Tout au long de votre vie, vous aurez peut-être eu à cœur de vous construire un patrimoine immobilier. Peut-être êtes-vous propriétaire de votre habitation principale voire d’une maison de vacances. Vous chercherez alors à transmettre votre patrimoine à votre descendance tout en essayant de minimiser l’impact fiscal de votre héritage. La fiscalité inhérente aux transmissions est aujourd’hui forte et peut parfois se révéler être un véritable gouffre financier pour vos enfants. Des solutions existent pour réduire cette pression fiscale : les OBO en sont l'exemple. Explications et mode d'emploi.
C'est quoi le OBO en immobilier ? Définition Owner Buy Out
L’OBO ou l’Owner Buy Out est un mécanisme qui permet de minimiser la fiscalité sur les legs immobiliers. Plus concrètement, il s’agit de vendre un (ou plusieurs) bien(s) en votre possession à une entreprise qui appartient quant à elle à vos enfants.
Attention cependant à vous entourer d’experts pour éviter tout risque et mauvaise surprise, en matière de requalification fiscale notamment. Des frais importants peuvent également être induits par ce type d’opération, mieux vaut être prévenu !
En pratique, vous devrez dans un premier temps créer une société immobilière type SCI (Société Civile Immobilière) puis, dans un second temps, racheter votre propre bien. Vous constituez cette société immobilière avec vos enfants qui peuvent, au besoin, contracter un emprunt selon les parts qu’ils détiendront dans cette entreprise.
Quel est l'intérêt d'un OBO immobilier ? Des avantages fiscaux pour toute la famille - Une transmission familiale facilitée
Les avantages financiers du OBO sont nombreux. La mise en location du bien de la SCI vous permet de percevoir des sommes issues des loyers pour rembourser l’emprunt contracté le cas échéant. Selon les investissements réalisés, vous pouvez également percevoir des réductions d’impôt ou autres avantages fiscaux.
Pour vos enfants également l’avantage est non négligeable : ils pourront bénéficier de la transmission du patrimoine sans avoir à payer de droits de donation ou de succession. En effet, étant partie intégrante de la SCI, vos héritiers bénéficient de la nue-propriété de leurs parts sociales qui, grâce à l’emprunt, sont sous évaluées.
Pour finir, ce mécanisme d’OBO vous exonère de l’impôt sur la fortune immobilière. Intéressant non ?
Comment faire un OBO ? Quelques précautions à prendre absolument
Ce montage très commun dans le cadre de succession est à effectuer dans un cadre bien précis et en s’entourant d’experts maîtrisant cette pratique (avocats fiscalistes, notaires…). En effet, l’administration fiscale pourrait, si c’est le cas, reclasser votre SCI en donation si vous n’êtes pas en mesure de fournir les pièces justificatives de votre société telles que les PV d’Assemblées Générales, les preuves de comptabilité etc…
Enfin, ce montage engendre évidemment des frais qu’il vous faudra prendre en compte (et en charge) au moment de votre calcul.
La FAQ du OBO en immobilier
Comment racheter ses biens immobiliers en SCI dans le cadre d'un OBO ?
Le rachat de ses biens immobiliers en Société Civile Immobilière (SCI) dans le cadre d'un Owner Buy Out (OBO) est une opération qui permet à un propriétaire de vendre ses biens à une structure qu'il contrôle tout en conservant l'usage et la gestion de ces biens. Voici comment procéder à cette opération :
Dans un premier temps, il est nécessaire de créer une nouvelle SCI, si ce n'est pas déjà le cas, qui sera détenue majoritairement par le propriétaire initial, souvent avec des associés pour respecter le cadre légal de la SCI. Une fois la SCI constituée, le propriétaire vend ses biens immobiliers à cette SCI. Cette vente doit être réalisée à la valeur de marché de l'immobilier et peut être financée par un emprunt contracté par la SCI, garantissant ainsi la solvabilité de l'opération.
Ensuite, le produit de la vente perçu par le propriétaire peut être utilisé de diverses manières, souvent pour réinvestir dans d'autres projets ou pour des besoins personnels. Par ailleurs, le prêt contracté par la SCI pour financer l'achat des biens sera remboursé par les loyers perçus des biens ou par des apports des associés, ce qui permet une optimisation fiscale et financière.
L'opération d'OBO offre plusieurs avantages, dont la possibilité de dégager des liquidités tout en gardant le contrôle des actifs immobiliers, ainsi qu'une potentielle optimisation fiscale.
Est-il possible de faire un OBO sur une résidence principale ?
Il est techniquement possible de réaliser un Owner Buy Out (OBO) sur une résidence principale, bien que cela soit moins courant et plus complexe que pour des biens immobiliers locatifs ou commerciaux. L'opération consiste à créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui acquiert la résidence principale du propriétaire, souvent financée par un emprunt contracté par la SCI.
Pour aller plus loin : comment réduire ses impôts grâce à sa résidence principale ?
Le propriétaire initial peut ensuite continuer à occuper la résidence en tant que locataire en signant un bail avec la SCI. Cette transaction doit être réalisée à la valeur de marché pour éviter des problèmes fiscaux, et bien que la vente de la résidence principale soit généralement exonérée d'impôt sur les plus-values, le transfert à une SCI peut entraîner une fiscalité différente sur les revenus fonciers et les plus-values futures.
Cette opération nécessite une attention particulière aux aspects juridiques et financiers, et il est recommandé de consulter des professionnels pour garantir sa conformité et son optimisation fiscale.
Un exemple de montage d'un OBO immobilier
Plus concrètement, voici un exemple détaillé d'un montage d'Owner Buy Out (OBO) immobilier avec des chiffres pour illustrer le processus :
Situation de départ
- Propriétaire initial : Monsieur Dupont
- Bien immobilier : Une résidence principale d'une valeur de 500 000 €
- Montant du prêt restant : Aucun, la résidence est totalement payée
- Création d'une SCI : Monsieur Dupont décide de créer une SCI pour réaliser l'OBO
Étape 1 : création de la SCI
- Dénomination de la SCI : SCI Dupont
- Associés : Monsieur Dupont (90%) et sa fille (10%) pour respecter les conditions de création de la SCI
- Capital social de la SCI : 10 000 € (apporté par les associés proportionnellement à leurs parts)
Étape 2 : vente de la résidence à la SCI
- Valeur de la résidence : 500 000 €
- Financement de l'achat par la SCI : la SCI contracte un emprunt bancaire de 500 000 € sur 20 ans à un taux de 2%
Étape 3 : emprunt et remboursement
- Montant de l'emprunt : 500 000 €
- Durée de l'emprunt : 20 ans
- Taux d'intérêt : 2%
- Mensualités de remboursement : Environ 2 530 € par mois
Étape 4 : Monsieur Dupont devient locataire
- Loyer mensuel : Monsieur Dupont signe un bail avec la SCI pour continuer à occuper la résidence. Le loyer est fixé à 2 530 € par mois, correspondant au montant des mensualités de remboursement du prêt.
- Charges et impôts : les charges locatives et les impôts fonciers sont à la charge de Monsieur Dupont en tant que locataire.
Bilan financier pour Monsieur Dupont
- Produit de la vente : 500 000 € (reçus de la SCI)
- Utilisation des fonds : Monsieur Dupont peut réinvestir cet argent, par exemple dans des placements financiers ou d'autres projets immobiliers tels qu'un investissement locatif.
- Loyer payé : 2 530 € par mois, soit 30 360 € par an
- Avantages fiscaux : les intérêts d'emprunt de la SCI sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable de la SCI.
Avantages et inconvénients de l'opération
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Avantages pour Monsieur Dupont :
- Libération de liquidités importantes (500 000 €)
- Maintien de l'occupation de sa résidence principale
- Optimisation fiscale possible grâce à la déduction des intérêts d'emprunt
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Inconvénients :
- Obligation de payer un loyer à la SCI
- Complexité administrative et coûts associés à la création et à la gestion de la SCI
Cet exemple illustre simplement la façon dont un OBO peut être structuré pour libérer des liquidités tout en permettant au propriétaire de continuer à vivre dans sa résidence principale, sur fond de considérations fiscales et financières optimisées.
Avez-vous déjà créé une SCI avec vos enfants afin de garantir le maintien de votre patrimoine au sein de la famille ? Expliquez-nous en commentaire !
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