À la vente d’un logement en copropriété, un propriétaire doit obligatoirement mentionner la surface Carrez dans tous les documents de vente. Sans quoi, il est passible de voir la vente annulée ou l’acheteur demander un dédommagement. Explications sur un calcul à connaître pour vendre son bien en toute légalité.
Qu'est-ce que la loi Carrez pour une maison ou un appartement ? Les origines
La surface Carrez a fait son entrée sur la scène immobilière le 18 décembre 1996, lors de la promulgation de la loi éponyme. Le texte visait, et vise encore, à protéger les acquéreurs lors de l’achat d’un bien en copropriété.
Elle impose en effet que soit mentionnée la superficie privative dans tous les documents de vente. La loi Carrez est en vigueur pour tous les achats d’un logement en copropriété, y compris ceux vendus en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement depuis 2021..
C'est quoi la surface loi Carrez ? Définition pour mieux comprendre la surface privative d'un bien immobilier
La surface Carrez est une mesure spécifique utilisée en France pour déterminer la superficie privative d'un bien immobilier. Plus précisément, la loi Carrez oblige les vendeurs à mentionner la superficie privative exacte des logements en copropriété dans les contrats de vente.
Cette mesure exclut généralement les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les surfaces occupées par les équipements (comme les radiateurs et les placards) d'une propriété.
Elle vise ainsi à fournir aux acheteurs une indication précise de l'espace utilisable dans un bien immobilier.
Quand la loi Carrez s'applique en pratique : que faire en cas de surface en mètres carrés annoncée inexacte ?
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% (marge d'erreur admise) à celle annoncée par le vendeur dans les documents de vente, l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour demander une réduction du prix du bien proportionnelle à la superficie manquante.
Si la surface Carrez n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un mois à compter de la signature pour recourir à une action en nullité de l’acte de vente. Au contraire, si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, aucun supplément de prix ne pourra être appliqué et demandé au prochain propriétaire. Il revient donc au vendeur de s’acquitter du calcul avec minutie.
Comment calculer la superficie Carrez ?
Pour éviter toute dérive, la loi Carrez est très stricte quant à la méthode de calcul de la superficie de tous les types de logements. Elle détermine dans un premier temps, les divers éléments qui ne peuvent entrer en compte dans le calcul : la cave, le garage, toute pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, un palier, un grenier ou un comble situé au-dessus de plusieurs appartements… A contrario, si une cave a été transformée en réserve (dans le cas d’une boutique par exemple) et que la hauteur sous plafond est de plus de 1,80 mètre, la surface entre en considération dans le calcul de la surface Carrez.
Autre cas litigieux parfois, la loggia et la mezzanine. Si elles sont intégrées dans la composition du lot comme mentionné dans le règlement de copropriété, elles intègrent la surface Carrez du logement. Pour cela, deux conditions doivent être respectées : le propriétaire doit être le seul utilisateur des surfaces et une hauteur de 1,80 mètre au moins doit être respectée. Un bon compromis !
Réaliser la mesure
La mesure de la surface privative de la loi Carrez peut être réalisée par le vendeur du logement ou par un professionnel. Dans tous les cas, le vendeur est dans l’impossibilité de se retourner contre le professionnel. Il lui incombe un strict devoir de vérification.
Loi Carrez ou surface habitable ? Les différences
La loi Carrez et la surface habitable sont deux mesures distinctes utilisées dans le domaine immobilier en France. Pour faire simple :
La loi Carrez
- La loi Carrez concerne principalement les biens immobiliers en copropriété, appartements en tête.
- Elle vise à déterminer la superficie privative exacte d'un bien immobilier.
- La mesure selon la loi Carrez exclut généralement les murs, les cloisons, les embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que les surfaces occupées par les équipements.
Cette mesure est obligatoire pour les vendeurs de biens immobiliers en copropriété en France.
La surface habitable
- La surface habitable concerne tous les types de biens immobiliers, qu'ils soient en copropriété ou non.
- Elle représente la surface totale utilisable et habitable d'une propriété, comprenant généralement toutes les pièces principales (chambres, salon, cuisine...)
- Contrairement à la loi Carrez, la surface habitable inclut souvent les murs et les cloisons.
- Bien que la surface habitable ne soit pas soumise à une réglementation stricte comme la loi Carrez, elle est souvent utilisée dans les annonces immobilières pour donner aux acheteurs une idée de l'espace réel disponible dans un bien immobilier.
En résumé, la loi Carrez se concentre spécifiquement sur les biens immobiliers en copropriété et vise à fournir une mesure précise de la superficie privative, tandis que la surface habitable est une mesure plus généraliste utilisée pour évaluer l'espace habitable d'un bien immobilier, qu'il soit en copropriété ou non.
Qu'est-ce qui est compris dans la surface habitable ?
La surface habitable comprend généralement toutes les pièces d'un logement qui sont utilisables et à usage d'habitation. Voici ce qui est généralement inclus dans la surface habitable d'une propriété :
Les pièces principales : incluant les chambres à coucher, le salon, la salle à manger et éventuellement une cuisine dans laquelle il est possible de prendre ses repas.
Les circulations : les couloirs, les halls d'entrée et les dégagements sont souvent inclus dans la surface habitables, s'ils sont à l'intérieur du logement et qu'ils sont utilisables.
Les salles de bains et toilettes : les salles de bains et les toilettes sont généralement incluses dans la surface habitable, à condition qu'elles soient intégrées au logement et non situées dans des espaces communs ou extérieurs.
Les bureaux ou autres pièces de travail : les espaces qui peuvent être utilisés comme bureaux ou ateliers, tant qu'ils sont destinés à l'usage résidentiel et qu'ils sont intégrés au logement.
Les autres espaces habitables : incluant des greniers aménagés, des sous-sols aménagés ou des vérandas utilisables comme pièces à vivre.
Comment et pourquoi valoriser une surface non Carrez ?
Valoriser une surface non Carrez peut être une stratégie utile et astucieuse pour maximiser la valeur d'une propriété, notamment lorsqu'il s'agit de biens immobiliers en copropriété en France.
Les raisons de valoriser une surface non Carrez
1. Une amélioration de la valeur du bien : en incluant des espaces non Carrez dans la valorisation d'une propriété, vous pouvez augmenter sa superficie totale déclarée, ce qui peut potentiellement majorer sa valeur sur le marché de l'immobilier.
2. Une optimisation de l'utilisation de l'espace : les espaces non Carrez tels que les vérandas, les combles aménagés ou les sous-sols peuvent ajouter de la fonctionnalité à une propriété, la plus attrayante pour les acheteurs potentiels.
3. La différenciation sur le marché : si votre propriété offre des espaces supplémentaires non Carrez, elle se différencie des autres biens similaires sur le marché : un avantage concurrentiel lors de la vente.
Les méthodes pour valoriser une surface non Carrez
Un aménagement approprié : assurez-vous que les espaces non Carrez sont aménagés de manière à être utilisables et fonctionnels pour les occupants. Cela peut nécessiter des travaux de rénovation ou d'aménagement pour plus d'attractivité.
La conformité réglementaire : veillez à ce que les travaux d'aménagement respectent toutes les réglementations locales et nationales en matière de construction et de sécurité. Il peut être nécessaire d'obtenir des autorisations ou des permis de construire pour certains types de travaux.
La mise en valeur dans la commercialisation : lors de la commercialisation de la propriété, mettez en avant les espaces non Carrez et soulignez leur valeur ajoutée potentielle pour les acheteurs. Comment ? Au travers des photographies attrayantes, des descriptions détaillées et des visites guidées mettant en avant ces espaces par exemple.
Pour aller plus loin : M2 loi Carrez et immobilier neuf - Comment ça marche ?
La loi Carrez s'applique principalement aux biens immobiliers en copropriété, notamment aux appartements et aux maisons individuelles en lotissement. Les programmes immobiliers neufs vendus sur plan n'échappent pas à la règle depuis 2021. Ils sont ainsi soumis aux dispositions des articles L. 261-10 et R. 263-13 du Code de Construction et de l’Habitation.
Voici comment fonctionne généralement la loi Carrez dans le contexte de l'immobilier neuf :
1. La promesse de vente ou contrat de réservation : lorsqu'un acheteur réserve un bien immobilier neuf auprès d'un promoteur ou signe une promesse de vente, il est fourni avec des documents détaillant la superficie de l'unité. Cette superficie comprend différentes mesures, notamment la surface habitable et la surface Carrez si elle est applicable.
2. Les mesures spécifiques : dans le cas des programmes immobiliers neufs en France, les mesures peuvent être effectuées différemment de celles des propriétés existantes.
3. La certification et la garantie : pour les biens immobiliers neufs, les promoteurs doivent fournir une certification de conformité attestant que la construction respecte toutes les réglementations en vigueur, y compris les normes de surface habitable. De plus, les acheteurs peuvent bénéficier de garanties légales ou contractuelles concernant la qualité et la conformité du bien.
4. La documentation et la transparence : les promoteurs immobiliers sont tenus de fournir aux acheteurs des informations complètes et précises sur les caractéristiques de la propriété, y compris sa superficie habitable, les matériaux utilisés et les équipements inclus. Cela vise à assurer la transparence et à permettre aux acheteurs de prendre des décisions éclairées.
Vous voulez en savoir davantage sur la superficie Carrez, la surface utile ou la surface habitable ? Faire appel à un professionnel est une bonne idée ! Les experts Médicis Immobilier Neuf vous accompagnent pas à pas dans votre projet de résidence principale ou d'investissement locatif. Contactez votre interlocuteur dédié sans attendre !
