriété, certains diagnostics immobiliers obligatoires concernent les parties communes. L'acheteur doit en effet être informé de l'état des parties privatives ET de celui des parties communes. Si vous vendez un bien en copropriété, rapprochez-vous de votre syndic pour obtenir toutes les informations liées aux parties communes.
Les diagnostics immobiliers obligatoires n'appellent pas de nécessaires travaux. S'ils ne sont pas conformes (ou mauvais dans le cas du DPE), le vendeur décide de réaliser les travaux avant la vente ou d'en informer simplement l'acheteur. Les documents ont en effet une valeur informative pour que l'acquisition se fasse en toute connaissance de cause.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une mise en location ?
Qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire, d'une location de longue ou de courte durée… un propriétaire bailleur a l'obligation de communiquer certains éléments à son locataire. Parmi eux, l'États des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) et le Diagnostic de Performances Énergétiques (DPE) sans oublier l'indication de la surface habitable Carrez.
Il doit également annexer au bail le diagnostic plomb, le diagnostic électrique, le diagnostic gaz en fonction des cas.
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat de location au sein d'un seul et même dossier de diagnostic technique (DDT). Ils sont valables pendant toute la durée de location. Il est donc inutile pour le propriétaire de les rééditer lors de la tacite reconduction du bail. Mais ils sont à réaliser en amont de la mise en location.
Le DPE doit impérativement figurer sur l'annonce immobilière de mise en location.
Un propriétaire qui fournit la totalité des documents légaux à son locataire se prémunit d'éventuels litiges futurs. Un bon moyen d'établir une relation locative sereine et de confiance.
Le cas particulier du diagnostic amiante : le bailleur n'a pas obligation de fournir ce document à son locataire. Cependant, ce dernier peut en faire la demande. Si tel est le cas, le bailleur doit fournir le diagnostic immobilier sans discuter. Seule la maison individuelle d'habitation sort de cette obligation. On peut ainsi considérer que la réalisation du diagnostic amiante est finalement obligatoire.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en pratique
Quand faire réaliser les diagnostics immobiliers ? Par qui ? Pour quel montant ? Quels sont les risques liés à l'absence des documents au moment de la mise en vente ? On vous dit tout.
Qui fait les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente ?
Nous l'évoquions précédemment, tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont à faire réaliser par un professionnel qualifié. Demandés par le particulier vendeur, le professionnel qui les effectue est habilité. Certaines entreprises proposent de mettre en œuvre l'ensemble des diagnostics. Mais vous pouvez également faire appel à différents professionnels, spécialisés dans chacun des diagnostics immobiliers.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Chaque diagnostic a un coût certain et non négligeable de quelques dizaines à quelques centaines d'euros. Additionnés, les documents représentent un petit budget à ne pas négliger lors de la vente. Il est souvent moins coûteux de demander les services d'une seule et même société qui réalise l'ensemble des dix diagnostics immobiliers obligatoires. Mais attention, avec l'augmentation du nombre de documents nécessaires à la vente ces dernières années, nombreux sont les professionnels qui se sont lancés sur ce segment du marché avec plus ou moins de fiabilité. Demandez systématiquement plusieurs devis et comparez les services des différents professionnels.
Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Vous pourriez être tenté de demander la réalisation des diagnostics immobiliers une fois votre acheteur trouvé. Ce n'est pas une bonne idée ! Vous devez entamer les démarches alors même que l'idée de vendre germe dans votre esprit. Pourquoi ? Parce que ces documents vous aideront à vendre plus facilement en crédibilisant votre logement.
Nombreux sont les acheteurs qui, dès la première visite, souhaitent consulter les diagnostics immobiliers obligatoires pour se faire une idée de la "santé" du bien. Sans ce dossier, les potentiels acquéreurs seront méfiants et iront voir ailleurs. Les visites seront alors totalement inutiles.
Il est cependant possible pour un acheteur de faire une offre d'achat avant de consulter les diagnostics immobiliers. Mais si après réalisation, les documents mettent en avant certains problèmes, l'acquéreur peut se rétracter. Acheteur comme vendeur auront ainsi perdu beaucoup de temps. Au mieux, l'acheteur rouvrira la négociation.
Enfin, plus les diagnostics immobiliers obligatoires sont envoyés tardivement à l'acheteur, plus le délai de rétractation est important. Il est en effet impossible de signer un compromis de vente sans ces documents. En leur absence, l'acquéreur peut donc continuer à visiter et se positionner sur un autre logement tout en se rétractant de son offre d'achat.
Bon à savoir : vous n'avez pas d'autres choix que de faire réaliser le DPE avant la mise en vente. Sa présence sur l'annonce immobilière est en effet obligatoire.
Votre crainte est peut-être de ne pas vendre dans les temps et de vous retrouver avec certains diagnostics immobiliers obsolètes. Pour les documents valables six mois, c'est en effet un risque à prendre. Il est possible de devoir demander une seconde analyse pour obtenir un second diagnostic. Mais dans une grande majorité de cas, les diagnostiqueurs professionnels se déplacent de bonne grâce une deuxième fois sans vous faire payer le renouvellement.
Ne donnez aucun argument à l'acheteur pour se rétracter. Posséder un dossier complet avec tous les documents obligatoires vous permet d'optimiser vos chances et de limiter les négociations pour une vente réalisée dans des conditions optimales.
Pour conclure, faites réaliser les diagnostics immobiliers dès que vous êtes assuré de vouloir vendre votre logement.
Vous avez déjà mis en vente ou loué un logement ? Comment avez-vous fait réaliser vos diagnostics immobiliers obligatoires ?
