Dans le cas d’une succession ou d’une volonté des acheteurs, il est possible qu’une acquisition immobilière se fasse sous le sceau de l’indivision. Dans les grandes lignes, ce statut permet d’acheter un même bien tout en profitant d’une gestion simplifiée. Idéale sur le papier, l’indivision appelle tout de même une certaine maîtrise. Voyons ensemble ses avantages et ses inconvénients.
Qu'est-ce que l'indivision en immobilier ?
Quelle est la définition de l'indivision ?
Nous le disions, l’indivision est un moyen très simple d’acheter un même logement à plusieurs personnes. Chaque contributeur, appelé indivisaire, devient propriétaire en fonction de sa contribution financière apportée lors de l’acquisition.
Que veut dire indivisaire dans le cadre de l'indivision ?
Dans le cadre de l'indivision, un indivisaire désigne généralement une personne qui détient une quote-part d'un bien avec d'autres personnes, sans qu'il y ait de division formelle du bien. L'indivision survient par exemple quand plusieurs personnes héritent conjointement d'un bien (une maison, un terrain...) suite au décès du propriétaire initial, sans qu'il y ait de testament ou de disposition particulière pour le partage du bien.
Chaque indivisaire possède une partie du bien, appelée quote-part, mais aucun indivisaire ne détient de partie spécifique du bien en tant que propriété exclusive. Les décisions concernant le bien en indivision doivent être prises conjointement par tous les indivisaires, sauf disposition contraire prévue par la loi ou par un accord entre les parties.
Dans ce contexte, les indivisaires peuvent avoir des droits et des obligations sur le bien, notamment le droit de jouissance, le droit de participer aux décisions concernant le bien (comme la vente ou la gestion), ainsi que le devoir de contribuer aux charges et aux dépenses liées à ce bien (comme les taxes foncières, les réparations, etc.).
L'indivision peut prendre fin de différentes manières, notamment par le partage amiable du bien entre les indivisaires, par le rachat des parts des autres indivisaires par l'un d'eux, ou par décision judiciaire en cas de désaccord persistant entre les parties.
Quel est l'intérêt d'acheter une maison ou un appartement en indivision ? Les avantages
L'indivision en immobilier présente plusieurs avantages. Voici les principaux :
1. L'accessibilité financière accrue : l'achat en indivision permet à plusieurs individus de réunir leurs ressources financières pour acquérir un bien immobilier, ce qui peut rendre l'achat plus accessible financièrement que si une seule personne devait assumer l'ensemble des coûts.
2. Le partage des responsabilités financières : les co-propriétaires partagent les coûts associés à la propriété, y compris les taxes foncières, les assurances, les frais d'entretien et de réparation, ce qui peut alléger le poids financier pour chaque individu.
3. La diversification des investissements : l'indivision permet aux co-propriétaires de diversifier leurs investissements immobiliers en détenant une part d'un bien avec d'autres personnes, plutôt que d'investir dans un seul bien. À la clé, un risque financier individuel qui peut être réduit et qui offre une plus grande diversification du portefeuille immobilier.
4. La possibilité de propriété partagée entre membres de la famille ou amis : l'indivision peut être une solution pour les membres de la famille ou les amis qui souhaitent investir ensemble dans un bien immobilier tout en partageant les responsabilités et les avantages de la propriété.
5. La flexibilité dans la gestion et l'utilisation du bien : les co-propriétaires ont la possibilité de décider collectivement de l'utilisation du bien, qu'il s'agisse de l'occuper, de le louer ou de le vendre, offrant ainsi une certaine flexibilité dans la gestion du bien.
Pour aller plus loin : qui peut vivre dans une maison sous le régime de l'indivision des biens ?
Dans une situation d'indivision, plusieurs catégories de personnes peuvent vivre dans un bien, selon les circonstances et les accords entre les co-propriétaires. Voici les principales :
1. Les co-propriétaires : il s'agit des indivisaires. Chaque co-propriétaire a le droit de jouissance sur tout ou partie du bien, dans la mesure où cette jouissance ne nuit pas aux droits des autres co-propriétaires.
2. Les membres de la famille : les membres de la famille des co-propriétaires peuvent également vivre dans le bien en indivision, sous réserve de l'accord des autres co-propriétaires. Cela peut inclure le conjoint, les enfants, les parents ou d'autres proches.
3. Les locataires : selon les accords entre les co-propriétaires et la législation en vigueur, il est possible de louer une partie ou la totalité du bien à des locataires. Les revenus de la location sont généralement partagés entre les co-propriétaires en fonction de leur part respective dans la propriété.
4. Les occupants autorisés : les co-propriétaires peuvent également autoriser d'autres personnes à vivre dans le bien, et ce même si elles ne sont pas co-propriétaires ou membres de leur famille. Il peut s'agir des amis, des colocataires, des partenaires, etc., mais cela nécessite généralement l'accord de tous les co-propriétaires.
Il est important de noter que dans le cadre de l'indivision, toutes les décisions concernant le bien doivent être prises conjointement par tous les co-propriétaires, sauf disposition contraire prévue par la loi ou par un accord entre les parties. Cela inclut les décisions relatives à la gestion du bien, à sa location, à sa vente, etc.
Les inconvénients de l’achat d'une propriété en indivision
Tout paraît donc très simple lors d’un achat en indivision, du moins, lorsque tout le monde s’entend bien. En effet, chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. Ce qui signifie que les décisions importantes doivent impérativement être prises à l’unanimité, ce qui peut devenir difficile lorsque les intérêts des propriétaires changent et s’éloignent au fil du temps.
Autre inconvénient, chaque propriétaire est engagé financièrement dans l’acquisition par et pour les autres. Tout le monde doit donc payer les impôts, les taxes et les charges au prorata de sa quote-part. Si le logement n’est pas équitablement partagé, il est important d'en avoir conscience.
Enfin, si un membre de l’indivision souhaite vendre sa quote-part, rien ne peut l’en empêcher. Les autres indivisaires possèdent alors un droit de préemption sur cette part à vendre, ils peuvent ainsi l’acheter en priorité. Si aucun d’eux ne le veut ou ne le peut, elle peut être cédée au premier venu qui serait intéressé.
Une SCI pour une acquisition en indivision ?
Oui ! Il est tout à fait possible d'utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) pour acquérir un bien en indivision. Cela présente certains avantages et inconvénients qu'il convient de considérer :
Les avantages
1. Une gestion facilitée : la SCI peut simplifier la gestion du bien en indivision en donnant un cadre juridique formel pour prendre des décisions et organiser la propriété du bien. Les décisions peuvent être prises selon les règles établies dans les statuts de la SCI.
2. Une transmission facilitée : la SCI permet une transmission plus simple du patrimoine immobilier aux héritiers, en évitant notamment le démembrement de la propriété. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises plus facilement que la pleine propriété du bien.
3. La protection du patrimoine : la constitution d'une SCI offre une certaine protection du patrimoine personnel des associés en cas de dettes ou de litiges liés au bien détenu en commun.
Les inconvénients
1. Le coût et les formalités : la création et la gestion d'une SCI entraînent des coûts administratifs, principalement liés à la rédaction des statuts, aux frais de constitution et aux formalités de publication.
2. Le régime fiscal : le choix de la SCI peut avoir des implications fiscales en matière d'imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières principalement.
3. Le démembrement de propriété : si certains associés souhaitent détenir la pleine propriété du bien, la SCI n'est pas toujours la meilleure solution. Vous l'avez compris, elle implique une propriété collective et une gestion partagée du bien.
Avant de décider de créer une SCI pour acquérir un bien en indivision, il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou de la fiscalité afin d'évaluer les implications juridiques, fiscales et financières spécifiques à votre situation.
Pour aller plus loin : comment sortir de l'indivision ?
La sortie de l'indivision peut être un processus complexe et nécessite généralement l'accord de tous les co-propriétaires et de créer des terrains d'entente. Voici quelques méthodes et principes courants pour mettre fin à l'indivision :
1. Le partage amiable : les co-propriétaires peuvent convenir de terminer l'indivision en procédant à un partage amiable du bien. Cela implique de déterminer la façon dont le bien sera divisé entre les co-propriétaires, soit en nature (division physique du bien), soit en valeur (compensation financière pour la part de chacun).
2. La vente du bien : une autre option consiste à vendre le bien en indivision et à répartir le produit de la vente entre les co-propriétaires conformément à leurs parts respectives. Cette solution peut être choisie si les co-propriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur un partage amiable.
3. Le rachat des parts des autres co-propriétaires : un co-propriétaire peut choisir de racheter les parts des autres co-propriétaires pour devenir l'unique propriétaire du bien. Cette démarche peut faire l'objet d'un accord direct entre les co-propriétaires ou reposer sur une évaluation professionnelle du bien.
4. La vente aux enchères : en dernier recours, si les co-propriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur la solution préférable pour mettre fin à l'indivision, il est possible de demander à un tribunal de procéder à la vente aux enchères du bien. Les fonds issus de la vente seront ensuite répartis entre les co-propriétaires conformément à leurs parts respectives.
Il est important de savoir que sortir de l'indivision peut être un processus long et parfois conflictuel, surtout si les co-propriétaires ne parviennent pas à s'accorder. Les conseils d'un professionnel sont donc les bienvenus !
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