Parmi les différents modes d’acquisition immobilière à connaître pour votre futur achat immobilier : la SCI ou Société Civile Immobilière. Ce terme ne vous est sûrement pas étranger, mais quels sont vraiment les objectifs, les avantages et les mécanismes de la SCI pour devenir propriétaire de votre futur logement ? Définition, fonctionnement et questions clés passés au crible.
Qu'est-ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Une SCI, Société Civile Immobilière, est une société civile dont l'objet principal est la gestion et la détention de biens immobiliers. C'est une personne morale. Bien que principalement à caractère civil, elle n'est pas destinée à réaliser des actes de commerce.
Qu’est-ce que cela signifie ? Définition et principe de la SCI en France
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique qui autorise plusieurs personnes (deux au minimum), souvent des membres d'une même famille ou des associés (mais pas seulement), à acheter puis de détenir ensemble des biens immobiliers neufs ou anciens.
Un mode d'acquisition immobilière qui permet de gérer et de partager la propriété de ces biens de manière organisée et transparente. La transparence de la gestion dépend de la rédaction des statuts et de la gouvernance de la société.
La SCI est souvent utilisée pour faciliter la gestion et la transmission de patrimoine immobilier entre les associés, tout en offrant une certaine souplesse dans les décisions et les responsabilités réparties au sein du groupe.
Comment créer et ouvrir une SCI au statut familial ou non ?
Créer et ouvrir une Société Civile Immobilière (SCI) implique plusieurs étapes importantes. Pour vous aider à comprendre le processus de création, pour une SCI familiale ou une SCI classique, voici les étapes majeures à respecter :
Étape n°1 - Définir l'objet de la SCI
La première étape consiste à définir l'objet de la SCI, généralement la gestion et la détention de biens immobiliers à plusieurs.
Étape n°2 - La rédaction des statuts
Les statuts de la SCI doivent être rédigés et ils doivent inclure plusieurs informations obligatoires :
- La dénomination sociale.
- L'objet social.
- Le siège social.
- La durée de la société (maximum 99 ans).
- Le montant du capital social.
- Les apports des associés (en nature ou en numéraire).
- La répartition des parts sociales.
- Les modalités de fonctionnement de la société (assemblées générales, gérance...)
Étape n°3 - La constitution du capital social
Le capital social peut être composé d'apports en numéraire (argent) et/ou d'apports en nature (biens immobiliers, meubles...). Il n'y a pas de montant minimum requis pour une SCI.
Étape n°4 - La désignation du ou des gérant(s)
La SCI doit avoir au moins un gérant, qui peut être l'un des associés ou une personne extérieure. La nomination du gérant doit être précisée dans les statuts.
Étape n°5 - La signature des statuts
Les statuts sont signés par tous les associés et les apports en numéraire déposés sur un compte bloqué au nom de la SCI jusqu'à son immatriculation.
Étape n°6 - La publication d'un avis de constitution
Un avis de constitution est publié dans un journal d'annonces légales (JAL) du département dans lequel se situe le siège social de la SCI. Cet avis doit inclure les informations essentielles de la société à savoir : nom, siège, capital, objet, durée...
Étape n°8 - L'immatriculation de la SCI
La demande d'immatriculation de la SCI doit être déposée au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou au greffe du tribunal de commerce compétent. Les documents à fournir incluent :
- Un exemplaire des statuts signés.
- Le formulaire M0 complété et signé.
- Une attestation de dépôt des fonds (pour les apports en numéraire).
- Une attestation de parution de l'avis de constitution dans un JAL.
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société.
Étape n°9 - L'obtention du Kbis
Une fois la SCI immatriculée, vous recevez un extrait Kbis. Il s'agit pour imager de l'acte de naissance de la société, celui qui atteste de son existence légale.
Quelques particularités pour une SCI familiale
Une SCI familiale suit les mêmes étapes qu'une SCI classique, à la différence que les associés sont exclusivement membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs, etc.). Ce type de SCI est souvent utilisé pour la gestion du patrimoine familial et offre notamment des avantages fiscaux pour la transmission de patrimoine.
Comment faire fonctionner une SCI une fois créée ? La gestion
Une fois la SCI créée, son fonctionnement repose sur une gestion administrative rigoureuse et une bonne organisation.
Les associés ont l'obligation de tenir des assemblées générales au moins une fois par an pour approuver les comptes annuels, statuer sur l'affectation des résultats et discuter des décisions importantes concernant la société.
La gestion courante de la SCI est assurée par le ou les gérants, qui doivent veiller à la bonne tenue de la comptabilité, au paiement des charges et des impôts, ainsi qu'à la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI.
Il est également incontournable de respecter les obligations légales et fiscales, telles que le dépôt des déclarations fiscales et le paiement des impôts locaux et fonciers.
Plus informel, une communication transparente entre les associés est essentielle pour éviter les conflits et garantir une prise de décision collective en bonne intelligence et sans heurt.
Quelle est la fiscalité appliquée pour une SCI ? Vos impôts
La fiscalité appliquée à une Société Civile Immobilière (SCI) varie en fonction du choix du régime fiscal : l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Pour une SCI soumise à l’IR, les revenus générés par la location des biens immobiliers sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts détenues dans la société.
Chaque associé doit inclure sa part de revenus fonciers dans sa déclaration de revenus personnelle. Ils sont alors soumis au barème progressif de l’IR, avec possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention et des charges déductibles telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, et les dépenses d’entretien et de réparation des biens.
A contrario, une SCI soumise à l’IS est imposée sur ses bénéfices au taux de l'impôt sur les sociétés de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices annuels et de 28 % au-delà.
Les bénéfices après impôt peuvent être distribués aux associés sous forme de dividendes, lesquels sont alors soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques et aux prélèvements sociaux
Le choix du régime fiscal dépend souvent de la situation personnelle et patrimoniale des associés mais aussi des objectifs à long terme de gestion et de transmission de patrimoine.
Quel est l'intérêt d'une Société Civile Immobilière ? Quel est le but de créer une SCI ? Les avantages
Créer une SCI a plusieurs atouts :
- Une fiscalité avantageuse : les SCI peuvent être soumises soit à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Sous le régime de l'IR, les associés peuvent effectivement déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation) de leurs revenus fonciers.
- La possibilité de transmettre un patrimoine à ses héritiers tout en continuant à gérer le bien.
- La possibilité de vendre le bien : une SCI permet de vendre le bien immobilier qu'elle détient. Toutefois, la vente des parts sociales de la SCI peut également être réalisée, offrant une flexibilité supplémentaire.
- Une plus grande souplesse en comparaison de la convention d’indivision par exemple, pour l’organisation de l’usage commun.
Quelle est la durée de vie maximale d'une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La durée de vie maximale d'une Société Civile Immobilière (SCI) est de 99 ans à compter de sa date de constitution. Lors de la rédaction des statuts de la SCI, il est également possible de fixer une autre durée en dessous des 99 ans.
Cette disposition permet à la SCI de perdurer dans le temps pour gérer efficacement les biens immobiliers et répondre aux objectifs patrimoniaux de ses associés sur une longue période.
Une fois cette durée écoulée, plusieurs possibilités : la SCI peut être dissoute ou prorogée sur décision des associés. La prorogation nécessite généralement une modification des statuts de la SCI et une formalité d'enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.
Comment réaliser la cession d'une société civile immobilière (SCI) ?
La cession de parts sociales au sein d'une Société Civile Immobilière (SCI) est une opération importante qui requiert plusieurs étapes clés pour être réalisée de manière légale et efficace.
Les parties impliquées, à savoir le cédant (celui qui vend ses parts) et le cessionnaire (celui qui achète les parts), doivent parvenir à un accord sur les conditions de la cession. Ce consensus inclut des aspects tels que le prix de cession, les modalités de paiement et les éventuelles clauses de préemption ou de garantie. Une fois cet accord établi, le cédant doit notifier formellement sa décision au gérant de la SCI par écrit.
La cession des parts sociales doit ensuite être approuvée lors d'une assemblée générale des associés, convoquée selon les règles prévues par les statuts de la SCI. Cette étape est cruciale car elle nécessite le plus souvent une majorité spécifique pour être validée.
Une fois l'approbation obtenue, l'acte de cession des parts est rédigé et signé par le cédant et le cessionnaire. Cet acte est enregistré dans le registre des décisions de la SCI.
Sur le plan administratif, il est également essentiel de mettre à jour les statuts de la SCI pour refléter le changement de propriétaire des parts sociales. De plus, la cession doit être déclarée au greffe du tribunal de commerce compétent, accompagnée des documents requis comme l'acte de cession et les statuts mis à jour.
Enfin, un avis de cession des parts sociales doit être publié dans un journal d'annonces légales afin de rendre la transaction publique.
Bon à savoir : la cession de parts sociales peut avoir des implications fiscales pour le cédant et le cessionnaire, notamment en termes d'impôt sur les plus-values.
BON À SAVOIR
La SCI peut être créée tant pour acquérir une résidence principale que pour réaliser un investissement locatif.
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