Bonne nouvelle pour les locataires : la loi sur le pouvoir d’achat contrôle l’augmentation des loyers pour ce dernier trimestre de l’année. Les modes de calcul sont également drastiquement encadrés pour ne pas pénaliser les particuliers. Alors que dans certaines villes les prix de l’immobilier et des loyers se sont envolés ces derniers mois, les locataires ne devraient pas avoir de mauvaise surprise sur leurs prochaines quittances. Zoom et tendances.
Un bouclier contre l’augmentation des loyers
Le 16 août dernier a été promulguée la loi sur le pouvoir d’achat. Parmi ses dispositions et articles, on retrouve l’article 12 qui intéressera particulièrement les locataires. Alors même que les énergies sont actuellement contrôlées par un bouclier tarifaire, le mécanisme appliqué est identique pour enrayer la hausse des loyers. Le texte récemment adopté agit ainsi comme un bouclier contre l’augmentation des loyers aujourd’hui et dans les prochains mois.
Depuis le 15 octobre 2022, il n’est ainsi pas possible pour les propriétaires bailleurs de procéder à une hausse de plus de 3,5% des loyers répercutée sur leurs locataires, et ce jusqu’au second trimestre 2023. Cette obligation est dictée par l’IRL ou Indice de Référence des Loyers du 3 trimestre publié dans le Journal Officiel.
Bon à savoir : en Corse, le préfet peut moduler la hausse des loyers entre 2 et 3,5%. Dans le DOM, l’augmentation maximale est donnée à 2,5%.
Qui est concerné par le nouvel Indice de Référence des Loyers ?
L’indice plafonné impacte aujourd’hui les logements loués dans le parc privé mais également ceux mis en location dans le parc social. Et heureusement ! Les professionnels s’accordent à dire que les loyers auraient littéralement explosé sans cette mesure. Pourquoi ? Parce que le mode de calcul de l’IRL est actuellement défavorable pour les particuliers et plus particulièrement pour les locataires. En effet, l’Indice de Référence des Loyers est indexé sur l’évolution moyenne au cours des 12 derniers mois des prix à la consommation hors tabac. Et sans surprise, les prix ont considérablement progressé sur la période précitée.
Pour vous donner un ordre d’idée, l’Anil ou Agence Nationale pour l’Information sur le Logement fait état d’une augmentation de 3,6% de l’IRL au deuxième trimestre 2022 contre 0,83% au second trimestre 2021. La différence est considérable.
La révision des loyers est-elle obligatoire ?
Très concrètement, un propriétaire bailleur n’a aucune obligation d’augmenter le loyer en suivant l’IRL. Il peut décider de conserver le montant initial indiqué dans le bail, ce qui est très souvent le cas dans le cadre d’une location entre particuliers. Autre point important, l’augmentation du loyer n’est ni systématique ni automatique. Elle a lieu si et uniquement si le bailleur en formule la demande et ne peut en aucun cas être rétroactive.
Mais s’il décide de procéder à une hausse du loyer, cette possibilité doit être écrite noir sur blanc dans le contrat de location. Sans quoi, impossible pour le bailleur de demander à son locataire de payer davantage chaque mois.
Dans le cas où la révision est prévue dans le bail, elle a le plus souvent lieu à la date d’anniversaire du contrat, chaque année donc. Si cette règle est généralement appliquée, il est possible de procéder différemment. Une date peut être décidée entre le locataire et le propriétaire bailleur.
Bon à savoir : imaginons un bailleur envoyant son courrier mentionnant l’augmentation du loyer relative à l’IRL en cours en novembre 2022 mais que le bail stipule une augmentation possible en juin 2022, le locataire assume la hausse à partir de la date de réception du courrier, soit du mois de novembre. Si le propriétaire omet d’envoyer sa demande dans l’année, aucune rétroactivité n’est appliquée, il renonce au bénéfice de la clause pour les 12 mois écoulés. Cette règle est en vigueur depuis 2014.
Quel est le calcul de l’indexation des loyers ?
Pour calculer l’indexation des loyers, rien de compliqué !
La date de l’IRL à prendre en compte est celle mentionnée dans le contrat de location. En cas d’absence de date dans le bail, le dernier indice de référence des loyers calculé et publié par l’Institut national de la statistique ou Insee est celui qui fait loi.
Il est possible de consulter l’IRL en cours depuis le site de l’Insee mais aussi sur le site du service-public.fr. Deux supports officiels avec, pour le second, un calculateur disponible en quelques secondes.
Si le calculateur fonctionne parfaitement pour déterminer le nouveau loyer après indexation, voici la formule qui se cache derrière vos clics :
Le loyer révisé est = loyer hors charge*IRL à la date de révision/IRL de l’année n-1.
À titre informatif, l’IRL du troisième trimestre 2022 est de 136,27 (hors Corse) alors que celui du troisième trimestre 2021 était de 131,67. Plus concrètement, un loyer donné à 700€ avant le troisième trimestre 2022 peut désormais être révisé et passer à 724,45€, traduisant une augmentation de 3,5%.
Attention : le logement que vous louez est étiqueté F ou G au nouveau DPE, Diagnostic de Performance Énergétique ? Votre propriétaire ne peut plus en augmenter le montant depuis le 24 août 2022. Les mauvaises performances énergétiques des logements sont désormais sanctionnés, faisant l’objet d’une interdiction progressive de mise en location ces prochaines années.
Les compléments scrutés dans les villes soumises à l’encadrement des loyers
Autre mesure qui intéressera les locataires : dans les villes qui ont adopté l’encadrement des loyers, les propriétaires ne peuvent pas demander de complément de loyer pour certains biens, plus encore pour un logement énergivore ou une pièce de vie à l’exposition malheureuse.
Aujourd’hui, 24 villes sont soumises à l’encadrement des loyers en France. Lille, Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou encore Montpellier sont par exemple sous le sceau de ce dispositif, en phase de test pour l’heure. Dans ces localités, un propriétaire bailleur qui souhaite appliquer un complément de loyer doit être très prudent. La loi pour la protection du pouvoir d’achat limite en effet très fortement la possibilité d’un complément de loyer.
Pour rappel, les villes qui ont adopté l’encadrement des loyers donnent l’opportunité aux bailleurs d’appliquer un complément de loyer pour les logements qui présentent des caractéristiques remarquables, en termes de localisation et de confort principalement.
Rappel : la loi Elan du 23 novembre 2018, loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique autorise les villes qui le souhaitent à déposer leur candidature pour mettre en place l’encadrement des loyers à titre expérimental. Une fois la candidature validée, le marché locatif est soumis à un plafond de loyer de référence majoré, des plafonds publiés annuellement par arrêté préfectoral. Si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, le propriétaire est autorisé à demander un complément de loyer. En cas de litige relatif à ce dernier, le tribunal est seul décisionnaire de sa légitimité ou non.
Ainsi, avec la loi pouvoir d’achat, certains biens ne peuvent plus faire l’objet d’un complément de loyer. Une règle qui impacte les baux signés depuis le 18 août 2022. Parmi les critères qui empêchent le propriétaire d’appliquer un complément :
- Des sanitaires situés sur le palier.
- Des signes d’humidité sur les murs.
- Des problèmes d’isolation thermique.
- Un DPE classé F ou G.
- Un vis-à-vis de moins de 10 mètres.
- De infiltrations d’eau.
- Des inondations en provenance de l’extérieur.
- Des problèmes d’évacuation d’eau constatés au cours des trois derniers mois.
- Une installation électrique défaillante.
- Une exposition plein nord de la pièce de vie principale.
- Une liste non exhaustive.
Les contentieux risquent de se généraliser entre propriétaires et locataires ces prochains mois…
Avez-vous vu votre loyer augmenter ces derniers mois ? Votre propriétaire suit-il l’IRL ?
