La quête de la location idéale peut vite devenir un casse-tête, dans les grandes villes au marché de l’immobilier locatif saturé principalement. Parmi les critères n°1 de la recherche, le montant du loyer évidemment. Il est généralement imposé que le locataire gagne trois fois au moins le montant de ce dernier pour ne pas se mettre en difficulté tous les mois. Mais attention, en fonction des annonces, vous observerez des loyers charges comprises ou des loyers hors charges. Quelle est la différence ? Que désigne ce terme très courant dans l’immobilier ? Quels sont les postes de dépenses réellement inclus dans un loyer charges comprises ? On vous dit tout !
Comment fonctionnent les charges locatives ?
L’une des premières obligations du locataire est logiquement de payer son loyer. Un loyer qui s’accompagne de charges à honorer tous les mois tout au long du bail. Pour rappel, le loyer représente la somme déterminée et encadrée en échange de la mise à disposition du logement.
Les charges locatives définissent quant à elles les différentes dépenses à la charge du locataire à savoir l’eau, l’électricité, le gaz, le chauffage, la taxe d’ordures ménagères ou encore la participation aux frais inhérents à la copropriété. En fonction du bien mis en location, une partie ou la totalité des postes de dépenses précités est intégrée dans le « loyer charges comprises ».
En réunissant loyer + charges, nous avons là la définition du loyer charges comprises, le montant global à prendre en compte par le locataire dans ses calculs.
Si les charges locatives sont assumées par le locataire chaque mois, une provision sur charge se met en place aussi appelée charges récupérables. En fonction des dépenses réelles, le propriétaire-bailleur doit rembourser son locataire s’il a trop payé. On parle alors de « trop-perçu ».
Bon à savoir : la facturation mensuelle de charges récupérables est soumise à régularisation. Si le paiement des charges locatives se fait au forfait, aucun remboursement du trop-perçu ne peut être demandé.
Quels sont les éléments inclus dans le loyer charges comprises ?
La clé pour un quotidien bien orchestré est de connaître ses dépenses logement à la perfection. Ainsi, avec le loyer charges comprises vous pouvez anticiper ce que vous aurez à payer chaque mois. Dans le jargon locatif, il existe trois types de charges :
-Les charges liées à l’entretien et au fonctionnement des parties communes. Elles sont liées à l’ascenseur, au gardien, aux services partagés, à l’électricité des communs, à la réparation des différents équipements…
-Les charges liées à la partie privative. Elles sont principalement liées aux consommations du locataire telles que l’eau chaude, l’eau froide, le chauffage, l’électricité, le gaz…
-Les charges liées aux taxes locatives et notamment à la redevance assainissement, à la taxe des ordures ménagères…
Bon à savoir : le décret du 26 août 1987 détermine les charges dites récupérables. Il en donne une liste limitative et complètement exhaustive. Nombreux sont les propriétaires-bailleurs ou les professionnels de la gestion locative qui intègrent cette liste dans les annexes des contrats de location. La relation propriétaire-locataire en est ainsi assainie.
Le calcul des charges locatives
Comme brièvement expliqué, lorsque le propriétaire facture à son locataire un loyer charges comprises tous les mois, il y a un paiement par anticipation. Le montant est honoré au titre de provisions, calculé en fonction des dépenses passées observées.
Le paiement est effectué par une voie traditionnelle, le plus souvent par prélèvement ou virement bancaire selon le mode de règlement choisi lors de la signature du contrat de location. Plus largement, le locataire peut choisir un paiement par virement, par espèces, par chèque ou par prélèvement.
Une fois la fin de l’année arrivée, le propriétaire ou le gestionnaire locatif fait le bilan. Il analyse la différence positive ou négative en comparant les montants versés en qualité de charges locatives et les montants réellement dépensés. Selon la situation :
-Le locataire a trop payé tout au long de l’année : la différence en sa faveur lui est restituée sous un mois.
-Le locataire n’a pas assez payé, les charges locatives ont donc été supérieures aux versements prévisionnels : un rappel de charge est exigé, à honorer par le locataire un mois après réception.
Comment fonctionne la régularisation des charges locatives ?
Il n’y a pas de période donnée et légale pour réaliser la régularisation des charges locatives. Le propriétaire doit simplement procéder à cette dernière au moins une fois par an.
Concrètement, le locataire reçoit un décompte de charges un mois avant le paiement détaillant de manière scrupuleuse chaque poste de dépense et chaque type de charge. Le locataire dispose de six mois pour consulter les factures liées aux charges locatives, bien que la loi n’oblige pas le propriétaire à les présenter.
Les charges récupérables doivent quant à elles être justifiées par le bailleur comme indiqué dans l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Le règlement de la différence par le propriétaire ou par le bailleur est effectué un mois après la réception du courrier de régularisation. Débute ensuite la période suivante avec une provision sur charges mise en place pour réévaluation au terme de l’année.
Bon à savoir : le bailleur doit régulariser les charges au moins une fois par an. Sans quoi, un délai de trois ans lui est accordé. Une fois les 36 mois écoulés, aucune régularisation des charges locatives ne peut être demandée. Un cadre dicté par la loi du 6 juillet 1989.
Charges locatives et location meublée : mode d’emploi
Le contrat de location meublée signé après le 27 mars 2014 observe quelques différences relatives aux charges locatives. Le propriétaire-bailleur peut en effet exiger un forfait conforme aux charges locatives. Dans ce cas particulier, la régularisation de charges est interdite.
Ainsi, si les paiements du locataire ne permettent pas d’assumer toutes les dépenses, la différence ne peut être demandée par le propriétaire. Mais à l’inverse, en cas de trop perçu, le propriétaire-bailleur n’est pas obligé de restituer les sommes à son locataire. L’occupant du logement ne peut exiger ni factures justificatives, ni régularisation des charges. Un accord à sceller dès la signature du contrat de location.
Qui paye quoi ?
Certaines charges sont imputées au locataire et d’autres au propriétaire. Mais lesquelles ?
Les charges récupérables assumées par le locataire
-Les charges liées à l’utilisation des parties communes de la copropriété : ascenseur, chauffage collectif, eau, entretien de l’immeuble, entretien des espaces verts…
-Les charges liées aux consommations personnelles : eau, électricité, chauffage, gaz…
-Les charges liées aux petites réparations des équipements collectifs.
-Les charges liées à la taxe sur les ordures ménagères, à la taxe de balayage…
Les charges assumées par le propriétaire-bailleur
-Les charges liées au remplacement d’un équipement collectif comme une chaudière, une toiture ou des fenêtres.
-Les charges liées à l’installation (ou au remplacement) d’un digicode, d’un tapis, d’une porte, à des actes de vandalisme (remise en état)…
-Les charges liées au ravalement de la façade.
-Les charges liées à la création d’espaces verts.
-Les charges liées à l’entretien de la toiture et des cheminées.
-Les charges liées à la mise aux normes des équipements et notamment à celle de l’ascenseur.
-La taxe foncière.
Bon à savoir : la rémunération du gardien est assumée à 75% par le locataire s’il gère au moins le nettoyage des parties communes et les poubelles et à 40% s’il est en charge d’une de ces deux tâches seulement. Les autres 25% ou 60% sont imputés au propriétaire.
Aviez-vous connaissance du fonctionnement des charges locatives ? Avez-vous déjà été en litige avec votre propriétaire relativement à leur paiement ? Votre expérience nous intéresse !
