Comment accélérer et simplifier la construction de logements neufs ? Comment booster le secteur de l’immobilier neuf ? À l’occasion du récent salon MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier), l’actuel ministre du Logement Guillaume Kasbarian a dévoilé une série de mesures destinées à la relance de l’immobilier neuf. Des annonces qui pour certaines ont déçu les acteurs du secteur, davantage axées sur la construction plus que sur l’accession. Le leitmotiv a été scandé par le ministre « de l’offre, de l’offre, de l’offre ». On ne peut plus clair ! Zoom sur l’actualité immobilière et sur les informations à retenir pour le marché.
Les réponses du gouvernement au contexte malmené de l’immobilier neuf - Les objectifs du plan de relance 2024 en France
Il y a quelques jours, la FFB, Fédération Française du Bâtiment a confirmé ses chiffres avec 250 000 logements débutés depuis janvier 2024, soit un ratio alarmant de seulement 8 mises en chantier pour 1 000 ménages français. Pour vous aider à vous situer, ces mises en chantier sont à leur plus bas niveau depuis…1950 !
L’année 2024 est donc annoncée comme difficile pour le marché de l’immobilier neuf, contexte qui pousse les acteurs du secteur à se tourner vers le gouvernement pour solliciter une aide concrète.
C’est en ce sens que sont positionnées les mesures détaillées par Guillaume Kasbarian, présentées comme une première étape seulement pour dénouer la crise immobilière. Elles sont pour l’heure davantage axées sur l’amélioration des procédures d’aménagement pour multiplier la densification de l’existant, sur l’accélération de la numérisation des autorisations d’urbanisme ou encore sur la possibilité de raccourcir les procédures visant les permis de construire déposés. Ces mesures pourraient, selon le gouvernement, permettre de réaliser 10% d’économies pour les promoteurs sur le coût du portage foncier.
Comment relancer le marché immobilier ? Des soutiens financiers attendus mais balayés par le ministre du Logement
Si les acteurs du secteur de l’immobilier neuf souhaitent très concrètement obtenir des aides financières du gouvernement, le ministre du Logement a retoqué ces demandes en opposant des impératifs budgétaires forts. Il a même affirmé au micro de BFM ne pas avoir la possibilité d’engager de nouvelles mesures fiscales et des dépenses dans ce contexte difficile.
Parmi les sollicitations des professionnels portées par la FFB, on retrouve la réouverture du PTZ, Prêt à Taux Zéro à l’identique de 2023, un assouplissement important des règles d’accord des emprunts immobiliers, sans oublier un moratoire sur les normes de construction.
La demande ? Que le jalon 2025 de la Réglementation Environnementale 2020, RE 2020, bénéficie d’un sursis de trois ans, pour 2028 donc. Les promoteurs affirment en effet que sans ce report, les coûts de construction supplémentaires seront répercutés sur le prix de commercialisation des programmes immobiliers neufs.
Quelles sont les 10 annonces de relance pour l’immobilier neuf déclinées par le gouvernement ? La politique à venir
Vous l’avez compris, la ligne de conduite du gouvernement n’est pas d’octroyer des enveloppes financières conséquentes au secteur de l’immobilier mais bel et bien de simplifier et de relancer la production de logements neufs en France. Le communiqué de presse du ministre le souligne parfaitement : « de l’offre, de l’offre, de l’offre » pour libérer un secteur alourdi par les contraintes.
Pour amorcer cette simplification, le ministre du Logement propose « un premier paquet de chantiers de simplifications de normes » pour que davantage de logements puissent sortir de terre rapidement.
Le ministre rappelle ainsi avoir travaillé depuis sa prise de poste sur 22 territoires engagés pour le logement et souligne que les 10 mesures aujourd’hui annoncées sont « une deuxième brique pour concrétiser les efforts engagés depuis mon arrivée ». Avec quel objectif ? « faire gagner plusieurs mois sur les projets avec des économies significatives pour les porteurs de projet ». Pour le ministre du Logement « c’est le début d’un processus qui, de mois en mois, produira de nouveaux résultats concrets, au service de l’efficacité ».
En détails, les 5 chantiers et les 10 "nouvelles" mesures du gouvernement pour relancer le secteur de l’immobilier neuf
Voici très concrètement les piliers annoncés par le ministre du Logement :
Chantier n° 1 : l'accélération et la modernisation des procédures d'aménagement pour faciliter la production de logements neufs (législatif et réglementaire). Pour y parvenir :
1. Élargir les permis d'aménager multisites : augmenter la portée des autorisations d'aménagement multisites, qui autorisent un porteur de projet à soumettre une seule demande pour plusieurs sites d'aménagement, afin de simplifier le processus d'instruction. Initialement instauré par le Gouvernement en 2018, ce dispositif s'est avéré efficace, mais demeure limité aux opérations de revitalisation du territoire et aux projets partenariaux d'aménagement.
2. Appliquer des règles d'urbanisme en zone d'aménagement concerté sur l'ensemble du périmètre du projet et non lot par lot. Cette option est déjà disponible, mais elle peut être contrecarrée par les dispositions spécifiques des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), ce qui peut parfois entraver l'optimisation de la densité et la maximisation du nombre de logements dans un lotissement. Désormais, l'application des règles serait automatique au niveau du projet dans son ensemble, plutôt que sur chaque lot individuel du projet.
3. Accélérer l'obtention des permis de construire dans les ZAC, zones d'aménagement. En pratique, le détenteur d'un permis d'aménager pourrait diviser sa zone d'aménagement en phases, obtenir une garantie d'achèvement pour chaque phase et obtenir un permis de construire dès l'obtention de la garantie d'achèvement correspondante. Naturellement, ce permis ne pourra être mis en œuvre qu'une fois que les équipements publics auront été livrés, mais cette approche permettrait de synchroniser les processus administratifs.
4. Faciliter la densification en lotissement, en permettant aux propriétaires de lot de modifier le règlement de lotissement, notamment afin de pouvoir ériger de nouveaux bâtiments.
Chantier n°2 : l'accélération de la numérisation des autorisations d'urbanisme (réglementaire). Pour y parvenir :
5. Pour promouvoir les échanges dématérialisés, les personnes morales et les professionnels seront tenus de soumettre leurs demandes de permis de construire par voie électronique. De plus, dans les collectivités où la dématérialisation est privilégiée (avec plus de 3 500 habitants), le nombre d'exemplaires papier exigés par les autorités locales aux demandeurs sera limité, conformément à leur demande.
6. Assurer que tous les intervenants dans le processus d'instruction adoptent les échanges dématérialisés. Les services de l'État ne seront sollicités que par voie électronique, afin de montrer l'exemple. Dans le même temps, les utilisateurs seront encouragés à déposer leurs demandes par voie électronique pour éviter la contrainte de numériser les demandes sur papier.
7. Offrir un formulaire simple et adapté pour régulariser les autorisations d'urbanisme, que ce soit à la demande de l'autorité compétente ou pour répondre aux observations du tribunal, plutôt que de requérir un permis modificatif.
Chantier n°3 : la sécurisation des porteurs de projet en amont des projets (réglementaire). Pour y parvenir :
8. Instaurer le certificat de projet afin de fournir une meilleure visibilité au porteur d'un projet. Ce certificat répertorie de manière concrète les procédures, les régimes et les décisions qui s'appliquent au projet, accompagnés d'un calendrier indiquant le délai d'instruction de ces décisions.
Chantier n°4 : le raccourcissement des procédures de recours, pour économiser jusqu'à 10% du coût du portage foncier (législatif). Pour y parvenir :
9. Identifier les moyens de réduire les délais entre l'obtention de l'autorisation et le dépôt d'un recours gracieux, ainsi que les délais de réponse de l'autorité compétente à un tel recours.
Chantier n°5 : la sécurisation du traitement des contestations des porteurs de projet (législatif). Pour y parvenir :
10. Identifier les moyens pour accélérer le traitement des recours en déterminant plus rapidement leur recevabilité, ainsi que pour agir rapidement en cas de refus de permis de construire dans les zones où la demande est particulièrement forte.
Des mesures suffisantes pour une relance efficace du secteur et de la production de logements neufs ?
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