L’investissement locatif a un objectif premier : être rentabilisé. Et pour y parvenir, la gestion locative doit impérativement être menée d’une main de maître par le propriétaire lui-même ou par un professionnel de l’immobilier. Compétences juridiques, fiscales et techniques s’acquièrent mais déléguer cette tâche permet d’avoir l’esprit léger. Mode d’emploi pour choisir l’agence qui gèrera votre bien.
Sélectionner un professionnel de la gestion locative
Il existe une multitude de gestionnaires sur le marché. Le premier critère pour déterminer celui qui assurera la gestion locative de votre logement est sa proximité avec votre investissement (moins de 10 km). Plus il est proche, plus sa connaissance du marché locatif est pointue.
Second critère : la réactivité. Un bon professionnel sait écouter ses clients et agir vite et bien lorsque la demande se présente. Si vous le pouvez, faites fonctionner le bouche-à-oreille et renseignez-vous auprès d’investisseurs satisfaits de leur gestionnaire.
Le type de mandat pour la gestion locative
Une fois l’agence sélectionnée, déterminez le type de mandat que vous souhaitez souscrire. Les professionnels vous en proposent généralement deux :
• Le mandat de location délègue uniquement la recherche du locataire,
• Le mandat de gestion locative délègue la totalité des tâches inhérentes à la gestion du logement. Le professionnel est l’interlocuteur unique entre le locataire et le propriétaire. Il assure la recherche de locataire, l’état des lieux, la rédaction et la signature du bail, le quotidien du bien, l’encaissement des loyers… Les obligations techniques, fiscales et juridiques sont ainsi gérées par le professionnel.
La révision du loyer à la loupe dans la gestion locative
Avant de signer votre mandat, vérifiez que la révision des loyers est bien incluse dans le contrat. Depuis la loi Alur de 2014, un oubli de révision du loyer entraîne une possibilité de rattraper pendant un an seulement au lieu des cinq initiaux.
Autres points à vérifier si vous avez choisi le mandat de gestion locative, la gestion technique liée au logement. Ainsi, si des travaux ou intervention d’urgence sont à réaliser, le professionnel sera l’interlocuteur privilégié. En fonction des clauses de votre contrat, certains menus travaux comme un volet roulant défectueux ou une fuite d’eau pourront être réalisés sans l’accord du propriétaire si le coût ne dépasse pas un montant fixé initialement (200€ par exemple).
Enfin, assurez-vous également que les conditions du renouvellement du bail sont mentionnées dans le contrat afin de pouvoir disposer de votre logement comme bon vous semble.
La gestion locative en cas d’impayés
Le professionnel en charge de la gestion locative est généralement payé à condition que le locataire verse les loyers. Il a donc tout intérêt à éviter les impayés redoutés par les investisseurs. Un bon mandataire trouve toujours une solution en plusieurs étapes :
• Envoi d’une ou deux relances simples
• Envoi d’une relance en recommandé avec accusé de réception
• Envoi d’une mise en demeure
• Mise en demeure avant commandement par voie d’huissier
Le particulier est ainsi déchargé de toute la procédure en cas d’impayés. Un vrai gain de temps et de sérénité.
Le coût de la gestion locative
Les prix des honoraires sont librement fixés par les agences. Mais le marché concurrentiel ne permet pas aux professionnels de s’écarter des tarifs moyens pratiqués sauf s’ils proposent des services haut de gamme. Le coût de la gestion locative est présenté en forfait ou en formule à la carte.
Mais attention, les tarifs demandés doivent systématiquement être affichés en vitrine et en agence. Comptez en moyenne 6 à 8% des loyers perçus ou 11 à 12% avec l’assurance loyers impayés. Il convient cependant de se renseigner sur ce qui est réellement compris dans le tarif de base pour ne pas voir la note grimper.
Les 5 atouts de la gestion locative déléguée
Pour résumer, faire appel à un professionnel pour gérer son investissement locatif présente plusieurs avantages :
• Profiter des connaissance techniques, fiscales et juridiques du professionnel
• Pouvoir moduler le type de mandat en fonction des besoins
• Rentabiliser son investissement locatif sereinement
• Gagner du temps
• Déduire le coût des frais de gestion locative des revenus fonciers.
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