Voilà deux ans que la hausse des loyers est contenue dans la capitale. Une bonne nouvelle pour les locataires qui peuvent, selon la mairie de Paris, observer les effets de l’encadrement des loyers à Paris dans un contexte inflationniste qui pèse lourd sur le budget des ménages. Une tendance qui devrait se confirmer dans les prochains mois et qui nous donne l’occasion de revenir en détail sur le fonctionnement et le bilan d’une mesure souvent décriée. Zoom sur l’actualité immobilière à Paris mais aussi dans toutes les villes qui ont adopté l’encadrement des loyers il y a quelques jours ou quelques années.
La hausse des loyers à Paris ralentit
La hausse des loyers à Paris et plus largement en Ile-de-France se tasse selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne. Les tarifs locatifs ont progressé de seulement 0,8% en 2021 contre 1,2% en 2020 et 1,7% en 2019. Un ralentissement relevé par l’Observatoire dans Paris intramuros mais également dans la quasi-totalité des départements de la petite couronne et dans une majorité de villes de la grande couronne. Cette tendance donnée par les informations immobilières aurait deux causes principales selon l’Observatoire des Loyers à savoir l’attractivité en berne de la région pour les jeunes actifs mais aussi pour les touristes qui peinent à sortir la crise de la Covid-19 de leurs esprits.
En détails, les loyers à Paris sont ceux qui ont perdu le plus de vitesse. Le loyer moyen est ainsi de 24,1€ par m² soit une hausse d’à peine 0,6% sur une année. Un faible mouvement qui s’explique par la scrupuleuse application de l’encadrement des loyers à Paris selon la mairie.
Pour vous situer, nous y reviendrons dans les lignes qui vont suivre, le dispositif a été mis en place une première fois en 2015 avant d’être supprimé en 2016 puis réactivé en 2019. Alors même qu’un tiers des propriétaires ne respecte par la mesure, le dispositif semble tout de même porter ses fruits.
Quel est l’impact de l’encadrement des loyers à Paris sur le marché ?
La mairie favorable au dispositif le met nécessairement en avant. Mais l’encadrement des loyers est-il vraiment efficace à grande échelle, peut-on lui attribuer les mérites de cette hausse davantage maîtrisée chaque année ?
Selon les professionnels du secteur, il semblerait que oui. Ils sont nombreux à l’affirmer, les propriétaires se plient de plus en plus à l’encadrement des loyers. Et pour cause, ils rencontrent des difficultés pour louer s’ils en font fi.
Cependant, les chiffres peuvent encore être améliorés. Selon la CLCV, l’association de consommateurs Consommation Logement Cadre de Vie, donnent 69% d’annonces conformes à Paris contre 60% en Seine-Saint-Denis. Une large part d’infractions est donc encore relevée.
Pour l’association CLCV, il est logiquement nécessaire de renforcer contrôles et sanctions comme l’affirme son conseiller juridique, David Rodrigues : « Les contrôles sont rares, normalement c'est la préfecture qui s'en occupe mais on a eu à peine une dizaine de sanctions qui ont été prononcées. » Avant d’ajouter « Il faut savoir que maintenant il y a possibilité pour les municipalités d'effectuer, eux-mêmes, les contrôles. Donc on espère que la municipalité de Paris va mettre en place les moyens humains et financiers. »
Autre intervenant aguerri sur le sujet, l’adjoint à la mairie de Paris chargé du logement, de l’hébergement d’urgence et de la protection des réfugiés, Ian Brossat. Il a récemment annoncé au micro de BFM Paris-Ile-de-France que le mois de novembre verra la municipalité reprendre la compétence en assurant « La municipalité mettra des moyens pour contrôler et pour sanctionner les propriétaires qui ne respectent pas l'encadrement des loyers. »
Rappel : qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Depuis qu’il est entré sur la scène immobilière, l’encadrement des loyers a fait couler beaucoup d’encre, tour à tour présenté comme LA mesure à adopter ou comme celle qui freine le marché. Pour ses supporters et ses détracteurs, il y a rarement de demi-mesure.
Si l’on s’en tient aux objectifs annoncés, l’encadrement des loyers vise à limiter la hausse des loyers lors de sa remise en location ou lors du renouvellement du bail. La mesure est appliquée dans les zones dites tendues, à savoir les villes soumises à la taxe sur les logements vacants, celles dans lesquelles la demande locative est plus forte que l’offre. Logiquement, ces communes voient rapidement les prix des locations s’envoler.
Les plafonds de loyers à appliquer sont fixés par décret et selon les données relevées par l’Observatoire du territoire. Une même ville est découpée en plusieurs secteurs en fonction des spécificités de chacun. Seuls les biens loués vides ou meublés dans le parc privé sont concernés par le dispositif.
Les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers et qui ne mentionnent pas le tarif de référence sur leur bail sont passibles d’une amende de 5 000€ pour les personnes physiques et de 15 000€ pour les personnes morales.
Depuis avril 2022, les professionnels de l’immobilier doivent également mentionner le loyer de référence des biens dans toutes les zones soumises à l’encadrement des loyers.
Bon à savoir : l’examen du projet de loi sur le pouvoir d’achat a conduit le Parlement à approuver le plafonnement de la hausse des loyers à hauteur de 3,5% sur une année.
Quelles sont les villes qui ont adopté l’encadrement des loyers ?
Aujourd’hui, l’encadrement des loyers ne se cantonne plus à Lille et Paris. Les locataires sont protégés par la mesure à :
- Paris depuis le 1er juillet 2019.
- Lille depuis le 1er mars 2020.
- Plaine Commune depuis le 1er juin 2021.
- Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021.
- Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021.
- Montpellier depuis le 1er juillet 2022.
- Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.
À la fin de l’été 2022, l’encadrement des loyers était donc présent sur sept territoires soit 24 villes.
D’autres villes pourraient être éligibles en 2023. Les localités qui le souhaitent ont jusqu’au 23 novembre 2022 pour candidater pour une application prévue en fin d’année ou début 2023. Parmi elles, Bayonne qui se positionnera certainement comme plusieurs communes du littoral qui ont vu leurs prix flamber à l’achat comme à la location, propulsés par les demandes des citadins désireux d’un cadre de vie plus agréable, changement rendu possible par le déploiement massif du télétravail.
Avez-vous constaté un impact de l’encadrement des loyers sur le marché de l’immobilier de votre ville ? Lequel ?
